轉按2022 (現金回贈、物業轉按套現、按揭成數、律師費、按保等)
何謂物業轉按？
轉按指將物業按揭由銀行A轉至銀行B，當按揭罰息期過後，業主便能自由地將按揭轉到其他銀行。本文會解答一些常見的轉按問題：
注意: 2022年放寬按揭成數新例適合用於轉按，但不能套現，可參閱我們的按揭小知識影片了解更多。
https://www.youtube.com/watch?v=w_zc4oXgx5U
問：轉按有什麼好處？
轉按的好處包括：
- 加按套現
- 賺取現金回贈
- 甩發展商二按
- 聯名物業可甩名
- 添加高息存款戶口
- 甩按保，取保費退款及合法出租
- 清數
問：轉按如何賺取現金回贈？
答：申請轉按時，新銀行會給予現金回贈作為獎賞。此外，向按揭中介免費索取免費轉按信，並交給銀行，更可得到額外現金回贈，總額高達貸款額之2.05%。以800萬貸款額為例，現金回贈為16.4萬元。兩年後罰息期過去，可考慮當時之息口繼續轉按，重複賺取回贈。
2019年銀行未開始減少轉按回贈前，高峰期回贈高達 2.5%（銀行加中介的回贈）。當時按揭利率僅2厘多，取得轉按現金回贈已等於免息一年。詳情請參考以下文章：
雖然，現時現金回贈未及高峰時期，唯2021年起，銀行轉按市場再次升溫，回贈可高達2.05%。如每2年轉按一次，仍可賺取淨現金回贈。
但要留意，根據金管局規定，如回贈超過1%，不論回贈源自銀行或中介，銀行均需要相應扣減貸款額，詳情請參考：
問：銀行根據估價計算轉按按揭成數，如何能提升估價？
答：銀行估價有多種方法可以提升。估價越高，轉按貸款額便越多，詳情請參考我們的專欄文章：
問：如何透過轉按套現？
答：樓價升值後申請轉按，借盡按揭成數，償還餘下按揭後，餘額便能套現。舉例，目前按揭餘額為300萬，樓價700萬的物業，轉按最多借6成，即420萬。因此，便有120萬（420萬-300萬）可套現落袋，作為投資用途。
問：即使沒有資金需要，為什麼仍應套現？
答：為賺取額外現金回贈，即使沒有套現需求，仍應該轉按借盡。以上述例子解釋，轉按套取120萬後，隨即放入高息按揭戶口（mortgage link），便能對沖供樓利息，套現的120萬等同沒有利息支出，但卻能賺額外回贈。
若不套現，僅僅轉按貸款餘額即300萬，以現金回贈1.4%計，可得4.2萬元。但如借盡420萬，現金回贈升至5.88萬元，高出1.68萬。只要不提取套現的120萬，長期放入mortgage link中對沖供樓利息，本金自動按月還銀行，便沒有額外利息開支，淨袋額外5.88萬回贈。請參考以下文章：
問：轉按套現款項最快幾時到手？
答：轉按交齊文件後，一般2星期至1個月可獲批。但律師樓需要1.5至2個月處理，其中向舊銀行取樓契需要3星期。如想加快進度，可同時向銀行申請轉按及向律師樓取契，便能把時間縮短至1個月左右。
問：轉按的律師費收費多少？
答：轉按除律師費外，沒有其他費用，但個別銀行或會收取贖契費或部份還款費用，一般都是1000元內。律師樓收費一般5000至6000元。
問：轉按如何甩按保並取回保費？
答：若兩年前置業敍做高成數按揭，如8成按揭。目前樓價升值便可考慮甩按保，取回部份保費退款。舉例，兩年前以500萬買入物業，敍做8成按揭，借貸400萬。假設現在樓價升到700萬，轉按做6成按揭，可借420萬，足夠清還按揭餘額，並能取消按保取回保費。
若兩年內甩按保，可取回25％保費。三年內甩可取回15％。如果超過3年，甩按保便不能取回保費退款。因此，若樓價升幅足夠，須於3年內甩走按保。假設按揭保險費為10萬元，退15％則為1.5萬，值得去做。詳情請參考：
甩按保的另一目的是可合法出租。若物業於多年前買入，樓價已大升，按揭餘額佔樓價已一定低於5成，理論上已可出租。
但很多人未正式甩按保便已出租，若被按保公司發現後，便會徵收罰款，部有個案罰款超過10萬元。屆時即使貸款人馬上甩走按保，仍須繳交保費罰款。因此物業出租前要先甩按保。詳情請參考：
問：須否等罰息期完結，才申請轉按？
答：罰息期完結前3個月，已可開始申請轉按。假設罰息期為兩年，供了第21期供款後便可以申請，銀行和律師樓會安排到罰息期完結那天自動轉到新銀行。
提早申請轉按的好處，是可以鎖定息口和回贈。一旦銀行批核轉按，即使手續未完成，亦已鎖定按息及回贈，其後銀行加息或減回贈不會造成影響。但相反，若在提前貸款前，銀行減息或增加回贈，則可向銀行申請新的按息及回贈。因此，提早3個月前申請可收「輸打贏要」之利。
若購買樓花，即使罰息期已完結，亦需要入伙後才可申請轉按。最早可於入伙前3個月開始申請，到入伙後提取貸款。如果發展商延遲入伙，銀行須待至業主入伙後才會完成提取貸款，並轉到新銀行。
問：新例下1200萬-1920萬物業可上高數成按揭，是否適用於轉按？
答：新按揭成數適用於轉按，但不能套現。欲以轉按套現，需使用舊按揭成數，即樓價600萬內方可行。不過，若是聯名物業甩名，則可用新成數套現，最多借8成，因甩名雖然以轉按形式進行，卻被視作新買按揭。另外，如果想甩走發展商二按、毋項套現，亦可用新的按揭成數。
問：轉按套現的按揭成數上限為何？
答：用舊成數表：
- 樓價600萬或以下：最多借8成，借盡需經按保
- 600萬至834萬：最多借6成，上限500萬元
- 834萬至1000萬：上限500萬元
- 1000萬以上：最多借5成
問：轉按重上按保，借足8成套現有何成本？
答：600萬或以下物業，轉按套現最多可借8成，但還款年期最長僅25年。要留意，重上按保需要重付按揭保險費，如借8成，保費為貸款額2.15%，不過可享65折保費。若有資金需要，轉按重上按保套現，不失為一個解決資金周轉的方法。
問：若按揭數量多於一個，須否扣減轉按成數？
答：若沒有按保，而環聯顯示的mortgage count多於1，大部份銀行需要扣減按揭成數一成。但有部分銀行不扣減成數，惟不能加按套現，只可轉按現有按揭餘款。若上按保，則可以不扣減成數，惟須付較高保費。注意，除自有的其他物業按揭外，為家人的按揭擔保亦會令mortgage count多於1。詳情請參考：
問：如何利用轉按甩走發展商二按？
答：設兩年前借助發展商二按置業，當時樓價800萬，一按和二按合共640萬（8成按揭）。如現時樓價升到1000萬，雖然新按揭政策下1000萬可以借9成，但由於不能套現，轉按只能借按揭餘額，即640萬，但已足夠甩走發展商二按，轉按到新銀行。發展商二按「蜜月期」完結後，利息很高，建議業主轉按至銀行享受低息按揭。請參考：
- 【蘋果日報專欄】發展商按揭難甩走 3大案例剖析「死因」 – https://hk.appledaily.com/finance/20200125/CVFIUQ2RGHCEOUG3LMVFIUM6EQ/
問：轉按須否通過壓力測試？
答：不論是普通轉按，或甩發展商按揭，申請轉按均要通過壓力測試。如物業是自住並且mortgage count只是1，壓測以50／60 計算。如mortgage count超過1或物業用作出租，壓測以40／50計算。相反，新買按揭經按保敍做高成數按揭，可免壓力測試，只要每月供款不超過入息50％便成。請參考：
問：透過轉按將聯名物業甩名，有何好處？
答：聯名物業甩名給近親，有兩個好處。轉按時順道甩名，會當作新買賣，重做按揭可用新按揭成數套現。另一好處甩名一方可回復首置身份，再買物業不需付15％印花稅，只需用較低的舊稅率去計印花稅。請參考：
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問：如何透過轉按，增加高息Mortgage Link戶口存款上限？
答：部分銀行的mortgage link戶口可與家人共享，個別銀行的mortgage link首年上限可達按揭餘款60％，高於一般的50％。請參考：
問：轉按時銀行普遍贈送火險，有何注意事項？
答：轉按後，新銀行一般會送一年火險、甚至家保。須留意，轉按完成後舊銀行的火險計劃依然存在，故可到舊銀行申請舊火險保費退款。若物業是新型屋苑，管理費已包火險，便不能受惠銀行送贈的火險。請參考：
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