維修土瓜灣｜違修葺令「鹹水巨廈」急老化　石屎大面積消失　街坊戳批盪自救

（原文刊載於集誌社）

文｜廖俊升
攝影｜梁文熙

落成 59 年的土瓜灣美景樓一期，是一幢有近 800 個單位的「巨廈」，內部盡見殘破。《集誌社》記者走入大廈，發現後樓梯幾乎每層天花，都見生鏽鋼筋，石梯扶手崩裂；天花石屎拱起，隨時剝落。有街坊自行用竹支戳下快剝落的石屎「自救」，以防「中頭奬」。

在美景樓一期對面馬路的東興大樓，和益豐大廈，有單位外的石屎已大面積「消失」、鋼筋外露。三幢大廈同被屋宇署發修葺令，被指「構成危險或可變得危險」。《集誌社》統計，美景街、土瓜灣道有11 幢大廈，被屋宇署發出修葺令，五幢仍未遵令。土瓜灣有超過 1,600 幢逾 50 年樓齡舊樓，這些在「鹹水樓」時代興建的產物，面對失修，有何出路？

區內逾 1,600 幢逾 50 年樓齡舊樓

市建局近年在土瓜灣大興土木，去年十月再啟動兩項目，分別涵蓋明倫街／馬頭角道（俗稱「五街」），以及土瓜灣道／馬頭角道。市建局說，「五街」內共有約 110 個街號的樓宇，普遍樓齡超過 60 年、樓宇失修。2017 年，社區團體「土家」、「紅土社區達人」和「社區文化關注」向立法會提交文件指，區內有超過 1,600 幢樓齡逾 50 年舊樓。

兩街 11 廈被發修葺令、五廈違令　

《集誌社》根據民政事務總署大廈名單，統計土瓜灣道及美景街的 83 幢大廈，有 34 幢在五、六十年代建成、 42 幢建於七十年代、 五幢是八十年代建造、一幢是九十年代建造、一幢於 2000 年代落成。過去三年，屋宇署向當中的 11 幢，發出樓宇修葺令，指它們「構成危險或可變得危險」，有五幢至今未遵令，包括美景樓一期、美景樓二期、東興大樓、益豐大廈 B 座、益豐大廈 C 座。

美景樓：落成六十年　783 單位劏房林立

美景樓有 59 年樓齡，有 783 個單位，劏房林立。

住宅大廈美景樓一期在 1964 年落成，是相連「U」型設計，座落於美景街 2 至 28 號，橫跨落山道至美光街，民政事務總署資料顯示，該廈有 783 個單位。記者現場觀察，該廈每層有 54 個單位，劏房林立，有單位被間成三、四戶。

落成六十年　783 單位劏房林立

美景樓一期每層走廊，無論是天花板還是牆身，都有石屎剝落，露出多條生鏽鋼筋。牆身有深深裂蓬，部分天花石屎爆裂拱起，隨時塌下。走廊窗戶爆裂，有窗框已扭曲變形，滿是鏽跡。

記者從頂層 12 樓，沿後樓梯往下走，發現除了 12 樓至 11 樓的樓層有修補過石屎，其餘每層都見多幅石屎剝落，石樓梯的扶手崩裂，露出折斷和彎曲的鋼筋。部分天花位置石屎，大面積的拱起、出現裂紋，相關位置被畫上黑色圈記號。

住戶自救　自行戳下危險石屎、靠邊而行

這幢大廈的住客，到底如何自處？在美景樓住了 46 年， 75 歲的容先生帶記者到後樓梯，他在地下擺放著多條竹枝。他指著天花板、石屎剝落位置說，「這裡就是我戳下來的」。容先生每見走廊、後樓梯的天花板石屎有裂痕拱起，狀似想剝落，便先用竹把石屎戳下來，以防釀成意外。

除了戳下有塌下風險的石屎，容先生出入也會多加留神。容先生鄰居的單位外，天花橫樑側有多道裂痕，他說鄰居並沒把石屎戳落，因此他每次經過，也會盡量靠邊而行。

逾一年未維修

他戳下石屎之後，會通知業主立案法團維修。不過，他指法團會先維修較高危地方，在他門外的天花板，石屎脫落已一年，仍未維修。 12 樓無升降機，住戶要走到下一層搭𨋢，故較多人在後樓梯出入。這層後樓梯明顯有復修，牆身和天花髹了新批盪，扶手、牆身和天花板也較其他樓層簇新。

容先生每見走廊、後樓梯的天花板石屎有裂痕拱起，狀似想剝落，便先用竹把石屎戳下來，以防釀成意外。

工程師：樓梯鏽蝕超標應重建

資深結構工程師倪學仁向《集誌社》表示，如鋼筋鏽蝕超過 15％，須加新鋼筋補強，他看過美景樓後樓梯的相片，判斷該處大部分鋼筋鏽蝕已超標，雖無即時下塌危險，但遇火災將有很大風險，應向屋宇署入則，重建樓梯。

倪說，如遇火災，樓梯鋼筋沒石屎保護，將很快燒毀下塌，而石屎不斷剝落，亦將阻礙消防員工作。走廊也是走火通道一部分，火災時人們同時出門口，如走廊結構有問題，被塌下的石屎阻塞，或變相令居民要留在屋內等候救援，增加消防員拯救難度。

12 年前曾復修　現未遵從修葺令、驗樓令、驗窗令

翻查市建局資料，美景樓在 2011 年7 月，大廈完成整體維修工程，包括結構修葺等。屋宇署在 2021年 9 月 17 日，以及 2023 年 1 月 13 日，兩度向美景樓一期的公共部分，發出樓宇修葺令，2021 年的命令已獲遵從，但今年初的命令仍未獲遵從； 2019 年 11 月，署方亦向大廈發出強制驗樓及驗窗通知，至今未獲遵從。

當大廈獲發驗樓令，業主有意自行按令為樓宇公用部分檢驗及修葺，可向市建局申請「樓宇更新大行動 2.0」資助；但如果屬屋宇署按風險評估挑選出的樓宇，業主未能就樓宇公用部分自行檢驗及修葺，屋宇署會行使法定權力，委聘顧問及承辦商代業主進行所需的檢驗及修葺工程。

欲申市建局資助不果　

市建局回覆查詢指，美景樓一期大廈業主分別於 2022 年 6 月及 2023 年 5 月提出進行自組維修並參加「樓宇更新大行動2.0」（「2.0 行動」）申請，惟大廈業主經多次商討後，未能達成共識，於2023 年 6 月向市建局要求撤回申請。

屋宇署發警告信入場代修

屋宇署回覆查詢指，去年曾派員視察該廈公用部分，部分外部及公用地方有混凝土及批盪剝落，今年 1 月 13 日發出修葺令，但由於未展開工程，署方於今年五月向法團發警告信。此外，該廈尚未遵辦 2019 年 11 月發出的強制驗樓通知，由於通知尚未遵辦、而樓宇狀況屬較高風險，屋宇署會代業主進行所需的檢驗及修葺工程，並於事後向有關業主收取相關費用另加監工費，合資格業主可申「2.0 行動」津貼支付工程費用。

走廊窗戶爆裂，有窗框已扭曲變形，滿是鏽跡。

法團指資金不足　只能小修小補

去年七月，美景樓的法團換屆，在此之前，大廈已累積了七道屋宇署命令，包括一道驗樓令、一道強制驗窗令、兩道樓宇修葺令和三道渠務修葺令。當中只有一道樓宇修葺令已獲遵從，其餘的命令至今仍未解除。為何一直未完成修葺？美景樓一期法團成員劉先生表示，法團資金不足，解除一道修葺令「閒閒哋最平幾十萬」，現只能小修小補、「睇餸食飯」，先做最危險的位置。他說，工程開支來源，主要來自管理費餘款，法團已盡力解除多道修葺令。

法團交接混亂　逾申請資助限期

對於市建局指業主未達共識，撤回資助申請，劉先生解釋，是上屆法團留下的亂況。他指換屆後，上屆法團未向新法團提供任何工程文件和屋宇署命令的資料，他至今無法聯絡上屆法團聘用的工程顧問公司。倪學仁表示，如屋宇署入場替大廈強制檢驗和修葺，無市建局資助，業主須付的費用，通常較法團自行招標的價錢高二至三倍。

劉先生估計，維修樓梯也可能要花十多萬，若整幢維修，每戶業主或要支付多於五萬元，「如果（屋宇署）驗屍咁驗，基本上隨時都過五萬。因為美景樓真係好大穫，多年沒保養，呢度爛嗰度爛。」

美景樓皫內部，不難見到工人在打爛快剝落的石屎，準備維修。

東興大樓天花鋼筋盡現　築起臨時支架

與美景樓一條馬路之隔的商住樓宇東興大樓，也有嚴重石屎剝落。東興 1959 年落成、樓齡 64 年，根據市建局資料，大廈有 108 個單位。屋宇署去年 12 月向該廈的公共部分發修葺令。

這幢大廈樓梯，也見石屎剝落，地上遺下大塊石屎；在二樓走廊住宅單位門外，面積約四米乘一米長天花，完全沒有批盪，抬頭只見大面積的石屎和鋼筋。走廊築起了一條白色的結構支架，有街坊在支架上晾衣服，並在旁邊擺放冷氣機槽。現場所見，大廈二樓、三樓也有安裝這些支架。

倪學仁指，由於大廈原本的結構支撐力不足，才會安裝臨時支撐，再進行維修或加固工程，而這條臨時支撐是懸臂式走廊樓板，須如疊羅漢一樣逐層安裝，延至地面；而懸臂式結構上，不應晾吊重物。

住在東興大樓 30 多年的業主莊先生說，那幅批盪已全部剷起的天花，已維持了半年，尚待維修，而他的住所門外天花也露出鋼筋，但已數年未復修，出入覺擔心。他說，這十年大廈都沒有進行大維修，管理員經常巡查，卻一直沒有理會剝落石屎的部分，自己亦有擔心意外。住在八樓的租客林先生說，自己門外的位置，以及單位內也曾裝修，感覺安全，但始終樓齡太高，他也希望重建搬走。

九月招標維修　屋宇署：如進度欠佳年底檢控

市建局回覆指，東興於 2022 年 8 月申請市建局「公用地方維修津貼」及「強制驗樓資助」兩項資助計劃，今年 4 月獲發「原則上批准通知書」。在市建局協助下，東興大樓計劃今年九月招標工程顧問進行維修工程。

屋宇署指，去年曾視察樓宇公用部分，發現大廈部分外部及公用地方，有混凝土及批盪剝落，隨後發出修葺令，由於未展開工程，今年四月向該法團發出警告信；署方指會繼續跟進，以確保業主或佔用人安全。署方又指，知悉該法團已申請市建局資助，若法團無合理解釋及進度欠佳，會於今年年底前展開檢控。

《變形金剛》電影取景地益豐大廈　小社區千瘡百孔

修葺舖位破爛　人去樓空

另外，鄰近有三幢大廈的個別單位，亦未遵修葺令。屋宇署資料顯示，2021 年五月向美景樓二期一個單位發出修葺令、2021 年九月向益豐大廈 B 座 一樓一個單位發出修葺令、今年三月向益豐大廈 C 座三樓一個單位發出修葺令，三個單位皆未遵令修葺。

記者走訪涉未遵修葺令的單位，益豐大廈 B 座的單位，正門拉下鐵閘，鄰近商戶透露，該單位原經營茶餐廳，去年底已遷出。記者走到單位後門觀察，單位後方牆身霉爛灰黑、沾上大量鏽跡，牆磚破碎、呈多道裂痕，後門用木板封上；後門對出的地磚破爛，充斥垃圾。至於益豐 C 座的單位則無人應門，鄰居透露有人居住，估計為劏房。

1972 年落成的益豐大廈由四座相連，民政事務總署資料指，四座合共有 889 個單位，從外面看起來，單位密密麻麻，《變形金剛》、《斯諾登風暴》等電影亦曾於該廈取景。益豐大廈不同樓層也有商舖，地下有如車房和便利店等；樓上有老人院、髮廊、中醫館、裝修公司；部分單位是劏房，形成一個小社區。

部分單位外的天花，可見露出鋼筋，甚至已生鏽折斷；亦見天花滲水，滴得地面濕滑。後樓梯則尚算完好，不見石屎剝落。

髮廊商住兩用　髮型師：不怕有意外

年約七十的陳先生，在益豐大廈一個單位經營「俊華髮型屋」 廿多年。這個單位約三百多尺，有廚房、廁所和兩個房間，客廳化身成舊式髮廊設計，日間營業，客人主要是益豐街坊，和從前土瓜灣工廈熟客。

單位內天花和牆身完好，陳先生說這二十年來也未曾維修，無石屎剝落，亦未聞大廈曾發生意外，故不擔心樓宇安全風險。陳先生說，商住髮型屋在港幾近絕跡，他年事已高，每日經營髮型屋過日辰，賺點生活費，儘管大廈樓齡已高，也未打算遷出，「搵第二個地方，你買新樓就細咗；如買舊樓，上唐樓叫我爬樓梯，遲啲唔得啦，唔好搞咁多。」

益豐大廈其中一個未遵修葺令的單位，原經營茶餐廳，單位後方牆身霉爛灰黑、沾上大量鏽跡。

倪學仁：土瓜灣多鹹水樓「先天不足」

 11 幢獲發修葺令的大廈，有八幢超過 50 年樓齡，最舊的是 1957 年落成、樓齡 66 年的土瓜灣道 25 至 27 號單幢式樓宇；其次是 1959 年落成、64 年樓齡的東興大樓。倪學仁分析，土瓜灣失修情況普遍，其中一個原因是不少樓宇屬建於六十年代的鹹水樓，建樓時混製石屎的用水帶有鹽份，令石屎先天不足，鋼筋鏽蝕也較一般樓宇嚴重，如日常沒有保養，失修情況將更惡劣。

倪學仁說，土瓜灣這種整區老化的情況，是任何城市都會面對的問題，故有整區重建的計劃。然而，重建要考慮市建局的財政、以及可否回本等多個因素，業主應做好保養，勿坐等重建，「不能說樓舊了，預計十年內有人收樓重建，那就放棄維修保養，這不太洽當。因為有沒有人收購重建，涉及很多因素。」

集誌社檔案：鹹水樓歷史
六十年代，香港因淡水供應不足而曾經「制水」，當時興建的樓宇，不少會用鹹水拌和水泥，製成混凝土（石屎），但鹹水會加速鋼筋鏽蝕。資深結構工程師倪學仁說，鹹水樓的混凝土質素較差，石屎強度和耐侵蝕性也較差，要做更多保養。他說，土瓜灣的舊樓，不少是在六十年代落成，因此這區的樓宇特別破爛。倪學仁說，現時屋宇署的《混凝土使用守則》（Code of Practice for Structural Use of Concrete ），規定每立方米混凝土中的鹽分不可超過 3 kg。另外，現時《建築物（建造）規例》也限制鹹水樓，新建造的樓宇的混凝土配料，對氯化物含量訂明了限度，各類混凝土所含氯化物的最高比例，限制於 0.1%至 0.35% 之間。

市建局非執董：財政難擴大重建

前香港大學建築文物保護學部主任李浩然說，政府推出強制驗樓和修葺令之前的數十年，不少業主都沒有主動為大廈維修保養，致舊樓嚴重失修。他指，以往舊樓多數是行人路上的露台有石屎剝落，現時趨向連內部結構也受影響，當局應更嚴謹執法。

土瓜灣近年成為市建局重建區之一，擴大重建範圍，能否解決舊樓安全問題？身兼市建局非執行董事、曾參與重建項目的李浩然說，重建是舊樓換新樓，當然方法直接，但難以實行。他解釋，市建局現時財政，難再負擔新重建項目或擴大重建範圍。翻查資料，市建局上年度淨虧損約 35 億元，是十年來首度出現虧蝕。

他說，重建最大開支是收購物業，惟樓市不景，觀塘裕民坊重建項目流標、長實油塘新盤「親海駅 Ⅱ」以「跳樓價」放售，地產商亦不願參與重建項目。加上重建涉安置難題，土瓜灣有不少劏房戶，如無足夠公屋，難作安置。

促政府入場助維修

他認為，政府應將焦點由重建轉向大維修，因舊樓問題涉公共安全，當局不應再將維修的責任推卸予業主和市建局，應主動斥資協助大廈維修。他指，樓市不景打擊承建商，政府讓承建商承接維修項目，此舉可保住工程行業飯碗。

三年發 800 張修葺令　提 114 宗檢控

屋宇署回覆查詢表示， 2020 至 2022 年，屋宇署向約 650 幢樓宇，發出共約 800 張修葺令／勘察令。這三年間，屋宇署就未有遵從樓宇修葺令／勘察令的個案，一共提出了 114 宗刑事檢控，當中涉及 90 幢樓宇。

屋宇署表示，視察期間會評估樓宇的狀況，以及樓宇損毀或失修的程度或嚴重性，以決定是否有需要發出修葺令／勘察令。一般而言，修葺令／勘察令的遵從期限，不會多於六個月時間；倘業主在安排進行有關工程時遇到困難，屋宇署可基於個別個案的實際情况，批准延長限期，讓業主有更多時間遵從命令。

集誌社檔案：關於建築物安全的三道命令

強制驗樓通知屬於預防性質的頒令，規定業主檢驗和維修，接獲驗樓令的樓宇，並不等於結構有問題。屋宇署 2012 年實施「強制驗樓計劃」，署方可揀選樓齡達 30年或以上的私人樓宇，向業主發出強制驗樓通知。

樓宇修葺令：建築或有危險　六個月內修葺

屋宇署人員在視察後，會按樓宇的狀況、以及樓宇損毀的程度或嚴重性，以決定是否有需要發出修葺令／勘察令。當建築事務監督認為，建築物變得危險或可變得危險，即可根據《建築物條例》第 26 條，向業主發出修葺令。

不過，獲修葺令的樓宇不等於「危樓」，業主只須在指定時間內進行修葺工程，即可解除命令。一般而言，修葺令／勘察令的遵從期限不會多於六個月，如業主有困難，署方會按情況延期。

封閉令：須撤離、禁止進入

如大廈獲頒封閉令，建築物內的人須撤離。當建築事務監督視察後認為，建築物構成危險或可變得危、或應予封閉，可根據《建築物條例》第 27 條，向區域法院申請封閉令。封閉令生效時，除獲得建築事務監督批准，任何人不得進入該建築物。

2013 年八月，屋署宇評估土瓜灣啟明街一幢唐樓需進行緊急維修，指該廈未遵三年前發出的勘察令，而該廈的懸臂式露台有危險。署方向法院申請封閉令獲批，成為 2010 年馬頭圍道塌樓之後，首次發出封閉令。

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