【按揭壓力測試 | 負擔能力】加擔保人、免壓測、佣金花紅點計、供款與入息比率
儘管新政策放寬按揭成數後,首置客敍做高成數按揭,可免除壓力測試,但仍要求DTI不超過50%。另外,於以下情況仍需要通過壓力測試:
- 即使首置客經按保敍做按揭,部分銀行仍會要求通過某程度的壓力測試,疫情下銀行要求壓測的機率更高。
- 僅敍做6成按揭(毋須購買按揭保險),銀行普遍會要求壓測。
- 非首置或已有按揭在身人士(住宅、車位、工商鋪、擔保按)需要壓測。
- 若按揭擔保人已有按揭在身,貸款人需要壓測。
- 轉按套現或清數(適用於樓價600萬或以下),需要壓測。
- 轉按甩發展商二按,需要壓測。
- 聯名物業甩名,需要壓測。
- 換樓先賣後買,出售物業未完成成交,新物業需要壓測。
另須留意,首置客經按揭保險敍做高成數按揭,如不能通過壓力測試,即使按揭獲批,按揭保險費亦會調高1成。
新按揭政策的壓力測試如何計算?
若物業為自住,而且申請人沒有其他按揭,每月供款不能超過入息的50%,如選擇H按,每月供款是以封頂位計算。假設以H+1.28厘,Cap為P-2.75厘計算,封頂位是2.5%。壓力測試要求加息3厘後,每月供款不能超過入息的60%,即以2.5%+3% = 5.5%來計算。
以上為最簡單的情況,隨按揭成數、個人mortgage count不同,供款與入息比率上限以及壓力測試上限將有所調整。上面表一已整理數種不同情況。
所謂mortgage count,即原本已有按揭在身。查閱環聯信貸資料時,若有其他按揭(樓按、車位按、擔保按等),環聯內的mortgage count便會顯示目前的按揭數目。若mortgage count不是零,申請按揭時,供款與入息比率的要求將會調整。
壓力測試如何計算入息:佣金及花紅
佣金以6個月平均數計算入息,假設工作時間不足6個月,亦會除6計算。部分銀行會剔走最高及最低佣金月份,才計算平均數,若剔走後平均數高於6個月平均值,便應考慮於相關銀行上會。
疫情下銀行收緊按揭,部分會分別計算申請者3個月及6個月平均佣金收入,取其低者計算入息,如入息「掹掹緊」,應選擇計法最寬鬆的銀行上會。
至於年尾花紅,大部份銀行以過去2年花紅,再除24計算入息;部分則以稅單上的花紅除12計算。若去年花紅高於今年,而今年的花紅未報稅的話,用後者計算方法較為著數。
須留意,8成或以下按揭,佣金及花紅均可計作入息。但如敍做9成按揭,佣金不能計作入息。若僱傭合約或糧單寫明有花紅,9成按揭亦可把花紅計作入息。參考文章:
壓力測試如何計算入息:OT、雙糧、津貼、約滿酬金、無薪假期?
如果僱傭合約寫明必定會出雙糧,雙糧可以除12計入每月月薪中,並適用於9成按揭,否則雙糧當作年尾花紅計算,另約滿酬金亦當花紅計算。
津貼計算入息與否,須視乎僱傭合約上的條款,如寫明須租樓才有津貼,該津貼收入將不能計入壓測之內。另外,若每月津貼金額相同,可直接當入息計不用打折。反之,如每月津貼額不同,將當作佣金以6個月平均數計算,而且只能於8成或以下按揭才計作入息。
OT薪金當作佣金計算,取6個月平均數計作入息。因疫情關係,部分銀行收緊佣金計算方法,例如警務人員和醫護的OT薪金,如果相較底薪超出很多,未必能計足入息。
如不幸須放無薪假,部分銀行會將其入息當作浮動收入,取6個月平均數計算,不能申請9成按揭。參考我們在《經濟一週》的專欄:
公務員福利好,好多津貼可以計入息。參考我們在《東方日報》的專欄文章:
醫管局的房屋津貼,如選擇5%cash allowance而不是HLISS,可計收入。請參考:
公務員的ACTING ALLOWANCE,未必能計收入,尤其是高成數按揭。請參考:
空姐或機師的長途旅途津貼,如是credit入信用卡當作spending,未必能計算收入,視乎按揭成數。請參考:
無薪假期如何計入DTI中,參考我們在《經濟一週》的文章:
壓力測試如何計算入息:兼職收入、自僱收入
兼職收入如是受僱,只要能提供入息證明,可計作入息。若每月兼職收入金額相同,可直接當入息計不用打折。如每月收入不同,則當佣金計6個月平均數。
兼職如是自僱,如有專業資格,例如的士證、鋼琴證書等,兼職收入可計作入息。如果從事的行業不需要專業資格,例如網購,敍做高成數按揭時,便需要有會計師樓核證財務報表及利得稅表才可計作入息。
如果申請6成或以下按揭,部分銀行計算兼職收入時會彈性很多。例如有的士牌人士,銀行會有個方程式計算收入。參考:
- 申請按揭,兼職(part-time)收入能不能計入息?
- 【星之谷專欄-都市日報】的士司機、UBER司機如何做按揭
- 【星之谷專欄-都市日報】地盤及裝修工人如何申請按揭?
- 【星之谷專欄-都市日報】自僱人士難申請按揭之謎
壓力測試如何計算入息:租金收入
租金收入可計作入息,但要打7折,如沒有打厘印,部分銀行更會打6折。若為聯名物業,租金收入只能計一半(除非按揭申請人也是相同二人)。另外,如果沒有租約,亦可用擬租金收入計壓力測試。參考:
其他入息的壓測計算方法
詳情請參考以下文章:
加密貨幣近年來大行其道,如出糧是bitcoin,想買樓做按揭,bitcoin能不能當為入息計算?
壓力測試如何計算每月供款:信用卡、私貸、循環貸款、學生貸款、槓桿產品、保費融資
銀行計算供款與入息比率時,除計算按揭的預期每月供款外,亦會計算借款人和擔保人的其他現有供款,包括信用卡、私貸、循環貸款,和槓桿產品等。
銀行按揭審批時,會把環聯信貸報告中的信用卡總欠款,乘以一個百份比,當作每月供款用來計DSR及壓力測試。每間銀行訂立的百份比不同,普遍是3.5%至4%左右。舉例,若信用卡欠款為20萬,4%便是$8,000。相關款項將被加入至每月供款中,以計算 DSR。
假設用上述方法計算,結果是申請人未能通過壓力測試,銀行會查閱申請人過去3個月是否每月準時還清所有卡數,若期內準時還清(不只是還min pay),可選擇不把該$8,000 計入DTI中。此情況下,銀行會要求申請人提供,最近3個月所有信用卡的月結單,如證實每月都準時清數,便可豁免將信用卡欠款計入DTI中。參考:
私人貸款及其他借貸的每月供款,需要計入DTI及壓測內,但如私人貸款只餘3期便悉數清還,部分銀行可以不計。參考:
循環貸款也需要計入DTI及壓測內,計算方法請參考此文:
保費融資的每月供款若有註入TU,需要計入壓測。即使沒有註入TU,申請人亦有責任告知銀行。至於槓桿產品對壓測影響,則參考此文:
學生貸款 (Grant Loan)不會註入TU內,但貸款人在申請表上仍要如實申報,參考此文:
如利用孖展買股票,銀行或將把孖展利息計入每月還款中,參考:
其他物業的每月供款
若有其他按揭在身,相關按揭的每月供款須計入 DTI 及壓力測試中。如果其他按揭是聯名,能不能計一半?答案是可以的,但需要提供另一半的入息證明。若為其他按揭作擔保,擔保的每月供款亦要全數計入壓測內。參考:
延伸閱讀:
注意:根據金管局指引,不論回贈源於銀行或按揭中介,如按揭現金回贈超過1%,銀行會相應扣減貸款額,客人亦須向銀行申報收取中介獎賞的金額。
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