良性負債?惡性負債?-負債就是負債!
良性和惡性的差別
有些人會把負債區分為良性和惡性的
對於惡性負債的定義大家幾乎都是一樣的
也就是你的收入來源不足以支付負債的還款,那就是惡性負債
入不敷出、左支右絀、捉襟見肘、寅吃卯糧,這些都是用來惡性負債
而良性負債呢?感覺好像是好一點,甚至是可以被允許擁有的
良性負債的定義就有很多了,既然有很多就代表大家看法不一致
狹義的定義是,我創造一個債務,我的負債可以產生出收入並且足以彌補負債的還款
廣義的定義則是,我的收入來源可以支付負債的還款
狹義的良性負債就是孳息超過利息
廣義和狹義的差別在於支付負債還款的來源
狹義是自有資金;而廣義則是投資孳出來的資金
個舉一個例子會比較清楚
廣義的良性負債:
房屋貸款就是一種廣義的良性負債,我必須確保我的收入是可以支付債務的還款
如果不行的話,我的房子就會被銀行查封拍賣
另一方面,我也預期我的房價將來會比我的負債加上利息來的多
所以當我20年或30年後把房貸繳清了,而房價呢?
可能從當初的1000萬上漲到2000萬,所以我的整體資產是增加的
狹義的良性負債:
一樣用房屋貸款來舉例,差別在於這次不是用自住的,而是用另一間出租的房子
我假設從完全沒有貸款的房子中借了400萬出來
分30年繳清,銀行收我1.5%的利息,那我每個月就要繳13,805元
同時間我把房子出租給別人,只要租金高於13,805元即可
這時你會發現我貸出來的400萬,這30年的還款都是由房客來幫我還的
然後我再拿這400萬去做個投資,例如買個ETF好了,預期每年有5%漲幅
那30年後我已經沒有負債了(房客的租金繳清了)
同時手上有了1,729萬左右的現金(400萬本金,30年,5%利率)
這就是良性負債的威力!!
事情真的這麼好嗎?
良性負債存在著一些問題,我們接下來會一一探討
還款來源:
這可是負債管理中最重要的一環
還款來源的穩定與否直接取決了計劃的成敗
假設你是持有房貸,但是萬一貸款繳不出來,那你的房子就會被查封拍賣
這樣你整體的資產不要說是增加了,反而是大縮水
再者以剛剛狹義的良性負債來說,一旦房子租不出去,資金馬上就斷鏈
你必須要在空屋待租的情況下每個月生出13,805來繳房貸
萬一籌不出來,房子一樣是查封拍賣
所以要怎樣確保還款來源的穩定,這是計畫中最重要的一部分
風險性資產(投資部位):
以廣義來說,如果繳完了20年發現房價下跌
那也就說明這個計畫是失敗的,不過也就僅止於此
狹義的狀況就更複雜了
假設你在繳房貸的過程中,抵押品的價值下跌
這時銀行就會要求你回補資金,一旦補不出來,房子就被法拍
另一方面就是租金的下跌
一開始可能是比較新的房子,可以出租比較好的價格
等房子十幾二十年後,舊公寓、舊大樓還能出租多少呢?
這也會造成資金斷鏈的風險!
衍伸費用:
房子出租給別人收租,有很多費用是沒考慮進去的
收到租金後要繳給政府的稅費、房子的維護、整修費用
空屋時需要招租、租出去時還可能面對房客拖欠房租
運氣更差的還會遇到不愛惜房子的房客
這些情況都會造成成本大幅的上升,相對的你的報酬率就會下降
負債就是負債
負債就是負債,區分良性或惡性只會模糊了焦點
良性的負債管理不好一樣會變成惡性負債
所以重點不是在於良性還是惡性,重點在於管理
既然牽扯到管理,上述那堆就是你需要考量的事情
把每一個事情方方面面都考量清楚了,你自然可以去創造良性負債
一旦遇到不好的事情,也有所進退
知道得越多,能訂下的管理計畫就越周全
就越能享受良性負債所帶來的資產增值的威力
最怕的都是一知半解下盲目的跟風,搞得自己很忙結果到頭來一場空!
喜欢我的作品吗?别忘了给予支持与赞赏,让我知道在创作的路上有你陪伴,一起延续这份热忱!
- 来自作者
- 相关推荐