多倫多買房記｜貸款預批

在多倫多買房子，就是一連串what the fuck的過程。總歸來說，作為買方只有兩條路可走：一是就在現居地安身立命，按月繳房租／或窩在父母公婆房子的地下室，不要想什麼買房子的春秋大夢，二是買到房子當冤大頭。如果選了後者？還好，買賣房子在多倫多本身就是一連串冤大頭的接力賽(誤) 。

第一回，貸款預批

買房子的第一步是去銀行求一張貸款預批(pre-approval)。

Pre-approval不是真正的貸款，只是一種銀行大概審過你的相關資料，給一個範圍說你可以貸多少，利率也只是個大概，並沒有真正的法律效力，真正下單買房後，還是要重新申請，銀行也會派人去鑑定房屋價格，若利率升了，你可以繼續用這信上寫的較低的利率(大概有三個月效期)，如果利率降了，你也能選下降的利率。整體來說非必要，必要性隨房市火熱程度成正比。

在我的印象中，如果在台灣買房，都是買家看好物件甚至簽約之後，才有找銀行貸款的動作（否則你怎麼知道要跟銀行借多少錢？）聽說在多倫多的房市美好時代也差不多如此：買家可以在簽約時設定一個貸款條件，大意是五天內銀行願意借錢我，這個約就成立，要是銀行不答應我的貸款申請，合約就作廢，這個設定條件無疑給了買家一個考慮空間，五天後硬要說銀行不借我錢不買了，賣家也沒輒。

然，這是在買家市場的美好時代才會發生的。

當我移民到多倫多時，正值多倫多房市最瘋狂的時日，恭逢其時，要是買家告訴賣家說我要設定一個貸款條件，賣家連慢走不送都懶得說，畢竟在你身後還有一百八十個人等著買房子，賣家沒理由給買家翻臉不認帳的機會。因此，當買家向賣家出價時，就要當場附上一封銀行一定會貸款給你的保證信pre-approval，上面會寫明銀行願意貸款多少錢給買家。換言之，如果銀行說買家可以買100萬的房子，但賣家心裏想賣150萬，那賣家就會知道這買家買不起。此外，任何一個有尊嚴的買家仲介都不願意幫沒有pre-approval的客戶去出價，因為這只是落得被賣家仲介羞辱一場的命運而已。

既然如此，pre-approval成了買房子之第一要事，而為了拿到這封信，第一個WTF就來了。

因為貸款業務競爭激烈，假設買家願意花時間多談談，就可以在幾家銀行中找到最划算的方案，當然，借錢不管怎樣都不可能真算划算，但如果能夠在同樣的條件下得到業務500-1000元的現金回饋，也算有賺。

可惜我們完全沒得到這好處。老公出於某種神秘的理由堅持留在原來的銀行貸款，於是他的舅舅推薦我們一個在總部負責貸款業務的年輕行員。而這個行員所開出來的利率跟我們在巷口分行問到的一毛一樣，但他和分行行員求我們貸款的態度截然不同，一副我在幫你們一個大忙的高姿態，所以什麼現金回饋根本是沒有啊，利率也沒真的便宜到，這和我們在台灣以為的那種，有認識的人介紹會更多優惠的印象完全不同啊啊啊！

在多倫多的第一個銀行經驗讓我完全體會到加拿大和台灣的不同處，儘管拜台北的高房價所賜，賣出台北小公寓後，我們本身得以出得起高出多數加拿大人的自備頭期款，但再怎麼說，畢竟還是帳面上收入微薄的小家庭（兩個寫字工人真的賺很少），所以這位傑出青年行員使出混身解數要借我們更多錢幫我們解決問題。

首先他提出我們可以使用新移民計劃：只要有35%的頭期款，銀行就會在不查任何信用記錄的情況下貸款給新移民喔！他是這樣說的：「雖然你們有60-65%左右的頭期款，但只能付35%的頭期款，剩下的錢要存在銀行，這樣我們才有錢付貸款。」

誒誒！等等！假如你看到這裡還沒睡著的話，有沒有覺得這句話聽起來哪兒怪怪的？

首先，本來我們算得好好的，付多一點頭期款來壓低每個月的貸款數額，就能付得起，但現在這行員要我們少付頭期款，我們貸款的數額豈不就更多了？原先付得起的不就付不起了嗎？再說這位行員難道你不知道現在的銀行都有中文網頁嗎？規則我早就背得滾瓜爛熟，明明是新移民「至少有」35%頭期款，為什麼被你一講變成「只能付」35%頭期款？

行員眼看這莫名其妙的計畫不被買帳，於是又換了一套。

他說「不然這樣好了，你們還是放60-63%的頭期款，但另外開一個『預借現金帳戶』，我給你們35萬加幣的現金借款額度，利息配合房貸只要3.5%(以預借現金來說的確算是低)，這樣你們付不起貸款時，就可以領這個帳戶的錢付貸款啦！」

說完一臉得意洋洋，我們聽了則面面相覷。

我當場切換成中文問老公：「意思是若我們和銀行借錢但付不出錢，銀行就會借我們更多錢來還銀行錢的意思嗎？」老公點點頭：「好像是這樣。」

What the fuck?! 身為一個愛儲蓄之台灣人我真的不懂銀行這個邏輯：如果他們怕我們還不起何必貸款給我們？然後一方面要怕我們還不起貸款、另一方面又要我們借更多錢，這是哪一招？不相信我們能付每個月貸款卻又信任我們還得起預借現金的根據又在哪？

但千萬不要以為他這麼說是毫無意義的，因為我的婆婆聽到這裡，很高興地說：「太好了，這麼一來你們就多了35萬加幣可以花耶！要買車或蓋陽台嗎？」老公的姊姊在旁邊說答腔：「應該先挖游泳池啦！」而這大抵是一般加拿人的理財觀念，能怪銀行不處心積慮地要多借點錢給人嗎？

重點是，雖然行員講得天花亂墜，一副依照我們的情況很難借到錢，他需要好好幫我們疏通，可能要歷時數星期，但是，加拿大銀行再次證明他們有多愛借錢給芸芸大眾，事實上這銀行只花了24小時就發給我們pre-approval了，還因為我們預計要付的頭期款多過要貸款的數額，堅持給我們「優惠」，說一般都只能批25年，但特地讓我們付30年。

不管怎樣，反正是拿到這封信了，於是我們就快樂樂不知死活地踏上找房征途。

社交帳號跳出這篇當初買房的日記，才知道原來臉書已經不提供寫網誌、旁人也無法搜尋到了，本來也無妨，文字這種東西過去就讓它過去，不過我還蠻喜歡這個系列經驗談，所以搬來這裡放著好了。

先說好，這是幾年前的經驗，加之疫情，相關建議或者不再那麼精準，請勿聽信。