居住正義不被重視的角落:台灣租屋黑市圖像初探
就如同否決法案最好的方式不是表決反對,而是從一開始就不要排審;否認問題的最好方式也不是拿出資料證明沒問題,而是從一開始就沒有資料證明有問題。
台灣的租屋市場面臨的就是這樣的困境。根本沒有準確資料,就很難有足夠多的論據證明問題存在,更別說進一步推動改革了。
在這篇文章我們盡可能從政府當前粗糙的各種資料中,描繪出台灣租屋困境的圖像,如果想知道細節論述請點進鳴人堂的全文連結(https://reurl.cc/V3ja4Z)。同時也感謝 #王婉諭委員辦公室、#江永昌委員辦公室、#台灣民眾黨黨團 協助相關資料。
【台灣租屋市場比例有多少?】
光是這個最基本的數據,其實都不準確。內政部現在的推估方式非常粗糙,是採用十年一次的「住宅狀況抽樣調查」,按照每年家戶數的增減直接推估。
上一次調查是2015年,當年抽樣的租屋比例為13.24%,乘上推估的「有人經常居住之宅數」,算出當年租屋戶數是964,918宅。
如果想知道2019年的租屋戶數,就要看2019年全國戶籍登記戶數比起2015年多了多少。比方說2019年比2015年戶數多了4.295%,所以2019年的租屋戶數就是1,006,364戶(964918*1.04295= 1,006,364)
這種拿數年前的資料「間接再間接」的推估方式,當然很不準確,尤其是該調查無法呈現未依法申報稅籍違建租屋,還有分租、違法隔間等型態,實際上的租屋戶數絕對被低估。
但沒辦法,政府的資料就只有這樣。
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【台灣租屋黑市現象有多嚴重:高達7至9成】
既然資料只有這樣,那我們就也只能假設台灣有100萬戶的租屋族。那麼其中有多少數量與比例的租賃物件是「政府無法掌握的」,也就是所謂的租屋黑市呢?
因為資料不足,我們只能用不同數據交叉逼近事實。
先說結論,台灣的租屋黑市最少佔租屋七成,最多約九成。
「七成」的推估來自於財政部的「核定房屋租賃所得統計表」,也就是「有多少房東繳納租賃所得稅」,2019年的非扣繳案件數(出租對象為自然人)為310,877件。
當然,「租給誰」與「租來做什麼」不全然相等,比方說租給自然人也可能作其他用途使用,所以「租屋黑市最少七成」。
「九成」的推估來自於財政部的「房屋租金支出抵稅統計」,也就是「有多少房客用租金支出抵稅」,2019年的租金抵稅戶數為27,091戶。你沒看錯,100萬戶的租屋族,只有2.7萬戶拿租金抵稅,少到不可思議。
當然,房客不拿租金抵稅也有各種其他狀況,比方說所得太低根本免稅、房租太便宜不如用標準扣除額划算、或是其它列舉抵扣額已達上限等。
因此我們假定房東誠實繳稅,其房客僅有為四分之一申報租屋支出抵扣,其餘四分之三則是基於各種租稅計算理由選擇放棄。以此倒推房東誠實申報的租屋應只有10.8萬戶,佔整體租屋市場10.7%,所以「租屋黑市最多約九成」。
但不管是七成或九成,都是非常嚴重的租屋黑市狀況。那麼財政部每年抓了多少房東逃漏稅呢?財政部說他們「不知道」,因為他們查緝時並未區分是逃漏租賃所得還是其它所得。
所以財政部滿嘴說租屋黑市不存在,又說他們很努力在查逃漏稅了。但一問他們抓了多少逃漏稅,又說他們不知道,是在騙鬼嗎?
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【租屋黑市:房客權益受損,政策效益打折】
租屋黑市直接造成的結果,就是租屋族成為住宅市場的二等公民。除了上面抵稅戶數超少之外,因為政府根本不知道租屋狀況,所以租屋安全與品質也完全無法控管,每次火災或事故就是一頓「震怒」與稽查,然後就不了了之。
而內政部寫的相關權益規定,如「不得約定承租人不得申報租賃費用支出」,其實也都淪為道德勸說。別的不講,現在文具店賣的租約裡面,有一堆都還是寫「出租造成稅額增加,應由承租方補貼」咧。
政府的各種補貼機制,也受到租屋黑市的嚴重影響。比方說租金補貼理論上可以讓房東成為得以減稅的「公益出租人」,達成房東房客雙贏。
但減稅哪有逃稅爽,許多房東為了隱藏租屋事實,實務上都拒絕房客申請租補,房客如果敢申請,就要面臨搬離的風險;而包租代管也基於同樣的理由,面臨案量不足、事半功倍的情形,甚至為了衝數量開放租金上限,反而讓弱勢很難租得起。
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【改革的前提,是掌握準確數據】
這些弊端都已經是最末端的結果,更嚴重的是因為沒有數據,政府就傾向當作問題不存在,讓租屋市場規範管理遲遲排不上議程。
但根據永慶房產於2015年發布的調查,台北市首購年齡已突破40歲,新北市則來到了38歲。租屋已經成為重要的居住選項,而不再是早年「買房前的短暫過渡」,應該受到更多重視。對此我們在此具體提出兩點建議:
1.內政部須針對租屋資訊的蒐集與資料統計方式予以改進。
目前每十年一次的「住宅狀況抽樣調查」,時程間隔實在過久,資訊的可信度也不足夠。故應提高調查頻率,並對抽樣方式、調查內容進一步細緻化,做為後續租屋政策參考依據。
2.財政部應將租屋列為重要的資訊蒐集與統計分析標的。
如「核定房屋租賃所得統計」的資料沒有住宅使用的項目,難以區分各種租賃行為,連帶讓租屋申報數量、稅收無法有效計算,並進行租屋市場行情分析。又如未將租賃逃漏稅列為可獨立統計項目,難以檢證稽查績效或是訂出必要改進指標。
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