房贷史低 为何都盯着省了多少钱而不是成本?
房贷报价的参考基准只有一个,也就是LPR报价。所谓LPR也就是贷款市场报价利率,由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布。
那么商业银行的房贷利率就是在LPR基础上加减点得到。
2023年8月,当时1年期LPR下调10个基点,5年期以上LPR按兵不动。2023年全年,1年期LPR累计下调20个基点,5年期以上LPR下调幅度为10个基点。
2024年2月20日LPR调整为:1年期LPR为3.45%,保持不变,5年期以上LPR为3.95%,下调25个基点。
对于房地产市场而言,更能反映按揭贷款利率走向的便是5年期以上LPR。从2月开始,5年以上LPR大幅降低25个基点,力度空前,可以说房贷降息周期开始了。
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其实官方对于经济数据会更为敏感,这一次大幅降息,应该还是房子卖不动的原因。
第三方相关研究报告也显示出了这一点:
中指研究院数据显示,2024年1-2月,TOP100房企销售总额为4762.4亿元,同比下降51.6%。百强房企中,仅保利发展、万科销售额超过300亿元;绿城中国、招商蛇口、华润置地超过200亿元大关;百亿阵营为14家,比去年同期减少12家。
根据克而瑞地产研究发布的报告显示,2024年2月,TOP100房企仅实现销售操盘金额1858.6亿元,环比降低20.9%,同比降低60%,单月业绩规模继续创近年新低。
要知道这可是春节,大家都放假了,看房时间更充足了,业界可是称之为“小阳春”呀,结果房地产市场还是躺在那里,你踹它几脚,它动都不带动的。
因为大家只是没钱,又不是傻,为啥这个时候要降息,谁还看不出来那点小心思呀。
专家认为,5年期以上LPR之所以大幅度下调,一方面在于楼市需求端基本面依旧疲弱,居民加杠杆购房的预期较低;另一方面,开年大幅度、一次性下调,一次性到位,避免挤牙膏,产生“利率还会下调,再等等买房和贷款”的市场预期,导致购房者观望。“此次将红利一次性释放到位,产生明显的降成本效应,促进居民贷款买房。”
专家这“燕国地图”还挺长的,一大段话,其实看最后几个字就行了——促进居民贷款买房。
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为啥要通过降息的方式促进居民贷款买房,因为贷款可以理解为一种“税”,我可以少收“税”但是不能不收“税”,每个月购房者交的利息,成为了银行的利润,而工商银行、农业银行、中国银行等等大银行基本都是央企或者国企。然后央国企再以纳税或者分红派息等方式,把这一部分的利润上缴,国家有钱了,就可以用来搞基础建设、发展科学事业等等。
所以也有观点认为,购房者背负的30年房贷相当于提前收了30年税款,使我们这样一个发展中国家拥有了高水平基建,城市化也得以快速发展。而现在经济增速放缓也可以理解为,能提前收的“税”都收的差不多了,毕竟人口和居民收入都有上限,在居民预期消费降级,积极储蓄以对冲未来风险的当下,越来越多的人不愿意“透支”未来去加杠杆背上几十年的房贷,房地产销售的疲软也就成了一种“必然结果”。
房地产的疲软,带来的结果也许是危险的,毕竟对于银行来说,居民购房贷款是非常稳定的利润来源渠道,如果贷款的少了,存款的多了,银行的净息差就降低了,今年4月超20家中小银行下调存款利率,年报显示过半上市银行净息差低于1.8%,据国家金融监管总局披露,2023年四季度我国商业银行总体净息差水平为1.69%,已连续4个季度低于1.8%的警戒线。
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银行的主业是低息揽储、高息放贷,作为资金的中间商吃差价,目前利息收入依然占银行业收入的7成以上,所以银行的盈利能力很大程度上取决于净利息收益。从银行房地产信贷结构看,房地产贷款余额一共是50多万亿元,其中个人住房贷款余额接近40万亿元,绝大多数是购房自住的,依靠家庭收入按月偿还贷款,不良率长期在0.5%以下。个人住房贷款余额按40万亿来算,一年按4%的利息来算,可以贡献1.6万亿的利润给银行。如果大家都不买房了,银行失去了购房贷款这个重要、稳定、低不良率的收入来源,还要不停的支付存款利息,最后假如说亏损了,银行干不下去了,银行可是我国金融体系的主要支柱,到时候会发生怎样的后果,简直不敢想象。
这也就是为何我一开始说可以少收“税”但是不能不收“税”的原因。所以在2月20日5年期以上LPR大幅下调25个基点之后,现在贷款利率方面,官方再给大家让一点。比如说我国多地阶段性取消首套房贷利率下限。近日,青岛、福州、南昌等城市宣布,从4月起,阶段性取消首套住房商贷利率下限,实际利率由商业银行与借款人自主协商确定。
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但是看报道的文章,大部分都会说,降息了以后能每个月少还贷多少钱,但是对于成本方面,提一嘴,却不过多提,给人的感觉就是贷款利率降了,大家拿到了很多优惠。
确实,以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算,5年期以上LPR下降25个基点后,月供减少144.8元,利息累计减少约5.2万元。现在不少银行首套房贷利率普遍降至3.45%左右,还有部分银行,针对资质较好的贷款人,最低利率降至3.25%。如果之前利率3.75%,现在正好赶上了新政策的实施,实际房贷利率降到了3.45%,算下来每月可以少还二百多元,30年下来一共省了七万五千多元。
在我看来,账不能这么算,就算是按最低3.25%的年利率来算,30年累计利率达到了97.5%,购房者还是交了2套房的钱,实际只拿到了1套房,如果你资金充裕,全款购买,或者只贷款10年或者5年,那省下来的利息钱岂止是刚说的每个月少还二百多、30年省下来的七万五千多。
如果你是刚需,有些富裕的资金,那现在利率比较低,该上车还是上车吧,对于非刚需购房者来说,我的建议是,不急就等等,大家都在观望,你又何必一马当先。
参考资料:
LPR最大幅度调降!房贷利率接近历史最低点——四川观察
我国多地阶段性取消首套房贷利率下限——看看新闻Knews
房贷利率降至历史最低!贷款100万省5万,有购房者后悔买早了——中国质量新闻网
涉及房贷利率,山东3地宣布:阶段性取消!——鲁中晨报
百强房企1-2月销售额同比降51.6%,仅保利、万科销售额超300亿元——每日经济新闻
2月百强房企销售大跌,住建部主管媒体呼吁“理性看待”——华尔街见闻
四大行去年日均赚26亿:利息收入占7成 工行最赚钱——北京青年报
4月超20家中小银行下调存款利率,年报显示过半上市银行净息差低于1.8%,继续“降息”几成定局?——半岛都市报
2023年上半年金融统计数据新闻发布会文字实录——中国人民银行
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