租賃條例修法通過,對房客權益有什麼影響?

洛書
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《租賃住宅市場發展及管理條例》修法三讀通過了,是2017年立法之後的首次修法。

先講重點:如果房東亂訂租約,未來會被開罰了。

租賃條例在去年的倡議進程裡,差不多跟《平均地權條例》是同一個時期的。但《平均地權條例》行政院自己有提案,而租賃條例則是我們民間自行發動的修法,所以命運也大為不同。

這次的修法草案裡面我們提了很多內容,包含:租金支出抵稅合理化、強化租賃糾紛處理機制、包租代管業者的租屋要實價登錄、租賃契約全面適用消保法等。

因為當年租賃條例的立法內容被大量閹割(我在《無住之島》裡面有詳述這個過程),所以諷刺的是,其實租屋市場的許多大問題,都很難透過租賃條例修法解決。簡單來說,租賃條例大多數內容是在管理「合法納管房東」,但台灣絕大多數的房東,都是租屋黑市下的逃稅房東。

不過,至少上述的修法倡議內容,可以對租屋市場有一些改善效果,而內政部在去年五月的第一次書面意見回應,是「全部不同意」。因為在租屋市場供不應求的現狀下,政府既不願透過稅制改革增加租屋供給量,也害怕管理租屋市場造成更多房東退出,讓租屋市場狀況更糟。

最後透過 #王婉諭#江永昌#吳玉琴#吳怡玎#邱顯智#張其祿#曾銘宗#鄭天財#蔡壁如 等跨黨派委員的協助,修法內容通過了「一項半」:一項是租賃契約全面適用消保法,半項是「包租業者的租屋要實價登錄」(沒有代管業者)。

由於包租數量已經越來越少,所以「包租業者的租屋要實價登錄」其實效果不大,只是制度往前推動一步的橋頭堡而已。因此對於一般的租客來說,這次修法最大的差別在於:以前的租賃條例是沒有罰則的,雖然政府有規定房東不能做什麼,但因為沒有罰則,等於只是道德勸說。

而這次修法過後,如果房東違反「應記載及不得記載事項」的內容,可以依消保法處以3萬至30萬的罰鍰。

「應記載及不得記載事項」,顧名思義就是「有些內容在租約中一定要寫,有些內容一定不能寫」。那到底有哪些內容是「應記載及不得記載事項」呢?

完整內容放在這裡,這邊先介紹「不得記載事項」,只要你的房東提供的租約當中有以下內容,未來都可以被罰3萬至30萬:

一、不得記載拋棄審閱期間。

二、不得記載廣告僅供參考。

三、不得記載承租人不得申報租賃費用支出。

四、不得記載承租人不得遷入戶籍。

五、不得記載應由出租人負擔之稅賦,若較出租前增加時,其增加部分由承租人負擔。

六、不得記載免除或限制民法上出租人故意不告知之瑕疵擔保責任。

七、不得記載承租人須繳回契約書。

八、不得記載本契約之通知,僅以電話方式為之。

九、不得記載違反強制或禁止規定。

當然,如果你讓房東被開罰,幾乎就確定未來房東不會再跟你續約。但至少如果你被欺負得很慘,或是已經準備要搬走了,那麼這條可以讓你找回一些法律的正義,也能成為某些談判籌碼。

不過,如果租屋市場的許多大問題,難以透過租賃條例解決,那要透過什麼呢?我自己的答案是,所有租屋市場的結構性改革,都繞不過「多屋重稅,出租免徵」的中央囤房稅,這也是今年要努力的一大目標囉。

CC BY-NC-ND 2.0 授权

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洛書台灣居住政策研究;社會住宅推動聯盟研究員。 這邊都是有關居住正義的硬核文章,偶爾有幾篇沒那麼硬的。 贊助連結:https://liker.land/limitroy/civic FB:https://www.facebook.com/limitroy/
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