高房价与空屋问题难解：怎样才是可行有效的囤房税？

谈了好几年的囤房问题，之前主要都在作台湾数据现状的厘清，也是时候提出我们对囤房税制度设计的具体想法了。

（鸣人堂全文： https://reurl.cc/bkEpod ）

财政部年初公开表态「将先穷尽现有工具、行政措施，不行再修囤房税」，其实主要就是在说透过地方政府现行《房屋税条例》的税率区间进行合理调整，同时也对税基逐步调整。

这种作法长远来说是应该努力的方向，但就近两年囤房税讨论脉络来看，具体政策方案的确有各种看法，但就目标则无歧异——期借该税制「去化既有囤房空屋」，使其回归居住使用（出租或出售），而财政部所说的做法，对这个目标是毫无效果的。

【为什么说既有「房屋税条例」作为囤房税是无效的？ 】

以之前台南市所谓「囤房税」的修法版本中，96.66%的多屋者在协商后的版本中，税率都低于原本的市府提案版（ https://reurl.cc/Vj1VZ6 ） 又或是过去各地议会多次调降多屋者房屋税率，都显示由地方议会表决通过的结果多半会将条文弱化、退回，甚至大开倒车。

立法院多个修法版本的共同思路是「调高税率区间」，其力度自然较现行1.5%至3.6%的税率来得大，但仍然有限，且过高税率（超过商用房屋）恐有违反比例原则之争议。此外，诸如各地方政府分税、全国归户认定、误伤偏乡祖厝等技术问题，依旧难以妥适解决。

简单来说，架构在《房屋税条例》的「地方版」囤房税，因力道极为有限，实无法有效促成囤房空屋持有者改变其使用（无论出租或出售），最后政策目标只能从「去化既有囤房空屋」矮化为「酌增税收」。

【税基改革是长远目标，却成为拒绝改革借口】

财政部与内政部抛出调整税基（拉近与真实市价差距）的主张，乃至有些学者加码谈「房地合一」，确实有其依据，也是合理改革方向。但实践面而言，却只是「说来正确但短期做不到」的主张，反成为了回避囤房税改革的托辞与陷阱。

因为税基调整的结果是「所有持有房地产的家户均加税」，这种全民加税式的改革，对地方政府而言无异于政治自杀，而中央讲了多年要修《财政收支划分法》调动地方财政积极性，更是高难度迄今仍为空谈。

实情是，别说调高税基，要做到连动市价增长都不可得。最后就变成了「既然改革不彻底，那就彻底不改革」了。

【我们的方案是「中央特别税版的囤房税」】

既然修正房屋税既困难且效果差，合理调整税基又难以一蹴可及，我们似乎该思考超脱前两者局限且能有效改善囤房空屋的不同作法。具体建议是，比照奢侈税模式，依财划法第19条「各级政府为适应特别需要，得经各该级民意机关之立法，举办临时性质之税课」，由中央立法开征「囤房特别税」。

基本构想略述如下，这里所提构想重点在于基本原则，至于具体税基、税率仅供参考，但重点是税赋力度要够，方能达成囤房空屋释出使用效果：

课征对象：自然人采家户（配偶及未成年子女）全国总归户，就持有超过三房（目前自住住宅定义）以上房屋，课征囤房税；非建设公司相关属性之法人，比照自然人认定标准。

税赋计算：基于税赋计算征收行政简便之故，建议采该房产当年房屋税与地价税之总值为税基，该家户或法人持有总房数为基本税率，并伴随实施年期以一定百分比递增。

举例而言，A家户若持有五屋，便对第四、第五屋课征该屋当年地房屋税与地价税总值五倍的囤房税，如第二个税赋年度仍旧是持有五屋，其囤房税率加征15%、第三年则加增30%等，达成真正「多屋重税」的效果。

出租免征：在「多屋重税」的前提下，为鼓励住宅释出使用，将搭配「出租免征」的条款。意即，持有者将就三房以外房屋出示租赁契约并依法申报租赁所得，则免计免征囤房税，然若经（抽）查属虚假出租，则加重税赋。如前述举例持有五屋A家户，如将其中一屋出租，则仅对第四屋课征囤房税，如将两屋出租，则全数免征。

偏乡免计：与此同时，此囤房可指认适用范围，将人口较少的偏远乡镇划出，即属该区之房屋免予计入囤房数，即可免除所谓乡下祖厝、离乡空屋的误伤无辜疑虑。即A家户持有五屋，如其中有一屋位于偏乡，即以四屋进行多屋认定与税赋课征。

期限落日：此囤房税比照奢侈税的经验，定位为临时税，设定一定落日时程，即导引空屋合理运用后即可退场，亦可视为衔接房产税制改革的阶段方案。

税收专用：囤房税目的在引导空屋出租，但仍可预期取得一定税收，将设定专用，全数做为中央兴办社会住宅之经费。

【「中央特别税版的囤房税」好处在哪？ 】

首先，采中央特别税立法于法有据。既不涉《房屋税条例》与税基调整课题，也无损地方既有财政自治权，可最大程度跳脱前述中央地方在税基、税率互踢皮球之困境。

其次，在影响冲击层面相对有限。目前台湾多屋家户（持有超过三房）比例约5%至7%；换言之，超过九成以上拥房家庭将不受影响。且另有出租免税与「非热区」划出之配套，少数多屋者也并非毫无选择，只需要将房屋出租使用，即可免于课征，除适度化解租金转嫁问题，亦能消弥「民粹仇富」或误伤「偏乡祖厝」等疑义。

最后，有政策正向外溢效果。因可有效增加租屋供给，将有助市场透明、租金平抑与包租代管政策推动，以及税收「取之于房产、用之于社宅」，更强化其正当性。

事实上，这种「中央版」囤房税并非空想，例如，法国早在1998年便开征「住宅空屋税（Taxe sur les Logements Vacants）」，并达成一定效果。税赋设计上，税基为该住宅年租金价值（此作法在台湾因租屋黑市不易比照），税率则随空置时间采累进，第一年税率为12.5%，从第二年起税率为25%。大家可想像一下，如市场租金行情2.5万台币的房屋（约略台北包租代管物件平均行情），空置第一年课税3.75万，第二年7.5万，你认为屋主还会空在那吗？

囤房税的目标绝非单纯收税，而是透过租税机制，引导囤房空屋释出使用。但这两年囤房税进展甚微的结果已然证实，局限在现行房屋税框架实难达成此目标。另再次强调，「囤房特别税」与现行或即将推展的高房价因应施政作为，绝不是非此即彼的竞合关系，而是实现「房市正常化」各自目标下的不同政策工具。