居住正義不被重視的角落：台灣租屋黑市圖像初探

就如同否決法案最好的方式不是表決反對，而是從一開始就不要排審；否認問題的最好方式也不是拿出資料證明沒問題，而是從一開始就沒有資料證明有問題。

台灣的租屋市場面臨的就是這樣的困境。根本沒有準確資料，就很難有足夠多的論據證明問題存在，更別說進一步推動改革了。

在這篇文章我們盡可能從政府當前粗糙的各種資料中，描繪出台灣租屋困境的圖像，如果想知道細節論述請點進鳴人堂的全文連結(https://reurl.cc/V3ja4Z)。同時也感謝 #王婉諭委員辦公室、#江永昌委員辦公室、#台灣民眾黨黨團 協助相關資料。

【台灣租屋市場比例有多少？】

光是這個最基本的數據，其實都不準確。內政部現在的推估方式非常粗糙，是採用十年一次的「住宅狀況抽樣調查」，按照每年家戶數的增減直接推估。

上一次調查是2015年，當年抽樣的租屋比例為13.24%，乘上推估的「有人經常居住之宅數」，算出當年租屋戶數是964,918宅。

如果想知道2019年的租屋戶數，就要看2019年全國戶籍登記戶數比起2015年多了多少。比方說2019年比2015年戶數多了4.295%，所以2019年的租屋戶數就是1,006,364戶（964918*1.04295= 1,006,364）

這種拿數年前的資料「間接再間接」的推估方式，當然很不準確，尤其是該調查無法呈現未依法申報稅籍違建租屋，還有分租、違法隔間等型態，實際上的租屋戶數絕對被低估。

但沒辦法，政府的資料就只有這樣。

【台灣租屋黑市現象有多嚴重：高達7至9成】

既然資料只有這樣，那我們就也只能假設台灣有100萬戶的租屋族。那麼其中有多少數量與比例的租賃物件是「政府無法掌握的」，也就是所謂的租屋黑市呢？

因為資料不足，我們只能用不同數據交叉逼近事實。

先說結論，台灣的租屋黑市最少佔租屋七成，最多約九成。

「七成」的推估來自於財政部的「核定房屋租賃所得統計表」，也就是「有多少房東繳納租賃所得稅」，2019年的非扣繳案件數(出租對象為自然人)為310,877件。

當然，「租給誰」與「租來做什麼」不全然相等，比方說租給自然人也可能作其他用途使用，所以「租屋黑市最少七成」。

「九成」的推估來自於財政部的「房屋租金支出抵稅統計」，也就是「有多少房客用租金支出抵稅」，2019年的租金抵稅戶數為27,091戶。你沒看錯，100萬戶的租屋族，只有2.7萬戶拿租金抵稅，少到不可思議。

當然，房客不拿租金抵稅也有各種其他狀況，比方說所得太低根本免稅、房租太便宜不如用標準扣除額划算、或是其它列舉抵扣額已達上限等。

因此我們假定房東誠實繳稅，其房客僅有為四分之一申報租屋支出抵扣，其餘四分之三則是基於各種租稅計算理由選擇放棄。以此倒推房東誠實申報的租屋應只有10.8萬戶，佔整體租屋市場10.7%，所以「租屋黑市最多約九成」。

但不管是七成或九成，都是非常嚴重的租屋黑市狀況。那麼財政部每年抓了多少房東逃漏稅呢？財政部說他們「不知道」，因為他們查緝時並未區分是逃漏租賃所得還是其它所得。

所以財政部滿嘴說租屋黑市不存在，又說他們很努力在查逃漏稅了。但一問他們抓了多少逃漏稅，又說他們不知道，是在騙鬼嗎？

【租屋黑市：房客權益受損，政策效益打折】

租屋黑市直接造成的結果，就是租屋族成為住宅市場的二等公民。除了上面抵稅戶數超少之外，因為政府根本不知道租屋狀況，所以租屋安全與品質也完全無法控管，每次火災或事故就是一頓「震怒」與稽查，然後就不了了之。

而內政部寫的相關權益規定，如「不得約定承租人不得申報租賃費用支出」，其實也都淪為道德勸說。別的不講，現在文具店賣的租約裡面，有一堆都還是寫「出租造成稅額增加，應由承租方補貼」咧。

政府的各種補貼機制，也受到租屋黑市的嚴重影響。比方說租金補貼理論上可以讓房東成為得以減稅的「公益出租人」，達成房東房客雙贏。

但減稅哪有逃稅爽，許多房東為了隱藏租屋事實，實務上都拒絕房客申請租補，房客如果敢申請，就要面臨搬離的風險；而包租代管也基於同樣的理由，面臨案量不足、事半功倍的情形，甚至為了衝數量開放租金上限，反而讓弱勢很難租得起。

【改革的前提，是掌握準確數據】

這些弊端都已經是最末端的結果，更嚴重的是因為沒有數據，政府就傾向當作問題不存在，讓租屋市場規範管理遲遲排不上議程。

但根據永慶房產於2015年發布的調查，台北市首購年齡已突破40歲，新北市則來到了38歲。租屋已經成為重要的居住選項，而不再是早年「買房前的短暫過渡」，應該受到更多重視。對此我們在此具體提出兩點建議：

1.內政部須針對租屋資訊的蒐集與資料統計方式予以改進。

目前每十年一次的「住宅狀況抽樣調查」，時程間隔實在過久，資訊的可信度也不足夠。故應提高調查頻率，並對抽樣方式、調查內容進一步細緻化，做為後續租屋政策參考依據。

2.財政部應將租屋列為重要的資訊蒐集與統計分析標的。

如「核定房屋租賃所得統計」的資料沒有住宅使用的項目，難以區分各種租賃行為，連帶讓租屋申報數量、稅收無法有效計算，並進行租屋市場行情分析。又如未將租賃逃漏稅列為可獨立統計項目，難以檢證稽查績效或是訂出必要改進指標。