投資樓宇與擁有錢(下)
「你說過,自住與投資有根本性分別,這也是我們不投資樓宇的原因吧?」
「自住的話,樓宇其實是必須品,也是消費品。」大概,這時樓宇的價值除了那數百萬數千萬,就是一個家的溫暖等等其他生命的價值。他繼續說﹕「所以如果是這樣,到底真的值得過千萬,或者炒得更熱更高嗎一些只用來住的磚頭?這是第二個樓宇不值得那麼多錢投入的原因。第三——」
好,第二點不難明,但他等了一會才說第三。
「第三,也是很重要的一點,樓宇過於笨拙了。」
「呃,你其實重複了觀點一。不過我給你解釋。」
「是的,笨拙基於樓宇是不動產,而這個觀點著眼的,在於投資樓宇這個資產的後續。如果樓市、社會氣氛上行而正面,一切還好,樓價會上漲而投資者會賺錢。不過,就算賺錢也會有些非常不良的影響,例如,樓價會升到一個遠遠離開其本身價值的價格,又如,槓桿的風險會被人無視,好像人們用一成首期便能買樓,其實背上了九成負債,卻因為樓市不停升,人工不停升,大額的債務似是何足掛齒。更進取的投資者,更會把市價上升了的樓加按,玩上『一變二、二變四、四變十六…』的把戲,持有愈來愈多的房屋。」
「所以,又或者可是,一旦樓市氣氛受社、經、政治環境,即上述(文章上半部)一切政府政策、戰爭等因素影響,而樓市、樓價下跌,以上的情況就會完完全全相反。」所以,1997年至2003年的一個下跌周期中,香港很多很多人變了負資產。
他點頭﹕「當成交量冰凍了,當環境不好,其實你的所謂資產就換不了錢,不值錢了。就像現在中國大陸,房住不炒的政策,疊加2019新冠疫情、中美交惡等等影響,大大影響了當地樓宇買賣的信心,樓宇就真的很難變成可以運用的錢」
「甚至比現金更差,現金你至少可以流動,你自己安排下,流到去一些在那個時代有價值的資產,如一些真正有實力的股票或指數。」我算是明白了,樓宇的磚頭,壓著鎖著的,是價值。
「對,其他資產例如股票,可以流動、分散,即使一種大跌,也有其他可以升的,買賣也方便。」他好像覺得孺子可教﹕「所以再補充一個不利因素﹕中國開始人口增長減慢,香港也人口老化,那是一個簡單的供求問題,也是令樓宇未來難以再出現人人爭著承接的原因。一切一切,也不能再如1950年代二戰後人口大增的時代。」
日中則移,月滿則虧,在今天這個時代,樓宇可能真的不再等於安全感。忽然想起「有屋有田又有地」也可以成為農曆新年祝福的童謠,便明白了擁有「屋」這件事,彷彿是一個經濟富裕的象徵,是一個人有能力、有事業的象徵,也是一個人社會地位提升的象徵。不過如果拿這些「觀念」用在實際的投資,到時人是站在這些磚頭上而有所提升,還是被磚頭壓一輩子,也未可知……
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