巴西新創公司 Loft 運用科技打造新的生態圈！

日常充斥著許多資訊，當我們走進房地產市場依然面臨著巨大的資訊不對稱問題，簡單來說就是市場的水很深，特別是在迅速發展或相對落後的地區，深陷如交易透明度不足、流程繁複以及數據碎片化等問題。不僅影響消費者的購房體驗，也壓抑了市場的健康發展。

而這一切正逐漸被一家來自巴西的新創公司 Loft 改變。Loft 專注運用科技改變市場，提高交易的透明度、簡化流程，並將零散的資訊收攏起來，創立新的房地產交易生態圈。不僅提升消費者的購屋體驗，也為屋主提供一個平台獲取公平的交易體驗。特別的是，Loft 是知名創投 a16z 與 Vulcan Capital（微軟共同創辦人 Paul Allen 成立）在巴西的第一筆新創投資，現在讓我們一起深入探索 Loft 如何利用科技來迎接房地產市場的新世代。

簡介

Loft 是一家巴西買賣物業的平台，於 2018 年由 7 名創始人創立，其中 Mate Pencz 和 Florian Hagenbuch 是最大的創始股東，他們在歐洲高盛工作時認識，離開後共同創立拉丁美洲電商平台 Printi，該公司最後被美國印刷巨頭 Cimpress (Nasdaq: CMPR) 收購，另外他們同時也是幾家巴西新創的天使投資人。

與一般平台型新創不同，Loft 實際上是自己買賣物業，這也使得 Loft 的資本密度比較大，從他們成立以來幾乎每年都有募新的一輪觀察而知，不過也提高每筆的利潤。通常平台型新創僅提供一個無實體資產的平台，讓買家和賣家直接交易商品，無需中間商。

Loft 運作方式：當屋主或經紀人在平台上傳一個物業後，Loft 團隊會進行初步分析和估價、確定交易條件，然後他們會親自前往該物業查看以確保狀況良好，一旦達成交易，房主可以立即帶著現金離開。不僅如此，Loft 所提供的服務不僅是提供數位的體驗，還包括重新設計和裝飾公寓的服務，房主無需親自參與。另外，Loft 還建立一個有效的評分系統，對物業進行評價分為一到五個等級，評分「一」表示需要進行油漆和清潔，而「五」表示需要進行極大的改造。

除了上述房屋交易外，Loft 也提供金融服務，包括分期付款與抵押貸款的業務，有利於屋主與買家在資金上有更多的彈性，在接下來併購交易的內容中，會更詳細介紹這塊業務的運作。目前 Loft 主要佈局於拉丁美洲，包括巴西、墨西哥等人口較多的國家，擁有 7,000 多家房地產合作夥伴，遍布 600 多個社區，平台上有超過 14 萬個待售的物業。

Loft 商業模式：房屋買賣的差價

Loft 購買、翻新並出售房地產，Loft 的盈利依賴「低買高賣」。在這種商業模式下，對於 Loft 來說，他們的核心策略是希望透過公平的價格參與市場，並在交易數量上獲得盈利，而非依賴單筆交易的高利潤。

起初，Loft 專注於聖保羅高檔社區中相對昂貴的公寓，他們以每平方米 6,000-9,000 BRL（折合 USD:BRL=0.21:1）的價格購買這些房產，經過翻新後以每平方米 12,000-16,000 BRL 的價格轉售。然而為了擴大市場，Loft 也開始購入價格相對親民的物業，令人驚訝的是，Loft 平台上的公寓價格仍然比新公寓低 50% 左右，這使得買家能夠以更具吸引力的價格獲得即時可居住的住宅，同時避免巴西二手市場中普遍缺乏家具且陳舊的公寓問題。

（一）積極併購群求更多的機會

隨著營運規模的擴大，Loft 積極尋求通過併購來擴展盈利模式和市場開發。在 2019-2021 年期間，他們成功併購 11 家公司，其中想特別提 CrediHome：一家提供抵押貸款、保險等服務的巴西公司。 CrediHome 在 2021 年從 5,000 多家公司中籌集超過 20 億 BRL （約 4 億美元）的融資金額，而併購過後，Loft 和 CrediHome 合作的總融資額超過 60 億 BRL（約 12 億美元），同時也有助於 Loft 擴大自己的產品服務和收入。

併購本是預期之內的事，但參考 Loft 以約 7,000 萬美元買下 CredPago，再加上其他部分收購的是更小規模的新創，且公司目前網上有 14 萬待售物業，與 2021 年初 1 萬多相比，即使把後來併購的數位平台上的待售物業也算進去（共約 2-3 萬），Loft 本身的成長速度依然驚人，也可以推估公司仍將大部分的資金用作買賣房產與其維修保養上。

• 2019/11 市場研究公司 Lean Survey

• 2019/11 裝修新創 Decorati

• 2020/02 市場公司 Spry

• 2020/07 房地產短期租賃新創 Uotel

• 2020/09 抵押貸款經紀公司 Invest Mais

• 2021/07 房地產租賃服務商 CredPago

• 2021/08 房屋貸款服務商 CrediHome

• 2021/09 墨西哥房地產銷售平台 TrueHome

• 2021/12 房地產網站 123i

• 2022/03 房地產技術解決方案供應商 Vista Software

（二）Loft 是巴西的 OpenDoor ?

看完 Loft，大家可能會想起改變美國房地產市場的 Opendoor（NASDAQ: OPEN），成立於 2014 年、透過數位平台在房地產市場扮演買方和賣方的角色，他們被視為即時買家（iBuyer）。與傳統房地產經紀模式不同的是，iBuyer 會向有意出售房產的業主提供價格報價，一旦屋主接受，公司就會直接購買該房產，並負責維修、行銷和轉售。

看到這裡， Loft 可以說是複製貼上，然而接下來就有所不同了，Opendoor 主要獲利來自服務費，類似傳統房地產經紀向賣家收取佣金，費用通常介於 5-8% 之間。

儘管 Opendoor 的服務費有時會高於傳統房地產經紀的佣金，但業主願意支付更高的費用是因為 Opendoor 提供一站式的服務，幫助他們節省維修、結算和議價等在交易流程中的額外成本。據 Opendoor 宣稱，當服務費為 6% 時，約有 40% 的賣家願意選擇他們來售賣房屋，即使將服務費提高到 10%，仍然有 20% 的賣家會選擇 Opendoor。

拉丁美洲的藍海市場

淺談 Loft 的營運模式後，可能還是很難想像說，拉丁美洲的房地產交易市場現況以及痛點，因此接下來會從市場規模與痛點探索該市場。

（一）市場有多大？

在美國，iBuyer 已經成為房地產市場的新趨勢，並且在近年來取得顯著的市場份額。參考美國主要三大 iBuyer 在房地產交易的市占率大約為 1.5%，並以 2023 年巴西住宅房地產市場規模（6.27 兆美元）試算，iBuyer 在巴西的市佔率約達 940 億美元。

（附圖：2017~2028 年巴西房地產價值，資料來源：Statista Market Insights）

（二）市場痛點

在巴西的房地產市場，有許多困擾賣家、買家與經紀人的問題。

• 首先，當賣家想要定價公寓時，無客觀的方式可供參考，且必須依賴物業所在地區最近的交易價格，即使有交易賣家也很難獨自確認價格。

• 巴西的經紀人並無獨家代理權，因此聘請一名經紀人來出售你的房子時，該經紀人不會與其他經紀人共享資訊，因為他們想要獨自賣掉房子以賺取佣金，除此之外，他們也因樣本不足而無法提供有效的幫助。

• 巴西翻修後賣的市場非常小，例如在美國，一間位於好地段的破舊房子往往可以迅速售出，因為有人願意進行翻修後再銷售，不僅顯示出地段的重要性，也突顯套利融資的需求量，而反觀巴西，這種市場幾乎不存在，使得老房子的銷售時間較長，套利機會也因此減少。

• 巴西未有房源共用系統 MLS 的存在，在美國 Opendoor 之所以成功，是因為它們能夠通過集中獨家供應來建立交易型 MLS（參考下圖），然而，在巴西這種服務並未出現。

• 最後，巴西公寓平均銷售時間約 1 年半，如果你需要快速出售公寓以獲取資金，可能會導致賣家需降價銷售。

Loft 競爭格局

（一）巴西租屋平台 QuintoAndar

另一家巴西 Proptech 獨角獸 QuintoAndar 提供線上租屋平台，旨在為租戶提供更便捷的租屋體驗，租戶能夠在平台上輕鬆找到房源、與房東直接交流並預約看屋。

在傳統的巴西租屋市場中，租戶經常遭遇繁瑣的搜尋流程和繁複的租屋手續。即使找到理想的房源，往往還需要在當地找尋擔保人或共同簽約人，才能讓房東放心出租，此外租戶還得支付租金保險，以降低房東的風險。QuintoAndar 致力於改變這種情況，他們在租戶註冊時就會驗證其身份資訊，從而省去找尋擔保人的麻煩和額外費用。更讓人放心的是，即使租戶違約或遭遇財務問題，QuintoAndar 會確保房東每月都能收到租金。

QuintoAndar 的獲利模式主要來自於向房東收取的租金和經紀費，一旦公寓透過該平台被租下，QuintoAndar 會收取第一個月的租金作為經紀費，並後續收取 8% 的月費。目前 QuintoAndar 的業務都有覆蓋在拉丁美洲主要的國家，包括：巴西、墨西哥、阿根廷、秘魯等，成功管理超過 175,000 份租賃合約，除此之外，他們還進軍房產銷售市場，成功銷售超過 6 萬套住宅。

無論是在服務還是商業模式上，都與 Loft 差距甚遠，不過在巴西為數不多的獨角獸中，專注於 Proptech 的 QuintoAndar 與 Loft 都是估值較為前面的新創，也可以觀察出巴西的房地產的潛力無限。

（二）美國線上房屋買賣及租賃平台 Zillow

Zillow 是美國最熱門的線上房地產和租賃平台之一，其目的是為了改革傳統房屋買賣的流程，向用戶提供詳細的房屋資訊、估價工具 Zestimate，以及其他相關的房市資源。在 Zillow 成立之前，房地產市場的資料多數被經紀人所掌握，使得普通消費者難以取得房屋的詳細資訊和估價，也難以判斷房屋的合理價格。

起初，Zillow 僅是作為房屋媒合平台，隨後它透過併購進軍抵押貸款業務，並在 2018 年推出「Zillow offer」，即直接從賣家購入、翻新，然後再銷售的業務模式，從而將自己由單純的媒合平台轉型為賣家。Zillow 的主要獲利來源可以分為三部分：房屋買賣、抵押貸款，以及軟體和營銷服務，其中房屋買賣約佔其總營收的一半。

目前，用戶可以在 Zillow 平台上搜尋到美國和加拿大超過 1 億筆的物業資料。由於 Zillow 擁有龐大的資料庫，公司還推出多項相關的財務指標，如 Zillow 房屋租金指數、Zillow 房屋庫存以及 Zillow 房屋的平均銷售天數等，提供更多資訊給予市場參與者。

在一次的訪談中，Loft 的創始人也曾提及 Zillow 為 Loft 的對標公司。有趣的是，他們都在 2018 年成為買房再賣房的玩家，參考 Zillow 目前的業務佈局，其更像是 Loft 在未來 3-5 年的藍圖，而接下來可以預期的是，Loft 將吸引更多的房地產經紀商、建商等，來購買他們的數據庫。

利率上升對於 Loft 的影響

巴西央行很早就開始採取升息手段，比美國的聯準會早了整整一年。美國聯準會於 2022 年 3 月才開始升息，而歐洲央行更是到了 2022 年 7 月才開始實施升息。巴西一直是最積極以升息對抗通膨的新興市場之一，同時消費者物價指數也在 2022 年初的高點一路下滑。

再來，我們把注意力回到 Loft 的營運上，值得一提的是，公司正好在 2021 年 3 月募完一輪融資，且在當年成功地完成了幾筆併購交易；但同時由於利率的上升，增加房地產的持有成本，也降低了買家對房市的風險承受度。

根據 ABECIP 的數據顯示，2021 年不動產貸款金額達 2054 億 BRL（約 388 億美元）。YoY +65.7% ，繼 2020 年的 57.5%、2019 年的 37.1% 和 2018 年的 33% 之後再創新高。而到了 2022 年，前十一個月不動產貸款金額為 1,652 億 BRL（約 312 億美元），YoY -12.5%，貸款的數量則下降至 663,889 筆，YoY -17.2%。

隨著經濟大環境中的熱門資金逐漸減少，推測 Loft 亦面臨著公司整合的問題，無疑為公司帶來了更大的壓力。在連續的併購活動後，公司的員工人數激增至近 3,200 人，對於一家經營不到五年的新創公司而言是非常驚人的數字，因此 2022 年 Loft 進行四次裁員以整頓公司，共減少約 1,200 名員工。與此同時，我們也看到了房地產科技公司，如：QuintoAndar、Redfin、Compass 也都進行大規模的裁員。

（附圖：巴西基準利率與消費者物價指數指數對比，資料來源：財經 M 平方）

小結

在結束大規模裁員後的半年，公司及其併購企業也進行了一段整合的陣痛期。而在今年 8 月初，巴西央行宣布將利率降低 2 碼，使基準利率下降至 13.25%，也代表官方結束了緊縮貨幣的政策。對於 Loft 的主要戰場是一個正面的消息，借鑑美國的玩家，我們也可以期待在未來不久，Loft 也會推出各種指標數據，使國際投資人了解拉丁美洲房地產市場的最新近況，並挹注資金在 Loft 的防守圈內。

馬克碎念

Loft 的模式值得其他新興市場的PropTech 公司借鑑。隨著全球化的腳步,許多發展中國家的房地產市場都存在巴西相似的結構性問題，Loft展現出利用科技提升效率和體驗的可能性。相信未來將會有更多模仿和優化Loft 模式的公司誕生，進一步探索科技如何重塑傳統行業。

Loft 在業務拓展方面也值得關注。它已從單純的買賣中介向金融和數據服務延伸，這為未來的延展提供了想像空間。回來看台灣目前的房地產新創以這樣的模式其實並不多見，而且集中在都會區的物件較多，因此大多還是維持買賣中介的形式。不過台灣中介模式所使用的技術已經提升不少，提供更多的數據分析與線上看房功能，這也是經歷疫情後的全球趨勢之一。