估價低反有利轉按套現 重上按保要考慮3大因素《星之谷專欄 – 經濟一週》

樓市正在調整，個別上車盤成交價下跌逾一成。一些本來700萬至800萬元的單位，突然會出現600萬元的劈價成交。當然，很多劈價成交都是個別事件，例如業主要移民英國，為避免遭全球徵稅而急放。但成交就是成交，會影響銀行對相同屋苑其他單位的估價，進而也影響業主轉按套現所獲得的金額。

不過，估價低有時反而有利轉按套現，助業主獲得更多資金。

根據現時金管局的指引，樓價600萬元以上的物業，轉按最多只能借六成；但600萬元或以下，反而可借足八成。

即是說，如果本身層樓是600萬元以上，因個別劈價成交，令估價重回600萬元或以下，確是一個機會經轉按重上按保，並敘造八成按揭套現。

最長還款期25年

轉按重上按保有幾個重點值得注意。其一是要付按揭保險費，保費為貸款額的2%，但可享65折，而且也可以連同按揭貸款分期攤還。

而轉按最高現金總回贈目前為約2.25%，足夠支付保費有餘。

其二，是轉按重上按保，最長還款年期只是25年，不能重做30年。

假設物業是在兩年前購入，原本餘下要供28年，如轉按後只能造25年期按揭，變相還款期縮短了三年，每月供款負擔都會加重。

其三，是銀行對上按保套現的審批較嚴謹，需要睇稅單，而且只能計算固定入息，即佣金、津貼等是不計算在內。

而年終花紅則可計算入息，但要用兩年平均數去計算。如果申請人轉了新工，舊職的花紅則不能算作入息。

善用高息戶口 捕捉投資機會

如果物業的估價高過600萬元，而差額又少於5%，銀行職員通常都會向估價行爭取客人心儀的估價，業主也可向不同銀行查詢估價，然後選擇估價最低的銀行。

轉按套現完成後，貸款人把資金放入高息戶口 (mortgage link) 賺息對沖，相當於是零息。

加上息口仍處低位，貸款人亦可以將轉按套現的資金，視作一批低息貸款，以捕捉未來的投資機會。

現時所有銀行都加了H按封頂位，由2.5厘加至2.75厘。不過，仍然有個別中小銀行的P按仍是2.5厘；而一些大型銀行的P按是2.6厘。

若業主有心轉按套現的話，便要把握最後低息機會。

子非魚

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