灰色講堂-台灣房地產05篇：買房千萬別看中古屋(上)

前幾篇已經講了不少房價高漲的真正原因了，這篇該來講講怎麼買房了，事實上再講買房前還有很多觀念要補充，但因為那個太長篇大論了，本學究不見得有時間寫完，寫完也可能是下一輪虎年了，所以先挑眼下最重要的事情來寫，就是買房千萬別看中古屋。

你我身邊都有無數朋友，買房一買五六年，你問他到底有沒有要買，他會很誠肯的告訴你「要買！」，而且也很認真的看房子及出價，但學究告訴各位，台灣在2015年後看中古屋都是浪廢時間，市場上無數訊息告知大眾中古屋多好、多便宜只要會挑會選，一定能省下幾百甚至千萬的買房預算，但事實上呢？如果你多和這些房仲打交道，就會知道一般人根本不要碰中古屋，輪得到你買的中古屋都是爛貨，以下學究就來好好說明。

首先台灣絕大多數的屋主在賣房子的時候，都會訂一個表價及、底價，好比我們在網路上看到一間房子賣1500萬這1500萬就是表價，但實際上沒有任何一組買方會訂價1500萬，就花1500萬去買，那萬一價格永遠沒出到1500萬房介不就餓死喝西北風？所以房仲事先都會與屋主立一個合約價格，例如1500萬的房子底價是1200萬，一但有帶看的客人出價超過1200萬，即使只是多個1萬也算成交，若屋主反悔就得付相對的違約金。

只要是人行為都是以利益為導向的，狀況一：我們用上段1500萬房子的例子，對房仲而言如果今天市場上突然有一個市值1700萬的屋子，被屋主用1500萬拿出來賣，而且底價是1200萬，這麼好的蘋果物件(價格便宜的好房子)丟出來，底價與市價相差500萬，一定會優先考慮自行吸收，再不行就找親友合購，如果真的無法吸收就會找大咖的投資客購買，因為好的物件A房仲能賣、B房能賣、C、D、E…房仲都能賣，如果接到蘋果物件的房仲，不盡快將他銷售出去，那這筆佣金或價差鐵定會被別人賺走。

所以房仲老鳥們都會有口袋買主名單，也就是所謂的大咖投資客，而這些投資客平常也會與房仲打好關係，並約定好如果有好的案子介紹成功，除了公司給的仲介費外會再依比例私下給予獎金，也就是說在這種關係及制度下A級S級的好貨，根本進不了大眾市場。

狀況二：我們用剛才1500萬的房子，假定這間屋子的實際市值剛好也是底價的1200萬，這個時候房仲的行為就會跳過自我承接，直接找大咖投資客問看看，但大咖的投資客也會評估，不見得會想吸收，此時房仲就會依序找財力較不佳的B咖投資客或包租公購買，這類客源通常比較願意花時間談，這時房仲就會先去吵屋主降價，很大的機會最後都會談成。(因為真正的底價永遠只有屋主知道。)

狀況三：我們最後再延用剛才1500萬的房子，假定這次的狀況是該屋子實際市值是900萬，也就是底價1200萬還比市值高了300萬，那麼這間芭樂級(價格太高的房子)的房子的命運，就會出現在一般購屋者如廣告傳單、網頁上，然後再天真的去看房照名嘴說的實價登錄打N折去出價，你放心屋主永遠惜售，你永遠沒辦法把屋主打到骨折，這也造成實價登入的中古屋成交價格，遠永不是一般老百姓的成交價格。

還有一類的房子是只有對該區域付出很多時間經營的專業人士，才會知的問題屋例如社區管委會是黑道、鬧事的鄰居、性侵犯、私人招待會所、電信基地台，甚至建物結構有問題等…住了不會安心的房子，你覺得啦，房仲會把這些訊息告訴一般消費者，還是長期合作的投資客？

好，那有的買家說他會花時間查證，對，沒錯！啊查證要不要時間，需不需要多個時段自己來繞繞？但各位知道嗎？真正的投資客不看屋也能簽約，或者看完房子當下就下斡旋、寫要約書的也大有人在，一般家庭買房模式根本搶不到好房子，只是充當炮灰。

最後補充一種更氣人的購屋情況，買家有作功課也知道行情，但好不容易看到合適的物件打電話去問房仲就說賣完掉了，有那麼剛好嗎？當然不是！是因為有少數屋主對房價的價格並不敏感，因此在賣屋前是傻傻的請房仲估價，肥羊上門房仲當然狠宰啊，網頁拉幾間有在刊登做假便宜賣的房子，讓屋主開自行調整底價，仲介好私自賺價差。

此類情況也造成了一般購屋族的購屋困擾，更重要的是耗掉購屋族的時間成本，這問題非常嚴重本學究會在下一篇來講述。