租房定心丸 - 租工廈單位沒想像那麼好
上一回分享過本人一次租用辦公室的經驗,就已經寫了一篇短文章的篇幅,故這次再寫一篇分享租用工廈的經驗,本來想像上次一樣用故事分享模式去寫的,但經過思前想後,由於故事相當部份涉及到我現有業務,而且有一些不能公開的秘密,很遺憾地我不能夠拿這些經歷來講故事了,我只能直接的分享一些租用工廈的心得。
租工廈這一件事情相信只有香港人才明白,因為我們一般所說的租工廈不是開工廠,而是做非工業的用途,無他,香港的辦公室太貴了,而由於上世紀的工業式微導致很多的工廈空導,所以很多人都轉戰工廈,令香港的工廈有著另一番奇景,充滿著餐廳、商店、藝術工作室、展覽,甚至尤如商場一般。希望創業的你,或者都有想過租用工廈單位,但不要看現在工廈處處商舖就沒什麼,其實當中有著種種限制。
首先,大家看到工廈單位有著不同類型的餐廳商店甚至市集,就以為是很平常的事了?不,其實有很多店舖在條例上是不允許的。根據地政總處指引,現時工廈只能夠作「工業」用途,一直到2019年,才放寬了以下用途:
* 藝術工作室;
* 辦公室(影音錄製室);
* 辦公室(設計及媒體製作);
* 辦公室(只限於「特定創意產業」,包括設計及媒體製作公司、印刷及出版業、電影公司和與電影業有關的行業組織);及
* 研究所、設計及發展中心。
即是說,如果你租用工廈單位但不是工業用途或以上用途,就是不合規格,而這裡要注意的是,就算是以上用途,但如果你的業務會吸引到公眾人流,例如藝術工作室租用場地給公眾人士,都是違規,簡單的說,我們一般常見的零售店、興趣班中心、Party Room、展覽場地等,全部都是違規,沒有任何例外。餐廳比較特殊,餐廳可以申請為大廈食堂,但按規只能提供食物給該工廈工作的員工,實際是如何,你懂的。
那麼你會問,為什麼現在會有那麼多不合規的店舖仍在工廈經營?原因有幾點,第一是地政處不是很大力執法,基本上是接到投訴才會去調查,所以,如果有工廈的店舖得罪了你,可以試試去投訴;第二點是業主不怕釘契,先說說這些店舖違規的後果,首先這些店舖是不犯法的,警署是不處理土地用途的,而地政處接到投訴後,會先去調查,但他們要花很多時間調查,他們也不像警處那樣能夠有搜查令什麼的,所以他們要進入單位調查也不是易事。好了,調查到了,就會向業主發出一個警告,通常是28日內要糾正違規的部份,28日後,他們就會不定期派員再上門去調查,看看違規的部份有沒有糾正,又再一次涉及到能否進入單位調查的問題,到最壞的一步,地政處認定單位仍然違反土地用途,最壞的結果會是「釘契」,即是會將這違規情況紀錄在土地註冊處,導致業主在出售物業或做按揭借錢時會極其困難,其實地政處是有權收樓的,不過發生的機會微乎極微,所以,有一些業主其實都不打算賣,甚至會由得他們釘契,因為在香港現時工廈式微情況,工廈單位其實不易賣出,更不要說租給人做工業用途了,如果不租給違規業務,甚至可能會租不出去。
所以,這裡分享第一個工廈心得是:先認清你的業務是否乎合土地用途,任何會引起公眾人流的,包括零售、餐廳、興趣班、展覽,以至美甲、按摩、醫館等等都是違規的,當然,違規都可以照租用工廈,不過至少事前你要知道。
第二個工廈心得是:必須在租約列明你的業務性質,這就尤其重要了,因為在土地用途方面,地政總處針對的是業主不是租客,所以當出事的時候,業主不想釘契的話,必定會以不同的原因去證明租客違反租約,然後提早解約順便沒收按金,所以業務性質一定要列明在租約,證明業主是知道租客做什麼業務的。
第三個工廈心得是:避免客𨋢貨𨋢混合在一起的工廈,最後選擇有獨立訪客大堂的工廈,以我經驗,這一類的工廈地政處是沒那麼嚴格的。
最後一個心得:就是有能力的話,都不要貪便宜違規地租用工廈了,始終你不知未來會如何,會不會有仇家惡意舉報你,會不會有客人不滿你的服務舉報你,你的業主又會如何處理,如果剛裝修了半年就遇到地政處調查,而業主又很堅決要你糾正,就真的是裝修費都蝕光了。
好了,其實我也有一些應對他們的經驗,不過不太光明,就不分享了,在這裡祝各位創業人士,能夠找到一個合適的辦公室單位!
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