二胎房貸試算，3大機構差很大 ! 4個關鍵拉高貸款額度
二胎額度怎麼試算？ 3大機構試算差很大
二胎房貸的貸款額度，會依據申請機構的不同，有不一樣的試算方式，最大的差別在於「一胎房貸的餘額認定」。例如:金融機構(銀行、合作社、農漁會)認定上會以「一胎房貸的設定金額」作為試算依據，而融資公司與民間代書則以「一胎房貸的剩餘金額」進行試算，兩種認定方式差異很大，要是一不小心選錯方法，可能一毛錢也貸不到之外，更白白地浪費聯徵紀錄。
金融機構二胎額度試算（銀行、合作社或農漁會等）
二胎可貸額度＝ 房屋鑑價 x 成數 – 一胎房貸貸款設定金額
融資公司（新鑫,中租,和潤）、民間代書二胎額度試算：
二胎可貸額度＝ 房屋鑑價 x 成數 – 一胎房貸貸款剩餘金額
現在我們清楚了二胎房貸試算的差異，接著我們以實際的試算範例，進一步釐清2種試算方式差異有多大!
二胎房貸試算範例
「廖先生在台中市區房屋，當初貸款800萬，設定金額是960萬，繳了10年，已經還掉500萬，一胎餘額剩下300萬。房屋鑑價金額為1100萬。」
房貸金額整理餘下，幫助您更容易了解：
房屋鑑價 1100萬 （假設銀行和融資公司、民間鑑價都相同）
一胎貸款 800萬
一胎設定金額 960萬
一胎剩餘本金 300萬
銀行二胎房貸額度試算：
銀行二胎成數一般都會在85成內。二胎可貸額度 ＝ 房屋鑑價 1100萬 x 成數 85% – 一胎房貸貸款設定金額960 = -15萬 （負數，無可貸額度）
民間代書二胎額度試算：
民間代書成數一般也會在85成內。二胎可貸額度 ＝ 房屋鑑價 1100萬 x 成數 85% – 一胎房貸貸款餘額金額 300 = 635萬
融資公司二胎額度試算（新鑫、中租、和潤）：
融資公司成數一般也會在110%內。二胎可貸額度 ＝ 房屋鑑價 1100萬 x 成數 110% – 一胎房貸貸款餘額金額 300 = 910萬
以上案例只是假設案例，實際額度和成數還是依照審核回覆為主。不過看得出來，一加一減下，可貸額度真的差很多。銀行二胎沒有可貸額度、民間代書可貸635萬，融資公司可貸910萬。
銀行用「當初一胎房貸的設定金額」來當作餘額真的是很嚴格，所以也是為什麼銀行業務抱怨銀行二胎房貸很難承作，因為根本很難有空間！
相對之下，融資公司和民間代書的可貸空間大很多，一胎餘額是用實際剩餘房貸餘額，融資公司的成數還比銀行高
如何提高額度？ 4大二胎關鍵因素
1.成數
融資公司的貸款成數真的很驚人，這是連銀行或代書都沒辦法的！
依據申辦機構的屬性，可貸最高成數就差不多確定了！如何可以幫助提高成數呢？包括鑑價、財力、信用和保人等，都是提升成數的重要因素。若您想進一步瞭解如何提升貸款成數，歡迎透過我們的免費諮詢服務，協助您對貸款成數有更深入介紹。
2.一胎餘額
如果額度不足，優先考慮融資公司、代書是更好的選擇！
銀行保守，一胎房貸餘額是用當初「設定金額」，設定金額又是貸款金額的1.2倍，如此一來，機會沒有可貸空間了！相對之下，融資公司和代書都是採用貸款餘額，才能真正活化不動產的價值！
3.鑑價
鑑價來講，就是很高深的學問，因為影響房屋價值的因素很多，包括地段、周遭環境、屋齡、是否有裝潢、是否房價炒作等。
在試算房屋二胎房貸額度時，會需要帶入鑑價金額，您可以嘗試帶入下面數值：
- 當初購入金額：如果剛購入不久，應該不會差距太多。
- 實價登錄價格：參考內政部實價登錄的房價成交紀錄。
- 送估價：貸先生提供免費估價、不管是銀行、融資或是代書都可以，在一天內就提供您更精確的房屋估價！
4.增加擔保品
如果擔保品的貸款空間不夠，也可以提供其他不動產來提高貸款額度。
二胎房貸有額度上限嗎？
就像信用貸款有負債比22倍的額度上限，不論是金融機構、融資公司或是民間代書，都會有放款風險的考量而訂有不同的上限，以下貸先生統整3種途徑的額度上限，方便您更快認識二胎房貸額度上限。
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額度複算
經由以上試算結果可以得知，其實二胎額度最大的變因還是「房屋鑑價」，而成數和一胎餘額都是可以比較得知的。建議您多詢問幾間，但不要急著進行送件，以確保找到合適的貸款方案。
若是您認為處理房屋鑑價過於複雜，貸先生提供線上房屋鑑價服務，我們有專業的鑑價師可以免費為您服務，不收取額外費用，當天立即回覆您，此外，更介紹給您額度更高的銀行，為您全面分析，成功拉高貸款額度！
如何還款最優惠? 我該選哪種還款方式?
目前房貸的繳款主要有「本息攤還」和「本金攤還」，這2種方式每個月要還的錢及總共付金額都有落差，但問銀行的時候，行員也只會推薦對自己銀行有利的方案，多數人為了不想多花冤枉錢，都會先上網試算，在心裡有個底後，增加自己和銀行談判的空間，但您算的方法不一定正確!
接下來貸先生為您介紹4種還款方式，協助您更完整認識自己想要的貸款方案，避開因不熟悉還款而陷入的貸款陷阱
- 一段利率試算（本息攤還） :「本息攤還」是目前主要的方式，超過9成的人都是，每個月還的金額固定，適合收入穩定、不想花時間計算每個月金額的人。
- 一段利率試算（本金攤還） : 銀行不會特別介紹「本金攤還」的方式，因為每個月的還款金額不同，計算也比較麻煩，也不是所有銀行都有提供試算服務。
- 多階段利率試算（本息攤還）: 寬限期可以幫民眾減輕前一兩年的經濟負擔，但如果資金配置沒做好，一旦開始還本金，就會覺得經濟負擔大。
- 多階段利率試算（本金攤還） : 本金均攤的方式，仍然會比一階段的本息均攤少。
總結 – 本息均攤 vs本金攤還
瞭解4種還款利率試算方式後，接著貸先生統整以下表格，劃分不同方式需要繳納的費用，協助您更快釐清不同情況的貸款差異。
假設貸款金額為300萬，利率2%(前3個月優惠1.68%)，貸款20年(寬限期1年)，以三信銀行為例算給您看:
- 單看總金額，你會發現本金均攤反而是比較便宜的方式，但前期負擔較重，寬限期讓你嘗了些甜頭，最後金額卻是最高的。
- 寬限期滿轉貸可以再用一次寬限？別傻了，銀行調你的聯徵就看得出來，一直寬限在銀行看來是資金有問題，第二次就不會讓你通過了。
- 貸款年限拉長到30年會不會更輕鬆？雖然一個月只要付11000左右，但最後的總金額是399萬多，感覺更虧了。
二胎房貸常見問題
Q. 本身已經有二胎怎麼辦？可以在辦理二胎增貸嗎?
沒問題，如果已有二胎房貸，只要申請核准後，我們會幫您先清償，剩下餘額會撥入您指定的銀行，還是可以辦理。
Q.額度跟申請人條件有沒有關係呢？
當然有的，您條件越好，可貸成數就會高，成數高，自然額度就會往上。
Q.貸款額度有沒有下限呢？
有的，銀行、融資公司都最少是30萬，代書可以再更少。不過固定成本，例如代書費，不會因為貸款金額小而減少太多。
Q.如何知道「設定金額」呢？
除了到地政申請房屋謄本或線上申請房屋謄本，看謄本上的設定金額外，因為（不動產的設定金額＝貸款金額的1.2倍），所以您當初貸款1000萬，設定金額就是1200萬。設定金額算法，是銀行或是任何貸款機構，即使是民間房貸，都是如此計算。
Q.鑑價金額就會等於實價登錄金額嗎？
不一定。實價登錄的不動產不見得會跟您的不動產條件相同，而且實價登錄也不一定準確。