占屋简史(二)盘点全球住房危机,年轻一代渴求居住正义! | 人权行动 009

行动行动
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系列第二期,我们用大量数据来看全球目前遇到的住房危机及原因。居住正义到底是什么?房屋除了市场化方案外还有什么?

以下为视频稿


占屋简史第一期,我们从两个抽象方向入手,简要介绍了房屋作为财产的合法和合理性,以及房屋作为权利的另一层视角。这一期我们要将房屋作为消费品和人权之间的张力桥梁进一步摊开,详细介绍一下现在全球住房环境有多严重,以及世界各个国家都采取了哪些对应策略。从下一期开始,我们会以地区角度来展开,详解介绍一些有特点的行动方案。

大家好,这里是行动行动,我是凤凰。今天就谈两个方面,住房危机和居住正义。

一、住房危机

前方预警,全是非常硬核的数据,但还是建议耐心看一下,并比对一下自己的生活环境。

中国的房市这两年跳水严重,政府介入救市,希望能维持住经济火车头,但恐怕是很难拉住这架坠下悬崖的马车了。房地产在国家经济中的作用显著,主要是因为房屋是作为消费投资品出现的,其实并不是每个地区都是这样,我们的房地产是对全世界经济贡献最大的地区。比如在台湾,房地产只占总体GDP的1.1%,而我们要占到6%以上。

我们继续看一组国际的数据。

世界银行表示,全球住房危机将在2025年影响16亿人住房;联合国人居所显示,到2030年,有30亿人口需要合适的住房,这意味着从现在开始全球每天要建造96000个新的支付得起的房屋;而全球目前有一亿的人没有住房。国际货币基金组织数据显示,绝大多数国家,房价远比工资涨得要快。一项针对全球200个城市的研究表明,90%的国家普通人居住不起,平均房价比平均收入要高3倍。仅仅美国一个国家就缺少150万个房屋,比过去30年前任何时候在售和在租的都要少。然而同时,全球房价正处在在过去40年增长最快的的时候,需求远大于供给。在欧洲2022年头一季度,所有类型的房屋租金都上涨14.5%;而在亚洲许多地方的人要花一半以上的工资支付住房,在美国这样的人有1100万人。

以上这组数据,全部摘自世界经济论坛官网,也就是这几天正在瑞士达沃斯召开的会议。按照人头来算,很多地区的住房也许数量都足够,但大问题是住不起,比如在英国,全国房屋数量虽然溢出,但区域性的住房紧俏却是公认的事实。所以住房危机,真正指向的不是房屋作为经济商品带来的问题,而是人民的居住权益:买不起,租不好,住不到。在中国,这个情况是非常直观的,我相信每一个有一点生活阅历的人看这个视频都有所感受。但这是一个普遍全球性的问题,中国的情况只是其中最严重的之一。

衡量一个地区的房屋是否是合适人民居住有很多测算方式,其中一个比较常用的叫房价收入比。用这个地区房价的中位数,除以这个地区年收入的中位数得出的数据。这个指标意思是说,如果一个人不吃不喝用所有的工资去买房,需要花多少年还清房款。

我找了一些数据,2020年,易居专题研究报告,中国全国房价收入比升至了9.2;但Numbeo的数据,2021年中国的房价收入比接近28,排名第九。但中国一线城市水平和其他差距太大,所以这个数据没什么参考价值,我们看2022年第一财经数据,深圳为全国最高,达到36.5,即深圳居民不吃不喝需要积攒36.5年的可支配收入才能购入一套平均价格的房子,北上广深平均30.4,相对湖南株洲、贵州遵义、内蒙古鄂尔多斯各有特色支柱产业,房价收入比分别为4.8、5.5和6.0,他们在百个受调查城中排位最低。而到了2023年8月,聚汇数据显示,中国上海的房价收入比高到50.1,是全球最高,纽约为10,东京为11.5,伦敦和巴黎为17。

有的报告称,在中国考虑房价收入比6-8之间比较合理,也有说到了我国应该以9以上来考量。但我听了几个台湾的电台表示,国际上的测算倾向认为3.5比较合理,5.5就是难以负担了。如果以5来计算,不吃不喝要花5年时间买房;如果你花一半存款那就是10年,这还完全没有考虑到一个人有结婚生子赡养父母等需求。而按照联合国的规定,一个人收入的1/3用于住房是合理的。那5.5的收入所得比就是16年半还完房贷,而这本应属于比较高的承受范围了,我们的大城市数据都是几十起。当然在不同数据的测算下,标准会有所变化,但亚洲的许多城市总是位居前列,而香港几乎总是名列榜首。

住房危机在疫情爆发之前就持续已久,疫情加剧了这个现实,人们都想要更稳定的居所,房价房租上涨。在那之后全球的收入不平等和财富差距进一步加大,Elon Musk这样全球前五的富豪,相比疫情之前居然资产还翻倍了。JP Morgan2021年数据显示,从2019年之后,全球房价大幅上涨13%,最高是土耳其,而最低的菲律宾反而跌了12%。欧盟国家里,除意大利和马耳他,所有国家从2010年后,房价涨速都比通货膨胀及工资上涨要快。加拿大的高房价是全球最严重的之一,房贷工资比高达180,仅次于挪威的205,2008年金融危机美国花了10年房价才回到原位,加拿大只用了两年。2020年9月,加拿大平均房价100万加币,仅仅一年以后就涨了13万加币。过去十年,加拿大房价翻了一倍,但工资只涨了24.4%。

除了房价,房租也在上涨,全欧洲平均租房2022年上涨1.7%,比历史平均值高0.5%,不是特别高。但部分国家,尤其是那些宜居的城市的飙升确实惊人的,比如波兰、立陶宛、匈牙利、爱尔兰、爱沙尼亚等至少一年涨幅10%。租金最高的阿姆斯特丹2023年第四季度同比上涨5.8%,已经是去年的最低的数字了,但这主要是因为荷兰的社会住宅非常多,也有相关房租控制政策;而2023年第三季度,伦敦已经破纪录连续15个季度房租在上涨,比前一年同期高了10%。北京房租是在奥运以后才开始快速上涨的,在那之前基本每年涨幅不超过5%。中国房价行情数据显示,从2008年8月到2018年8月,北京平均租金从37.79元/月/平方米涨到94.14元 /月 /平方米,上涨149.11%;同期平均房价从13163元/平方米上涨至63529元/平方米,涨幅为382.63%。

我们以前认为外国人成年后就独自居住,相比东亚人显得很独立,但这个现象也在慢慢改变。在欧洲,2011年18-34岁和父母住在一起的有31%,到了2022年这个数字到了35%。这个年龄段的人在英国1997年29%和父母居住,2022年则有40%;20-34岁和父母住在一起的英国人从1996年的270万涨到了2017年的340万,真正拥有房产的都是65岁以上老年人。再看美国,18-34岁和父母居住在一起的人从1970年的31%上涨到了2022年的52%。

进一步说一下英国的这组数据,里面还有欺骗性,有相当一部分人没有被统计进去。有些家庭虽然没有和父母住在一起,但是和其他家庭合住公寓,被称作“concealed households隐蔽家庭”,1996年这样的人群有164万人,而到了2016年涨了50%,达到245万人之多,远比成立家庭的速度快。伦敦地区的合住家庭人数涨幅更是高达81%,从1996年的40万涨到2016年的71.7万。所以如果拿住房数量的增长对比家庭数量的增长来看的话,实际上住房增长应该是负数,1996年伦敦亏缺27万套住房,2016年亏缺49万套。某种程度上,英国组建家庭人数越来越少和住房问题也有非常大关联。

造成全世界房价居高不下的原因最主要有三个,城市化、住房商品化、移民投资等。

目前全球有500个百万人口以上的城市区域,甚至一些区域突破6000万人口,比如长三角地区人口超越8000万,从东京横滨到大阪神户京都这片相邻地区则住了1亿人口。快速增长的人口和高密度城市,使得房价水涨船高,供需严重不平衡。世界银行估计,到了2050年70%的人口将住在城市里。而相反,城市化并不意味着生活住宅一定的改善,到了2030年1/4的人口将住在平民窟或者不稳定居所。

住房和地产的商品化金融属性也加剧了住房危机。过量的奢侈房屋作为交易品被建造出来,而可支付的住房越来越少被人开发。而住房作为交易品,实际上历史也非常短暂。美国是在1930年代以后开始转向房屋商品化的,大规模生产和消费被推广,长期消费的思潮塑造着人们的消费习惯,买房成了投资。60年代以前,人们买房还都是直接从建筑商那里,后来就有了房屋中介,市场化更完备。而在英国,在1980年代以前,房屋都是由政府和私人公司一起建造的,保证供大于求,房屋被看作是必需品而不是投资金融品,二战以后平均每天有500个房屋在兴建,1968年峰值达到1000。而80年代后撒切尔夫人政府开始慢慢撤出房屋建设,房屋逐渐演变成商品。而现在的英国,有50万个房屋被空置,却同时有10万个家庭无家可归,资源配置极不平等,这样的问题也发生在世界上其他国家。全欧洲现在只有芬兰无家可归人数在降低,赫尔辛基全市只有50人,所有人都由政府分配到了住房;美国的密西西比州是出了名的低收入、低教育的穷州,但同时也是低无家可归率州,因为他们采用了和芬兰相似的模式,政府保障住房。相对应的富州纽约、夏威夷、加州无家可归每万人高达46.9、45.6和40.9人,这基本就是贫富差距导致的,比如洛杉矶有84个高尔夫球场,一个球场大小如果建设便宜住房,可以满足5万人的居住需求。

关于买房的投资属性,我们看一组数据,18/19年,统计244万英国家庭有多套房产,包括英国以外的房产,大约占家庭比例10%,大概是欧洲平均水平。2014-2015年统计,20个欧盟国家中,拥有多套房产人数占比最低的国家是荷兰4%,爱沙尼亚最高27%,中位数是14.5%。在法国是18%,而其中50%的人会将非自住房屋出租,这个数据最高的是德国,将近80%,紧接着是爱尔兰65%。而这个数据在中国,2020年有20%的城市家庭有多套房产,农村地区16%,另一个数据2018年显示中国两套房以上的买家占据80%,都远比大部分发达国家要高,比如美国多套占有是13%,欧洲平均10%。在美国的2022年数据显示,首购族是26%,远低于前一年的34%,首次购房年龄中位数也从1981年的29岁增加到了2022年的35岁。在英国首次购房者有62%都依赖父母的资助,20年前是6%。这些数据都可以明显看出,房产的投资属性会导致贫富差距以及年轻人买不起房。

造成房价飙升的第三个主因:移民投资。比如加拿大、澳大利亚这些地方,都充斥着有钱的华人。2020年加拿大五分之一的买房者都是投资者,主要因为加拿大银行贷款利率很低只有1.5%,大量人的财富都是离岸货币,给加政府缴税很低,虽然温哥华已经实行对外国人买房额外缴纳20%,但依旧不能阻止外国人买房潮。澳大利亚自从1990年以来房价涨了4倍,1971年30-34岁的人68%拥有一套房子,到了2021年不到50%,大量的重复投资者到来。这两个国家也是全世界房价上涨最严重的国家之一。另一方面,2016-2021,加拿大移民人数在G7国家中最高,至少两倍于其他国家,但住房供给却最低,每1000人中只有424套房屋。截止2030年,他们需要580万套新的房屋,导致供需极不对称。

因为欧债危机,欧洲一些国家推出了黄金签证,也就是有钱人过去买房子就可以获得那里的永居身份,其中最火热的国家当属葡萄牙,35万欧元买房,或者开公司提供10个工作机会就可以拿身份,这推高了当地的房价和租金,成了热钱的游戏。钱进入了市场,但买房的人不一定去住,只是导致贫富差距加大,与当地的生活脱钩。

当然还有不同国家自己的特殊的问题。比如美国,大公司迁徙,早年有硅谷,现在有特斯拉。2020年末,Elon Musk宣布特斯拉搬去德州,一下带来一波德州房地产涨价潮;深圳的产业发展也有相似性。而北美的区域划分限制严格,不同的区域对住宅的建造规模、楼层、体积、房型设计也特别严格,很难根据实际需求开发房地产,导致房价居高不下。而与之对应的则是东京,它是极少数一直能够为所有阶层提供稳定不涨价住所的大城市,这主要是因为东京特殊的建筑行政措施,使得在那盖房屋特别容易,供给一直大于需求所致。关于日本的住房问题,我们之后会单独详细介绍。再比如英国,国土面积13%是绿化带,是城市发展土地面积的两倍以上,这些绿化带禁止盖房,导致房屋建造的选择不够,英国住房危机。

所以,今天的年轻人挣不到钱买不起房,和自身努力关系并不绝对。有一些商业大佬做这样的鼓吹是毫无道理的,我们的父辈许多获得财务自由的,赶上的正是股市和房市的红利,成了在风口的猪。而我们这一代人,未来将面对很长时间的住房危机。

二、居住正义策略简析

今天我们要重新审视住房问题,提出一个关键概念:居住正义。

由于在我们的环境里,我们基本是默认房屋是个商品,就像可乐一样,谁有钱谁买。但当一个人拥有100套房子,另一个人无家可归的时候,房屋可以仅仅是商品吗?之前有一个在国内炒房发家的小老板,润了之后做起了投资移民生意,他在视频里明确提到炒房并不是光荣的事业,他们挣的钱都是基于大量年轻人未来几十年的生活苦难的。

所以住房作为商品和住房作为基本需求,这组张力之间必须有个制衡机制,比如我国和美国,住房明显是偏向商品的;而在欧洲许多国家,住房更偏向住宅权利。所以当我们出台限跌令,而在一些国家,其实是限涨令,这就是居住正义的意义所在,目的就是保护租房和买房者的基本的人的需求,而不是保护房屋作为金融商品的属性。

居住正义,这个概念在简中网络里提得很少,主要是台湾地区以这个称呼来说,我们下一期会着重讲一下台湾。英文里相对应的叫affordable housing,宏观可以理解为普通人住得起的房屋,微观可以看作是国家或地方职能专门为在低收入者提供的房屋住宅。但低收入的定义是很重要的,在不同地区规则不同,普遍的以在社会中最低的30%的人的工资来计算,但在诸如日本、台湾、欧洲等地区,50%工资收入的人都可以申请,所以涵盖面其实非常广泛。另外在不同地方可能会出台相应的政策法案,affordable housing的定义也就不同,选择可能还包括无家可归者的庇护所,过渡性住所,非市场化/半市场化的租赁住房,社会住房,原住民住房,住房补贴等等,或者如同日本东京的特殊,本身的市场化住房就已经可以达到住得起的房屋这样的标准了。

总的来说,住房选择是对一系列复杂的社会、经济、心理健康的回应。如果任由经济学里那只看不见的手来指挥住房这样特殊的、人最基本需求的物品,只有市场化这一个选择,那贫富差距、经济倒退、身心疾病、环境问题、人口老龄、无家可归、交通拥堵等等问题都会不断加剧。

我们之前介绍的所有案例,都是从社会行动视角切入的,无论是个体作为艺术家、运动员,还是厨师、环保组织成员,如何影响、干预社会构建。但这个系列接下去的许多内容,我们会第一次着重讲一下,各国的政府是如何展开行动的,毕竟在住房这个问题上,当房屋不可避免地有商品属性,个体的财力、影响力是远远不可能和房屋开发商这样的巨擘叫板的,政府的介入是非常重要的社会行动力量。

根据联合国数据,全球只有13%的国家有居住正义房屋系统。一般来说实现居住正义,政府介入通过两个层面,第一市场干预,第二行政介入。

市场干预是指,房屋确实被承认是主要以商品和投资品存在的,现行的住房市场无法大规模变革,所以干预市场可以帮助租客、买家住得更好一些。我们下一期会着重讲的台湾,就主要是在这个层面进行改革。这里简单介绍几个。

土地行政划分手段。比如德国柏林,他们在土地划分上有专门针对独立家庭居住的区域,鼓励开发商建设高层公寓;再比如曼哈顿的现行土地分区,对楼房体积的限制远比对高度的限制要严格,导致曼哈顿有非常多细高楼房,房型的开发建设就会受到局限,这就是可以改进的地方。

有些地区会采取控制房租涨价,这种政策以欧美城市为主,比如阿姆斯特丹房租需要控制在800欧元,巴黎、纽约政府都会在市中心采取房租限制措施,方便把年轻人留在市区工作。2019年3月,美国俄勒冈州波特兰市通过法案,算上通胀资金涨幅不得超过7%,之所以有这个限制是因为2011-2019年房租涨了30%,当然也有反对派声音,认为干扰自由市场了,没有人愿意出租房子了。类似的投票在1994年的马塞诸塞州和2018年的加州都曾出现过公投,但都投票失败。2020年德国柏林左翼政府出台了房租限制,转年就被联邦法院判定违宪,政策取消。另外,有些地方也会出现市场问题,比如在欧洲和台湾,房东会对租房者挑选更严格,或者要求租房者必须同时买下自己的家具来增加收入。2019年斯坦福大学一个报告显示,在城市内控制房价反而会加剧不平等;瑞典经济学家Assar Lindebeck也曾在1971年就表示,控制房租对城市的破坏仅次于炸弹轰炸。

空置房屋税收。由于住房的商品属性过重,刚才也提到全世界目前买房的很多人是已经有房的投资者,所以对拥有多套住宅收税,或者空置房屋征收特别税,是一个让非自用房产进入市场的手段。两年前英国的空置数据是2.6%,法国6%,德国8%,意大利21%,中国是22%。包括法国、台湾都在采用空置房屋收税方案,降低租房市场价格。

第二类政府行政介入就不是和现有市场化房屋方案挂钩了。是指政府直接参与房屋开发、销售、租赁等一整套方案,提供平价的社会住房。之前提到的英国80年代撒切尔夫人之前就是这样的方案,保证供大于需。政府可以独自提供,也可以和相应的社会机构联合为租房者提供平价住房,收取租金仅仅略比建设费用高的房租;或者出售有限产权住宅,政府和住房者共同拥有这套房屋产权。比如西班牙,政府占3成股份,住房者7成,等住房者的收入上涨后,可以自行搬出,或者以较低价格买下整套房产。如果转租或者转卖也有只能针对相似的低收入人群或者卖给首购族。再比如德国,二战后有许多空置房屋,政府大规模展开社会住房项目,但近些年一些大城市诸如柏林、慕尼黑有又出现了住房短缺问题。

上一期说过,我们国家正式土地交易是在1987年,到了1998年才正式实施住房制度改革,确定城镇住房的市场化、货币化、商品化。而在那之前住房问题确实是非常社会主义的,都是福利分房,就是行政介入的一种,为年收入在3万-7万的居民提供市场价50-70%的住房销售,开发房屋的利润被控制在3%,购买者需要申请资质并被作收入调查报告。但这个项目的争议也越来越大,在GDP等经济因素的牵动下,这部分房产一来没有经济诱惑,政府和开发商建设极少,二来即便有也慢慢变成了腐败,还有不少买了经济适用房转卖挣钱的倒爷,许多真正有需要的人,也根本不可能申请到住房资质。2000年在销售的房屋中,22.7%是经济适用房,到2010年,该比例降至2.9%。

但通过政府来提供低价住房,实际在国际上是有非常成熟的行动案例的,回头我们会着重介绍奥地利维也纳,他们那有将近一半的住房是由政府拥有或者参与管理的。

另一种行政介入就是直接发放住房补贴,比如我国的住房公积金就属于住房补贴的一种形式,最早是1991年受新加坡中央公积金制度启发,上海首先建立住房公积金制度,1994年推广到全国所有县级以上的城镇。有些民间声音质疑公积金效率,主张取消住房公积金制度,其主要观点是,全国住房公积金资金超过一半闲置在账户与定存无异,未能有效运用于住房领域或是社会经济,还加深贪污腐败。还有就是短期的住房补贴,有些和竞选策略相关,比如之前台湾蔡英文政府就被诟病大撒币获取短期民意选票。

当然还有一些其他方案,比如技术变革,寻找价格低廉的房屋建筑材料减少开支,比如在印度,一种玻璃纤维增强石膏(GFRG)面板被采用,成本大幅降低。另外,在荷兰、非洲、美国奥斯汀等地,这几年都出现过3D打印房子,不仅成本低,还异常快速,碳排放也少。

以上就是目前遇到的住房危机,以及简要介绍了一下各国都有哪些策略应对。我知道这是一期非常枯燥的系列,这给我们提供一个很重要的看待问题的视角,住房问题,绝对不应该仅有市场运作,也不应该仅将其看作是经济问题,甚至可以说,我们今天所有的社会问题多多少少都指向房屋住宅。它确实和房屋已经被过度当作商品、投资品高度相关。

我的许多视频都经常能收到无产、有产阶级的二元评论,我相信这个视频很有可能也有很多人得出这样的结论,但其实我个人从来没有这样强烈的主张。但平心而论,如果你早出生30年,在房市红利期、股票红利期,你会忍得住不入场搭这趟顺风车吗?所以有产无产这样的二元对立假说没有什么帮助,更何况重新平等分配资产,除了暴力和强制手段,又怎么可能轻易实现呢?所以如果要理解甚至解决一个社会问题,大多数时候我们还是得建立在已有的社会秩序,逐步完成对现有贫富差距等问题的补丁。

在一些艺术或社会行动里,确实,主张去中心化、反资本,在那些事业里当然可以大骂资本家的贪心,但从社会宏观治理的角度去看,从政治家平衡各个社会功能来说,这样的言论无法帮助我们走得更远。而只有一个能帮我们走得更远,解决更多实际问题的视角才是有效的视角。今天我们介绍的所有内容都和政府政策有关,希望未来我们也能以这样的方式介入我们的社会问题。

好,这里是行动行动,我是凤凰。下一期,我们会开始以地区为单位介绍各政府是如何行动的,以台湾开始。如果你觉得视频有价值,欢迎传播,或去会员区支持,我们下期见。

【另】关于该项目的运营维持我是个独立创作者,除了本号外,我也是从事艺术创作,过去十年以影像、行为、表演、文本、社会实践等方式创作。因题材原因,此类项目难以获取商业价值,也不想被算法和系统笼罩,故在粉丝资助平台设立账号,希望获得你的支持。希望也借此证明,创作者可以独立自由创作。详情请阅读原文去爱发电支持。感谢。

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