學校救死場? 紅磡 昇御商場

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上星期跟大家談過建華位於土瓜灣的新商場UPLACE,這個星期來到紅磡昇御門基座商場昇御商場。

受惠於土瓜灣站啟用及偶像效應帶動人流,恆基旗下啟岸巷子開始受到關注。不過,區內其他商場,例如環海東岸、煥然懿居及紅磡廣場,仍然以街坊為目標對象。

至於今日的主角昇御商場,似乎就不止不能夠受惠這麼簡單,而是淪為死場。

昇御門由信德集團與新鴻基地產、新世界發展及廖創興企業合作發展,於2012年入伙,而昇御商場則由信德集團持有及管理。

和同系位於荔枝角的昇悅商場不同,昇御商場不能倚靠附近商場作協同效應,其位置亦遠離馬頭圍道,街坊不會刻意到訪。

昇御商場共三層樓面,面積超過六萬平方呎,於2014年開幕。






商場開幕時,曾經開設日式西餐廳薩莉亞、759阿信屋及三聯書店,成功帶動商場人流。不過,自從商店租約期滿後,商場僅餘百佳fusion及學之園幼稚園兩個商户。








商場原本面向漆咸道北的出入口,亦因為幼稚園承租後,改為其獨立出入口。

商場承租予辦學機構作旗艦商户並不是新鮮事,而且辦學機構通常都能夠為業主提供穩定收入來源。





例如位於大角咀瓏璽,整個商場面積共十萬平方呎,一併租予香港道爾頓學校,為業主新地提供穩定收入。





毗鄰瓏璽的銀海坊商場,本來亦希望打親子牌,而引入室內遊樂場SuperPark,該遊樂場因為疫情而財務陷入困境,最終撤出香港。





內地順聯集團亦在旗下的田灣薈學坊及興民商場,引入威雅學校及新加坡Invictus 私立中學。業主在社區引入貴族學校,更被居民及區議員批評失去民生設施,不過兩間學校最終都獲得教育局批准注册。

不過,在COVID-19疫情下,辦學機構被迫停課,以及貴族學校受封關影響,需求放緩下,部分學校開始結業。





位於將軍澳南的Capri Place,由會德豐發展,後來商場轉售予豐泰地產,並將三個區內商場一併命名為澳南海岸。





澳南海岸其中一條成功方程式,是在三個商場都引入辦學機構,包括在Savannah Place 引入耀中國際幼稚園、在Monterey Place 東座引入Invictus 私立小學、以及在Capri Place 引入聯合基督教音樂幼稚園。







不過,位於Capri Place的聯合基督教音樂幼稚園,本來在去年八月份仍在社交平台招生,卻在短短五日內表示因為財政困難而宣布結業。




從業主透過律師樓在去年九月份發出的收舖文件上,顯示學校欠租超過三百萬元,相信是兩個月的租金,亦即是每月租金一百五十萬元。

翻查資料,Don Don Donki 承租Monterey Place 西座,市傳基本月租僅為五十萬元,就算把營業額分成一併計算,也相信不需要過百萬月租。辦學機構的財力驚人,亦能夠解釋,為何有些商場能夠單靠辦學機構就能夠支撐。

不過,私立學校熱潮冷卻,亦不是每一個死場都能夠靠辦學機構翻身。





近來因為姜濤新歌《作品的說話》MV的拍攝場地,而再次成為焦點的荃灣海濱廣場,便是其中之一。

荃灣海濱廣場由已故舖王鄧成波家族持有,傳媒曾經在2017年披露,鄧成波兒子鄧耀昇曾經有意重建海濱廣場作貴族學校。

據街坊透露,商場業主曾建議改建商場停車場,方便校巴利用獨立出入口進出學校。

海濱廣場開設國際學校最終未能成事,多年來業主將商場承租予不同拍攝單位、以及在萬聖節期間短租予喪屍館。

直至今年業主交由地產代理,以十三億元放售商場,較2015年購入價僅八億元,高出六成。

把商場樓面租予辦學機構,除了視乎地契條款而需向有關部門申請更改土地用途外,亦需要獲得教育局注册。而教育局批准注册的準則,除了有一系列的要求,亦可就交通配套和消防安全等施加限制。

商場開設非民生商户,尤其是貴族學校或老人院,很多時都會引起爭議,但由於這些商户能夠把死場變成金蛋,相信未來仍會有不少業主會繼續。

CC BY-NC-ND 2.0 授权

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