樓契FAQ (保存、贖契費、遺失處理、無契樓)

問：樓契可以如何保存？

答：按揭期間，樓契會作為抵押品存放於銀行，一般供完樓後就會贖契。近年開始，新樓的樓契除了正本文件外，也隨附隻 CD（光碟），即俗稱「 CD契 」，詳情可參考以下文章

• 新樓樓契有隻「 CD契 」，內容是什麼？如遺失會不會被當成是「無契 或「缺契」？

贖契後，業主可以將樓契存放家中、保險箱或者律師樓。不過，律師樓普遍只會幫客人存放樓契一段短時間，並非長久之選。

另外，將樓契放於保險箱亦為安全做法，但現時保險箱供不應求，輪候時間往往以數年計，建議客人於供斷物業前，預留數年時間事先申請保險箱。

如果業主選擇不贖契，樓契將繼續存放於銀行，銀行會向業主收取「存契費」。

問：樓契保存在銀行有什麼好壞處？

答：相比存放家中，將樓契儲放於銀行最大好處，是遺失機率極低。自從發生騙徒偽造虛假文件冒充業主事件後，很多律師樓同銀行對於現契（即業主贖回自己樓契放於家中）都抱審慎態度。

例如，若業主想用現契做重按，很多銀行都需要驗樓，律師樓亦會查核樓契，以確保持有樓契者為業主本人。反之，若律師樓及銀行知道樓契存放於銀行，會較有信心，免卻不少麻煩。

問：不同樓契存放渠道的費用？

答：存放於保險箱費用，每年約1000元；存放於銀行費用，每年約2500至4500元；存放家中，毋須任何支出。

慳錢策略方面，如業主供完層樓，可考慮重按借取小額貸款，由於業主尚未還清貸款，銀行不會向業主收取任何存契費。假設重按借20萬，首先將10萬放於高息戶口做對沖，另外10萬放於高息定期，如此一來，貸款的淨利息支出有機會少過存契費。

問：什麼情況下保險箱費用，會高過銀行存契費？

答：如物業涉及市區重建，樓契厚度或有如一箱A4紙，故存放在保險箱的費用偏高。相反，如存放在銀行，則不會因樓契厚度而增加存契費，仍然是2500至4000元一年。

問：樓契可否存放在律師樓？

答：從銀行贖契要經律師樓進行，其後樓契會先暫存於律師樓。很多業主便乾脆把樓契繼續存放在律師樓。

事實上，樓契只能存放於律師樓一段短暫時間，律師樓會定期通知客戶取回樓契，否則可能會收取存契費，惟律師樓的保安不及銀行嚴謹。參考以下文章：

• 現契放律師樓也有風險【星之谷專欄－頭條日報】

問：銀行存契費會否每年加價？

答：一般而言，銀行存契費會隨住租金及人工升勢而增加，但據往年經驗，存契費不會每年上升，通常幾年才會加價一次。如存契費上漲，保險箱費通常會同步增加。

問：遺失樓契怎麼辨？

答：若樓契遺失，業主需要到律師樓宣誓，製作「核證副本」(certified true copy)，俗稱影印契。律師樓並會於田土廳註明，樓契遺失及補回的樓契為副本。

問：遺失樓契有什麼後果？

答：自從發生騙徒偽造虛假文件冒充業主事件後，銀行及律師樓對於「核證副本」樓契均抱審慎態度。將來賣樓時，買家的律師樓有機會拒絕為樓契副本做good tittle，即證明業主有妥善/良好業權，導致銀行不能批出按揭。

須注意，一般情況下，做核證副本及出售物業的時間點，不能相距太短，否則部分律師樓有機會不簽good title。

另外，雖然理論上田土廳有齊所有樓契副本，但如樓契涉及業權根源文件（如授權信），而且相關文件沒有於田土廳註明，一旦遺失原樓契，核證副本會變成「缺契」，律師樓有機會拒絕給予good title。

因此購買物業時，如賣家的物業已供斷，買家須先確認樓契沒有遺失。如果賣家已遺失樓契並已到律師樓做核證副本，買家簽約前，須先確定代表你的律師樓願意給予good title。

延伸閱讀：請觀看我們在 NowTV財經台關於保存樓契的訪問：

• https://finance.now.com/analysis/study.php?topicId=59&newsId=515529&c=126&fbclid=IwAR2UN2UwQ9yG9cIl-ChPJ2QHjH3c2BQ61TE30vEWcNLt-XnBpg9-4ZlCQ3E

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