占屋简史（三）超越北上广！台湾，炒房的天堂 | 人权行动 010

以下为视频稿

你有没有想过除了卖命挣钱以外，还有别的合适的方式可以让每个人都住上不错的房子？

上一期我们提到根据联合国数据，只有13%的国家有居住正义的住房措施，并且简单提到了几种策略。从这期开始，我们会每期详细介绍一个国家或地区都是如何做的，尤其是政府措施，因为在居住正义里，房屋不是被看作自由市场的买卖商品，而是被砍作人的权利。住房危机的根源就是房屋被作为商品进入自由市场，要解决这个问题，政府是最有效的干预力量，他们必须站出来。

这期，我们讲台湾。他们刚经历完总统选举，而居住正义是最近几次台湾大选最受关注的议题之一。台湾住房市场非常糟糕，并且怪异，自有房屋率全球最高之一84%，但空屋也是常年10%以上，房价房租还是不断飙涨，贫富差距加大，人民居住幸福指数很低。这些情况都和大陆的困境类似，年轻人买不起、租不好、住不到。所以这期，我们看一下台湾那边都做了些什么。

大家好，这里是行动行动，我是凤凰。

这期我们将台湾的状况分为三个板块：囤房炒房严重、市场不透明和社会住宅，每个板块都有相应的多个政策方案，以及潜在困境。

一、囤房炒房严重

首先还是看一组数据。台湾房价最近二十多年飙升严重，已经和伦敦纽约看齐，超越日本东京。从2000年到2015年房价涨了3倍，2016年蔡英文上台，任内又涨价27%。过去十年房价台湾涨了56%，同期大陆涨幅40%。上期我们介绍过房价所得比，Numbeo网站24年最新数据，台北房价所得比是29.7，全球排名16。

看完房价贵，来看人。2015年永庆房屋调查，台北市首购房屋年龄已超过40岁，新北市则来到38岁。2017年台北市的房产持有结构中，五十岁以上的人口占台北市总人口38%，而他们持有了全台北71%的房产；六十岁以上占了23%的人口，持有44%的房产。与之相对的是，二十岁到四十岁的人口占台北市总人口27%，却仅持有台北市10%左右的房产。2021年财政部数据，79.54%的人有一套房屋，有两套的是13%，三套3.92%，10户以上0.34%1703人，4户以上的8万人。最近六年台湾新增的52万6千户住宅，有53%的人是非自住持有；非自住持有个人从2015年的33万6千人上升至2022年的52万6千人。这意味着多屋族平均年增长率为7%。

从台湾的买房市场，明显可以看出，台湾房产持有结构偏老龄化，囤房炒房现象严重。

那为什么会如此呢？台湾有一句话形容，「台湾只有房地产政策，没有住宅政策」。自80年代以来，台湾的地产政策崇尚的是：住宅为商品、市场万能论的「去公共化」思维，政府要做的就是「做多」不动产市场，「鼓励」经济提升，房市好经济就好，经济好人民就有钱，人民有钱房市继续好，这样的无限增长循环。最后导致的是，房价越来越贵，买得起的越来越老。这个听着挺耳熟的啊。

所以改变房屋持有结构，首先可以改变的是有多套房屋的人持有成本上升。

我们看一下持有成本。很多人说台湾是炒房天堂，就是因为房屋持有的成本太低。我们每个人劳动上班挣钱都要交税，台湾最低5%，年收入54万台币以上12%，121万以上20%，453万以上40%；而卖房交税极低，有些挣了上千万的炒房，交税只有几万。主要原因是，台湾的房产税，不是和巿场价格挂钩的，而是和房屋的建造成本、折旧、地段有关，所以一户价格2、3千万台币的房子，建筑成本可能只有2百万而已，所以每年要缴的房屋税可能只有1、2万或更少。2000w的房子比一台2000cc的车交税还低，所以有些人宁愿空着，等涨了价卖房，也不愿意出租，还导致了空屋变多，房租升高。

提升房屋持有成本，抑制囤房炒房主要就是改税制。

第一增加房屋税差别税率，也就是囤房税，根据拥有数量不同房产征收阶梯税率。现行法律规定自住房屋税率1.2%，非自住的从1.5%-3.6%不等，各地区自行决定。台湾六都房产税最低的是台南，外加上别的政策也都最差，所以台南的房价涨的最严重，结婚率、出生率最低也是台南。囤房税，除了税率外，还有税基问题。其实相比其他地区，台湾目前的囤房税率算不上低，但计算基数过低，刚才提到税制计算方式以房屋建造成本，甚至还有折旧率，而不是市场价格，基数太小也导致囤房门槛不够。

特别注意的是，目前台湾这个房产税也不过是2023年12月立法院刚通过的，就在这次大选之前，所以柯文哲诟病民进党执政7年都说做不到，选举前立马做到了。另外目前这个制度实行到2024年7月，其中一个大问题是，现在的持有房产还是地区计算而不是全台，如果一个人在22个县市各拥有一套房产，总共22套，地方政府是无法向他征收囤房税的。2023年国民党党团召开居住正义新闻发布会的时候提到，台中地区一个医生有91套房产，4年只交了4万税款。所以新制度在2024年7月之后，囤房税2.0的修正草案，持有房屋计算方式会改为全台统一计算。

另一个提升持有成本的是空屋税。台湾不仅房价全球最高之一，还拥有全世界最高的空屋率。

先说一下空屋，这个比较有意思。台湾空屋有两个计算方式，一个是人口普查计算空屋，还有个是低用电量估算。前者比较好理解，后者是计算全台湾房屋月电量低于60度的房屋占比。为什么是60度，是由台湾电力公司估算的标准，250升中型电冰箱与电视机一个月耗电量计算而得，每户基本用电量为55-62度，因此以60度整数为标准计算。从2008年开始，于每年11月与12月计算年度低用电量户数。根据2020年数据，人口普查显示空屋117.5万，低用电量88.2万，基本常年10%以上空屋率。根据内政部2021年资料，空屋率最高的住宅竟是未满五年的新建住宅，平均空屋率高达37%；持有四至九房者空屋率为43%；持有十房以上者空屋率甚至高达62%。

台湾空屋率非常高，主要因为对空屋的屋主而言，房子没出租就能视为自用住宅，可以少交税；空置主要是等待房产增值，通过快速进出来获利。这个问题最终导致的不仅是房价提升，也让租屋市场供不应求。

但空屋税只有台北在施行空置房屋税，针对建商盖好但没有销售出去的房屋征税，一年六个月内未出售者，税率2%。非自住的住家用房屋2户以下，每户4％，持有3户以上者，每户交税3.6％。我没有找到资料为什么台湾其他地区没有空屋税，但柯文哲在他的主张里经常提到这一点，台湾空屋率过高，空屋税过低。

最后一个是房地合一税，2015年前叫奢侈税，主要是针对短期交易，也就是炒房。比如一年以内交易所得交税45%，两年35%，超过两年20%，十年以上15%。2023年出台2.0版本改叫房地合一税，主要增加的是把公司名下的买卖也归属这个范畴。也有人说，可以把时限加长，两年内交易都算短期买卖提升税率，或者按照卖房收入阶梯计算，就像工资收入一样。当然对炒房者而言，45%的税在巨大利润面前都不是事儿。

以上就是关于台湾房屋持有的问题，主要还是经济吸引力。这种将房屋作为商品的投资思维，是很深入的。投资房地产致富甚至被写进了国小课本里，连营建署长叶世文都公开表示过：投资股市九成亏本，未来十年房产仍是投资最佳选项。而这种投资的思维，只会进一步转化成社会阶层不公。台湾几乎已成为「父母财力远比个人努力重要」的社会，社会阶层分化越来越剧烈。

二、市场不透明

台湾市场不透明是买和租两个市场都存在的问题。买家、租客不知道自己的房子周围邻居都是多少钱，就有可能被暗算。解决这个问题，政府出台了实价登录政策，要求房屋买卖和租赁的价格都在网络公示，这样买家、租客都可以比对自己心怡的房屋价格。

第一个版本是2011年，但执行不彻底。买卖的价格经常拖延了几个月才登记，买家已经不再需要了；或者登记的区域很模糊，一般只能定位到整个街区，但街区内的房屋价格差距很大，没有参考意义。在这方面美国做的比较好，不动产交易的列表非常清晰，买卖、转手、租赁价格都会显示到具体门牌号。

2016年-2022年期间，民进党在市场透明推进方面一直反反复复的。2016年，民进党政府提出实价登录2.0版本，2018年进入立法院，但因为当年大选，拖到2021年7月才实现新制。修改内容包括，预售房屋必须即时登录信息，地址精确到门牌号，政府有查核权确认信息真实等等。这里面重点提一下预售房屋全面纳管的新政策，在《平均地权条例》中。

预售房屋指的是建商还没有完工，就开卖的房屋，没有最终价格，所以就不用即时登录信息，成了灰色地带。在台湾，这种房屋有一个销售方式叫红单，也就是买家向建商预定房屋，签署一个房屋预售协议，通常是红色单据所以叫红单，拥有红单的就有优先购买选项等福利。但由于开发商没有盖完，所以合同细节会变更，无法签订一个详细契约，要等到建完房屋后确定价格等事宜，如果买家继续购买，再补差价签约；如果不买了，就退定金。对建商来说这样可以提前获得资金周转，而对投资客来说，红单就是他们进场的时机。在等待红单转化为正式契约的时间段，他们转让红单获取利润，这是毫无成本的投机行为。有些投资客也有渠道在早期拿到热门户型，建商虽然给所谓的vip客户价格较低的红单，但正式开售的时候也可以把价格拉高，所以转卖红单对双方来说都是无本的好生意。但2021年7月1日的新制度之后，红单被禁止，签署预售协议就得是最终协议，必须即时登录信息。2022年的修正草案，将转卖预售房屋契约规定为只能给配偶或亲属，违规转让红单的会被处以50-300万元罚款。

另一个不透明的市场是租房市场。台湾租房市场是著名的黑市，因为数据很难透明，所以大概核算合法租屋只占10-30%，而黑市占到了70-90%，也就是房东不交税，和房客直接私下交易的市场。2019年全台有62万多房东申报了租赁所得税，其中出租给公司企业的有80万件，出租给自然人居住的则为31万件，所以全台租屋居住数量竟然不到租房当商店、办公室数量的一半，显然不符常理，可见黑市的严重。而根据内政部估算，全台约有百万租户，2019年用租金缴纳税的却仅有2.9万户，不足整体3%。

租屋族目前是台湾最大的群体，台湾OURs都市改革组织前两年做过一个青年居住问卷，5011份有效问卷中92.3%的人在18-45岁之前，其中62.5%的人收入超过全台中位数，但51.1%的人仍在租屋，只有11.4%是自有住宅。租屋族最大的困扰与不满，来自于租屋黑市下的合法权利难以保障与居住不稳定，严重的卖方市场。同时在这个卖方市场规模又极小，相对于发达国家约25-40%的租屋市场比例，台湾租屋市场比例仅约8-13%，而2018年买房市场达到85.34%。主要原因是住宅补贴政策倾向于买房，还有之前提到的房产持有成本过低，空置不出租。

租房黑市是台湾特有的问题。

主要原因就是房东不想交税，租房市场又紧俏，所以房客没有什么选择余地。在台湾房租是作为所得税计算的，和工资一起，阶梯制导致收入越高交税越高。台湾政府2022年曾放出过300亿资金补贴，但最为人诟病的问题是，申请补贴的租客必须由房东出示房租交税证明，结果要么房东拒绝，租客申请不到补贴，要么房东直接把税金转嫁到房租上，反而给租客增加负担。一份调查显示，房东不同意房客申请补贴的占78.6%，房东发现房客申请补贴而涨租或要求支付税金的62.6%，房东发现房客申请补贴而不续租的51.9%，皆与租屋黑市下房东不想租屋事实曝光有关。

有一些相关组织和学者建议，在台湾黑市如此严重的情况下，除了前面一节所讲到的提升囤房空房税，让更多空屋被逼迫进入市场；还有就是将房租所得和个人所得税分开，鼓励房东以较低廉的税金将出租房屋合法化，毕竟大部分房东也不想总是违背法律。而且类似股票这种收入是不纳入个人所得税的，前面提到的卖房税更低，那为什么像房租这样的投资所得必须要和个人所得税一起计算呢？租房黑市这个问题，是一个非常现实的困境，把房租和个人所得分开计算，也许是一个不得已的好方案。

三、社会住宅

相比前两个和房屋市场化有关的策略，社会住宅是一个占比小很多，但是最具有公共性的政策方案。社会住宅是是指由当地政府或者非营利机构提供的住宅，包括售卖、出租、代管等多种形式，上一期提到在国际上社会住宅比较成熟的国家许多都在欧洲，比如奥地利、荷兰，英国在撒切尔夫人上台之前也是大量的政府提供住宅，房子很便宜。

台湾的社会住宅起步太晚，2014年才开始盖，西方国家已经盖了半个世纪。OECD国家的社会住宅比率占到全部房屋的8%，台湾只有0.3%。截止2022年底，台湾住宅数量为922万，预计2024年社会住宅达到12.7万，占总住宅的1.38%。所以目前台湾的社会住宅只能作为辅助性的方案，无法改变不动产自由市场的失灵、炒作等问题。

社会住宅可以大致分为两种，一种是新建专门的社会住宅，由政府牵头；第二种是包租代管，政府委托机构承担二房东职责，承包一些市场上的房子，以市场价8折的价格租给租客，同时给选择帮助社会的房东一些优惠政策，也希望以此吸引空屋进入市场，当然刚才也提到对台湾这样的炒房天堂而言，他们未必看得上这些利润。专业租赁经营方面，日本做得很成熟，一半以上是专业经营者；对比大陆22年数据个人出租占90%，专业出租只占整体10%。

2016年蔡英文政府上台的时候，曾经承诺过20万社会住宅，其中包括12万新建社会住宅，以及8万包租代管。但为人诟病效率很低，到2022年执政6年之际，社会住宅建造达成46%，12万里完成5万6；包租代管完成41%，承诺8万完成3万多，预计到蔡英文卸任时这两项可以完成。所以这次大选，民进党赖清德号称要建100万社会住宅的时候，被柯文哲嘲笑。台湾六都最多的是台北有1万9千5百户社会住宅，新北一万五，其他其他都在6千甚至以下，台南最少只有2675户。刚才也提到，台南是房价、结婚和生育的重灾区。此次大选，在居住正义主张方面最详细的就是柯文哲，他在台北市当市长期间，目标2万社会住宅，在年轻人里有很好的印象。这里值得提一句，虽然柯文哲盖了两万户社会住宅，但台北市空屋数却有6万1千户，再次可见社会住宅对比囤房空屋问题还是占比较小的。

规划社会住宅有几个重要信息值得讲一下。

第一个是长期愿景。柯文哲说，社会住宅要占到总住宅中的5%，才能有抑制房价作用，而现在台湾不到1%。由于新建的房屋需要几年时间，建造几万户就已经很多了，就算建造完成也只不过占这个市的1%，柯文哲在台北最初说8年建造5万户，后来发现盖了2万户就已经很累了，最后是目标2万实际盖了1万2000户。执政党一般又只能干4-8年，所以建造社会住宅，应该是几任政府共同完成的事情。韩国现在有20多万套社会住宅，也是花了20多年才盖出来的。西方普遍做法是承诺盖多少，后面政府会继续完成。每个有需求的人领号码牌，无论谁上台，号码牌是不会变的。

第二个社会印象。社会住宅不仅是盖房子的事，在一个民主社会里更重要的沟通的事，需要说服当地政府、开发商放弃经济利益GDP这样的显性价值，建造利润率较低的社会住宅。还经常碰见反对者游行抗议在自己家附近盖社会住宅，认为自己辛辛苦苦挣到钱和高素质人住在一个区域，但转眼就发现对面出来个社会住宅，穷人、低素质人都进来了，凭什么可以不劳而获住在这里。这也主要是因为类似台湾以前的国宅、公宅，或者大陆曾经施行的经济适用房都给人一个比较穷、破的感觉。这在国际上也是非常普遍的现象。有个词叫邻避主义NIMBYism, Not In My Back Yard，意思就是别建在我家后院，有点像很多人说我拥护科学，但核电站别建在我的城市。

柯文哲还是台北市长的时候有一次宣传社会住宅新闻发布会，有人现场扔冥钞表达抗议。在他任内他把社会住宅不仅作为解决低价住房问题，也是作为一个联通社会各界的职能。比如明伦社会住宅，他们在社会住宅周围和地下配套了所有设施，商店、幼儿和老年托管中心、诊所、活动中心等等，这1万多户人中有10%是可以带着策划申请入驻的年轻人，策划里要写明自己能为这个社区带来什么，所以经常有人组织社区活动比如剩菜包饺子、带孩子们阅读活动等等。另外，他对设计外观也比较强调，因为欧洲的社会住宅比较统一标准化，而他希望把台北的社会住宅弄得外观具有吸引力一些，同时配上了智慧城市设施，app统一管理，楼顶太阳能等智慧功能，同时拉动了相关智慧产业。这些都是解决人们过去对国宅、公宅的坏印象，让邻里共融。

另外社会住宅和土地规划高度相关。因为台湾政府以前为了筹措财政，把精华土地都高价卖给了地产商，现在很少有合适的位置做社会住宅，没法贴近多工作地区。但同时，因为台湾的老龄化少子化，70%的的学校需要并校、重建，这就是拿来做社会住宅的好机会，柯文哲称之为EOD，Education-oriented development，E也可以有很多其他解释：economy、ecology、equity、evolution。还有一个TOD，Transit-oriented development，以交通枢纽为导向发展，用国有空地盖社会住宅，在地铁站附近500米，减少出行排放，交通运输成本下降。像在北上广这样的大城市里，人们上班动辄一个小时，而兴建社会住宅也有对这个问题改善的机会。

最后一个方面是关于谁可以入住。一般来说是30%收入以下可以申请，但台湾把这个条件放宽到50%，许多发达国家的社会住宅的申请也是这个收入范围。一来是年轻人居住实在困难，二来这样也打破过往社会住宅都是底层人群的印象。柯文哲在这次选举中提到一个政策，以前都是盖一片社会住宅领一次号摇一次号，对有需求的人来说很麻烦。他希望能建立全国统一的系统，只要登记一次信息，之后都可以使用。在香港，社会住宅是排队等号的，所以大概多少年自己心里有个预期；而台湾是抽签制度，也让有需求的人更不稳定，无法对未来有效预判，这也是可以改革的。

另外，社会住宅还包括发放补贴。蔡英文执政的时候，有人认为她的居住正义全面失败，只有2022年大撒币发放的一次性300亿补贴还凑合，但也被认为是政治拉票之举。此次当选总统的民进党赖清德号称100万户社会住宅，包括兴建25万户新住宅，包租代管25万，租金补贴50万户。所以民进党之后的居住正义实现如何，也值得关注。

除了以上三大方面外，关于居住的政府措施，台湾还实行过放宽贷款年限、取消首付这种激进的延长背债政策；针对高校的住宿改革，台湾学生住房有大量缺口，大学宿舍床位缺26万，约一半学生没有宿舍住，过去二十年，学生数量增加38.8万，宿舍床位只增加8.2万。除政府政策外，台湾民间有一个OURs都市改革组织，专注都市空间改造、政策议题批判的非政府组织、非营利组织（NGO & NPO），今天讲的不少内容都和他们的研究成果相关，这种民间机构是非常重要的社会制衡力量，还会不定期组织游行示威活动。

以上就是我们对台湾居住正义进行的一个梳理。台湾作为一个后发民主社会，许多方面都值得我们学习了解，居住正义是一个我们这代人绕不开的话题。许多国家地区都有物价控制，囤积民生物资是犯法的，那房屋算不算民生物资？通过房屋获得的利润，怎么被看待，是劳动所得，还是不劳而获？这期节目主要针对了台湾最近10年左右的社会情况与政策变化，但真正拉开台湾居住正义之争的是1989年无壳蜗牛社会运动，2014年还有过一次巢运社会运动。之后的节目我们会回到台湾，再讲一下。

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