高房價與空屋問題難解：怎樣才是可行有效的囤房稅？

談了好幾年的囤房問題，之前主要都在作台灣數據現狀的釐清，也是時候提出我們對囤房稅制度設計的具體想法了。

（鳴人堂全文：https://reurl.cc/bkEpod）

財政部年初公開表態「將先窮盡現有工具、行政措施，不行再修囤房稅」，其實主要就是在說透過地方政府現行《房屋稅條例》的稅率區間進行合理調整，同時也對稅基逐步調整。

這種作法長遠來說是應該努力的方向，但就近兩年囤房稅討論脈絡來看，具體政策方案的確有各種看法，但就目標則無歧異——期藉該稅制「去化既有囤房空屋」，使其回歸居住使用（出租或出售），而財政部所說的做法，對這個目標是毫無效果的。

【為什麼說既有「房屋稅條例」作為囤房稅是無效的？】

以之前台南市所謂「囤房稅」的修法版本中，96.66%的多屋者在協商後的版本中，稅率都低於原本的市府提案版（https://reurl.cc/Vj1VZ6） 又或是過去各地議會多次調降多屋者房屋稅率，都顯示由地方議會表決通過的結果多半會將條文弱化、退回，甚至大開倒車。

立法院多個修法版本的共同思路是「調高稅率區間」，其力度自然較現行1.5%至3.6%的稅率來得大，但仍然有限，且過高稅率（超過商用房屋）恐有違反比例原則之爭議。此外，諸如各地方政府分稅、全國歸戶認定、誤傷偏鄉祖厝等技術問題，依舊難以妥適解決。

簡單來說，架構在《房屋稅條例》的「地方版」囤房稅，因力道極為有限，實無法有效促成囤房空屋持有者改變其使用（無論出租或出售），最後政策目標只能從「去化既有囤房空屋」矮化為「酌增稅收」。

【稅基改革是長遠目標，卻成為拒絕改革藉口】

財政部與內政部拋出調整稅基（拉近與真實市價差距）的主張，乃至有些學者加碼談「房地合一」，確實有其依據，也是合理改革方向。但實踐面而言，卻只是「說來正確但短期做不到」的主張，反成為了迴避囤房稅改革的託辭與陷阱。

因為稅基調整的結果是「所有持有房地產的家戶均加稅」，這種全民加稅式的改革，對地方政府而言無異於政治自殺，而中央講了多年要修《財政收支劃分法》調動地方財政積極性，更是高難度迄今仍為空談。

實情是，別說調高稅基，要做到連動市價增長都不可得。最後就變成了「既然改革不徹底，那就徹底不改革」了。

【我們的方案是「中央特別稅版的囤房稅」】

既然修正房屋稅既困難且效果差，合理調整稅基又難以一蹴可及，我們似乎該思考超脫前兩者侷限且能有效改善囤房空屋的不同作法。具體建議是，比照奢侈稅模式，依財劃法第19條「各級政府為適應特別需要，得經各該級民意機關之立法，舉辦臨時性質之稅課」，由中央立法開徵「囤房特別稅」。

基本構想略述如下，這裡所提構想重點在於基本原則，至於具體稅基、稅率僅供參考，但重點是稅賦力度要夠，方能達成囤房空屋釋出使用效果：

課徵對象：自然人採家戶（配偶及未成年子女）全國總歸戶，就持有超過三房（目前自住住宅定義）以上房屋，課徵囤房稅；非建設公司相關屬性之法人，比照自然人認定標準。

稅賦計算：基於稅賦計算徵收行政簡便之故，建議採該房產當年房屋稅與地價稅之總值為稅基，該家戶或法人持有總房數為基本稅率，並伴隨實施年期以一定百分比遞增。

舉例而言，A家戶若持有五屋，便對第四、第五屋課徵該屋當年地房屋稅與地價稅總值五倍的囤房稅，如第二個稅賦年度仍舊是持有五屋，其囤房稅率加徵15%、第三年則加增30%等，達成真正「多屋重稅」的效果。

出租免徵：在「多屋重稅」的前提下，為鼓勵住宅釋出使用，將搭配「出租免徵」的條款。意即，持有者將就三房以外房屋出示租賃契約並依法申報租賃所得，則免計免徵囤房稅，然若經（抽）查屬虛假出租，則加重稅賦。如前述舉例持有五屋A家戶，如將其中一屋出租，則僅對第四屋課徵囤房稅，如將兩屋出租，則全數免徵。

偏鄉免計：與此同時，此囤房可指認適用範圍，將人口較少的偏遠鄉鎮劃出，即屬該區之房屋免予計入囤房數，即可免除所謂鄉下祖厝、離鄉空屋的誤傷無辜疑慮。即A家戶持有五屋，如其中有一屋位於偏鄉，即以四屋進行多屋認定與稅賦課徵。

期限落日：此囤房稅比照奢侈稅的經驗，定位為臨時稅，設定一定落日時程，即導引空屋合理運用後即可退場，亦可視為銜接房產稅制改革的階段方案。

稅收專用：囤房稅目的在引導空屋出租，但仍可預期取得一定稅收，將設定專用，全數做為中央興辦社會住宅之經費。

【「中央特別稅版的囤房稅」好處在哪？】

首先，採中央特別稅立法於法有據。既不涉《房屋稅條例》與稅基調整課題，也無損地方既有財政自治權，可最大程度跳脫前述中央地方在稅基、稅率互踢皮球之困境。

其次，在影響衝擊層面相對有限。目前台灣多屋家戶（持有超過三房）比例約5%至7%；換言之，超過九成以上擁房家庭將不受影響。且另有出租免稅與「非熱區」劃出之配套，少數多屋者也並非毫無選擇，只需要將房屋出租使用，即可免於課徵，除適度化解租金轉嫁問題，亦能消彌「民粹仇富」或誤傷「偏鄉祖厝」等疑義。

最後，有政策正向外溢效果。因可有效增加租屋供給，將有助市場透明、租金平抑與包租代管政策推動，以及稅收「取之於房產、用之於社宅」，更強化其正當性。

事實上，這種「中央版」囤房稅並非空想，例如，法國早在1998年便開徵「住宅空屋稅（Taxe sur les Logements Vacants）」，並達成一定效果。稅賦設計上，稅基為該住宅年租金價值（此作法在台灣因租屋黑市不易比照），稅率則隨空置時間採累進，第一年稅率為12.5%，從第二年起稅率為25%。大家可想像一下，如市場租金行情2.5萬台幣的房屋（約略台北包租代管物件平均行情），空置第一年課稅3.75萬，第二年7.5萬，你認為屋主還會空在那嗎？

囤房稅的目標絕非單純收稅，而是透過租稅機制，引導囤房空屋釋出使用。但這兩年囤房稅進展甚微的結果已然證實，侷限在現行房屋稅框架實難達成此目標。另再次強調，「囤房特別稅」與現行或即將推展的高房價因應施政作為，絕不是非此即彼的競合關係，而是實現「房市正常化」各自目標下的不同政策工具。