良性負債?惡性負債?-負債就是負債!

良性和惡性的差別

有些人會把負債區分為良性和惡性的

對於惡性負債的定義大家幾乎都是一樣的

也就是你的收入來源不足以支付負債的還款，那就是惡性負債

入不敷出、左支右絀、捉襟見肘、寅吃卯糧，這些都是用來惡性負債

而良性負債呢?感覺好像是好一點，甚至是可以被允許擁有的

良性負債的定義就有很多了，既然有很多就代表大家看法不一致

狹義的定義是，我創造一個債務，我的負債可以產生出收入並且足以彌補負債的還款

廣義的定義則是，我的收入來源可以支付負債的還款

狹義的良性負債就是孳息超過利息

廣義和狹義的差別在於支付負債還款的來源

狹義是自有資金；而廣義則是投資孳出來的資金

個舉一個例子會比較清楚

廣義的良性負債:

房屋貸款就是一種廣義的良性負債，我必須確保我的收入是可以支付債務的還款

如果不行的話，我的房子就會被銀行查封拍賣

另一方面，我也預期我的房價將來會比我的負債加上利息來的多

所以當我20年或30年後把房貸繳清了，而房價呢?

可能從當初的1000萬上漲到2000萬，所以我的整體資產是增加的

狹義的良性負債:

一樣用房屋貸款來舉例，差別在於這次不是用自住的，而是用另一間出租的房子

我假設從完全沒有貸款的房子中借了400萬出來

分30年繳清，銀行收我1.5%的利息，那我每個月就要繳13,805元

同時間我把房子出租給別人，只要租金高於13,805元即可

這時你會發現我貸出來的400萬，這30年的還款都是由房客來幫我還的

然後我再拿這400萬去做個投資，例如買個ETF好了，預期每年有5%漲幅

那30年後我已經沒有負債了(房客的租金繳清了)

同時手上有了1,729萬左右的現金(400萬本金，30年，5%利率)

這就是良性負債的威力!!

事情真的這麼好嗎?

良性負債存在著一些問題，我們接下來會一一探討

還款來源:

這可是負債管理中最重要的一環

還款來源的穩定與否直接取決了計劃的成敗

假設你是持有房貸，但是萬一貸款繳不出來，那你的房子就會被查封拍賣

這樣你整體的資產不要說是增加了，反而是大縮水

再者以剛剛狹義的良性負債來說，一旦房子租不出去，資金馬上就斷鏈

你必須要在空屋待租的情況下每個月生出13,805來繳房貸

萬一籌不出來，房子一樣是查封拍賣

所以要怎樣確保還款來源的穩定，這是計畫中最重要的一部分

風險性資產(投資部位):

以廣義來說，如果繳完了20年發現房價下跌

那也就說明這個計畫是失敗的，不過也就僅止於此

狹義的狀況就更複雜了

假設你在繳房貸的過程中，抵押品的價值下跌

這時銀行就會要求你回補資金，一旦補不出來，房子就被法拍

另一方面就是租金的下跌

一開始可能是比較新的房子，可以出租比較好的價格

等房子十幾二十年後，舊公寓、舊大樓還能出租多少呢?

這也會造成資金斷鏈的風險!

衍伸費用:

房子出租給別人收租，有很多費用是沒考慮進去的

收到租金後要繳給政府的稅費、房子的維護、整修費用

空屋時需要招租、租出去時還可能面對房客拖欠房租

運氣更差的還會遇到不愛惜房子的房客

這些情況都會造成成本大幅的上升，相對的你的報酬率就會下降

負債就是負債

負債就是負債，區分良性或惡性只會模糊了焦點

良性的負債管理不好一樣會變成惡性負債

所以重點不是在於良性還是惡性，重點在於管理

既然牽扯到管理，上述那堆就是你需要考量的事情

把每一個事情方方面面都考量清楚了，你自然可以去創造良性負債

一旦遇到不好的事情，也有所進退

知道得越多，能訂下的管理計畫就越周全

就越能享受良性負債所帶來的資產增值的威力

最怕的都是一知半解下盲目的跟風，搞得自己很忙結果到頭來一場空!