按揭新例下 「甩名」規則變天 聯名物業輕鬆「一變二」

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政府放寬按揭成數,除了上車客及轉按客受惠外,聯名物業「甩名」遊戲規則亦悄悄變天,遠較舊制度靈活。

政府放寬按揭成數,除了上車客及轉按客受惠外,聯名物業「甩名」遊戲規則亦悄悄變天,遠較舊制度靈活。

先重溫甚麼是「甩名」。以往夫妻持有聯名物業、又想買第二層樓,以往都是夫妻任何一方出售50%權益予對方,並回復首置身份,然後「甩名」一方再買新一層物業,從而避開「辣稅」。

原有規則挑戰重重

以周氏夫婦(化名)為例,他們聯名持有1,000萬元住宅,按揭餘額為5成。妻子決定將自己持有的一半業權轉讓予丈夫,在新例實拖前,丈夫只可向銀行申請5成按揭(貸款額500萬元),毋須補錢,並單名持有物業;然後,妻子另外入手另一層價值1,000萬元住宅,並申請9成按揭(貸款額900萬元),兩人合共最多可借1,400萬元。

為甚麼其時周生只可重新申請5成按揭、不能做高成數按揭?因為周氏夫妻兩層樓都申請按揭保險的話,按揭保險公司拒批機會非常高,原理是高成數按揭須為自住用途,惟一個家庭不應有兩層自住樓,除非有離婚證明,說明夫妻分居各住一層。

而周太新入手物業所申請的9成高成數按揭,須付昂貴按揭保險費之餘,審批亦較嚴格,除了要出示稅單文件,亦要求須擁有固定入息,佣金並不計算在內;而且周太要解釋為何夫妻會自住於新物業而不住原有物業,如果解釋不被信服,按揭保險公司有機會拒批高成數按揭。

新例「甩名」不經按揭保險

回到今天,假如周氏夫妻現在才為上述千萬元聯名物業甩名,新例下情況靈活得多了。

首先,周生可以直接向銀行借700萬元按揭貸款,而毋須申請按揭保險,還了500萬元按揭之餘,兼能套現200萬元。

周太新買的1,000萬元物業,可以利用丈夫套現所得的200萬元,加上手上原本準備好的一成首期(100萬元),新買的1,000萬元物業可以用3成首期、7成按揭上車,同樣毋須申請按揭保險。

值得注意的是,同樣是借1,400萬元,但兩層樓都不需要申請按揭保險。

新玩法下四大好處

正正是因為沒有按揭保險,首先他們可以慳不少保費;其次,7成或以下按揭單位,可以供家人居住;其他好處包括入息審批較有彈性,譬如可計算佣金收入、也不用被按揭保險公司「問長問短」,構成心理壓力。

當然,以上例子是假設同樣借1,400萬元,但實際可以借更多,例如原物業可以借足7成,新物業申請按揭保險可借900萬元,一共1,600萬元。但借得多,入息要求也相對提高,而且涉及按揭保費,需要計好數才行動。

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