【行政法學】房地產法構造

（太初庚子七月十九；藏歷鐵鼠七月十九；希吉來歷一四四二正月十八）

近日購書，受到當當網滿減活動的誘惑，兼之查詢到譚柏平教授吹噓其書甫一出版、便獲某二等獎，便訂了一本其所主編的《房地產法入門筆記》，已翻閱一章多。大失所望之餘，又是不出所料。不如自己動手寫點材料，留下些思考，以待來者探討。

法律化概念：對概念作法解釋

事實，是自然。自然，是事實。

以自然為研究對象的學術，是科學。以自然為崇敬對象的學術，是神學。科學和神學，都是對自然、對事實的描述視角，無法互相證明，無法相互否定。

人的活動可稱為社會，從屬於自然。

以社會為研究對象的學術，是社會科學。以社會為崇敬對象的學術，是社會神學。社會科學和社會神學，都是對人的活動、對社會的描述視角，無法互相證明，無法相互否定。

社會中，總有糾紛發生。由裁判者引經據典說理、獨立決定結果的糾紛解決機制，是法。法，與科學和神學、與社會科學和社會神學，均非一簡單的可比關係。為了糾紛解決的便利，裁判者必須引據科學和神學、社會科學和社會神學的既有成果。該等概念，從上述視角落向法的視角之中時，不得不發生一法律化的轉變。

從法視角看，原有概念法律化。法視角所得對概念的解釋，即法解釋。

土地法律化：地產

什麼是土地？地理學、城鄉規劃學、景觀設計學，對此均已有回答。但是，法視角要求解決土地利用和土地使用方面的問題，這就必須將「權利」這一語彙摻入對「土地」的理解，而土地自身的性質，法並不關心。

設若有宗地名甲。甲的所有者為乙，佔有者為丙，使用者為丁，收益者為戊，處分者為己，……。規範甲乙、甲丙、甲丁、甲戊、甲己等之間關係的，便是名為「地產」這一語彙的概念了，其以宗地甲之存在作為前提，且明顯是將宗地甲作了一定的法律化處理才得以形成。

建築法律化：房產

什麼是建築？藝術學、建築設計學、土木工程學，對此均已有回答。但是，法視角要求解決建築利用和建築使用方面的問題，這就必須將「權利」這一語彙摻入對「建築」的理解，而建築自身的性質，法並不關心。

設若有建築名甲。甲的所有者為乙，佔有者為丙，使用者為丁，收益者為戊，處分者為己，……。規範甲乙、甲丙、甲丁、甲戊、甲己等之間關係的，便是名為「房產」這一語彙的概念了，其以建築甲之存在作為前提，且明顯是將建築甲作了一定的法律化處理才得以形成。

房地產法構造

由上兩節之論述可知，地產與房產在法概念的形成方面，並無差異。其重要的區別，實際上是因為一者為土地、一者為建築，而在後續的土地規劃、建築登記等方面，不得不作出區分。故而在基礎概念的層面上，完全能作一統一的理解。

稱為房地產法構造，可作兩種解讀。第一，房地產的法構造。第二，房地產法的構造。

第一，房地產的法構造。「房地產」這一法概念，用於描述客體的土地或者建築，與其相關主體的權利之內容。除了最為基礎的所有、佔有、使用、收益、處分等方面的內容；地產應與政府的規劃行為相連接，房產應與政府的登記行為相銜接。違反規劃的土地利用，作何處理？無法登記的建築藝術，作何處理？

第二，房地產法的構造。「房地產法」並非「物權法」，並非「城鄉規劃法」，亦並非「房地產市場法」這一門類的經濟法。北京共和政府的現行制度，是以國有土地法和集體土地法的二元區分為底，來制定各類空間規劃，並在國有土地法的基礎上，又區別開出讓國有土地法（商品房法）和劃撥國有土地法兩類，進而考慮商品房市場的調控政策。教義學的問題是，在此體系下，如何解決糾紛；更進一步，如何設計出更理想的房地產法。

（庚子甲申壬子。諸行無常、諸漏皆苦、諸法無我、涅槃寂靜。）