还原真实的美联储 读书笔记16

第二节美联储如何运用量化宽松政策应对次贷危机？

次贷危机起源：房价真的只涨不跌吗？

美国的购房贷款分两种：传统的固定利息贷款，新兴的次级贷款。

传统贷款：年限15-30年，利息固定，让贷款人避免未来利率上升的风险。但对贷款人的资格限制严格，要求首付20%，相当于做门槛筛选，降低银行的坏账风险。

次级贷款：不对贷款人做资格审核，零首付，税费都可以用过贷款缴纳。降低了购房门槛直接能空手套白狼，次级贷款是金融创新。随着房价飙升，大家都赚钱，次级贷款审核门槛越来越低，甚至降低月供，前几个月只需要支付利息，吸引人去房产市场搏一把。

月薪2000，房租1000。按房贷利率2%购买60万的房产，利息是60×2%=12000每年，刚好每个月1000，可以申请前一年只需要付利息的房子，若一年后房产涨价10%，为66万卖出后盈利48000元，若一年后房产涨价20%则盈利108000元。银行与个人双双赚钱。

所以房价加速上涨后，使用次级贷款购房者更多，而次级贷款的增长让原本不具备购房能力的人拥有了购房能力，增加了购房需求，进一步推动了房价的上涨。这就好比炒股或虚拟货币，股价越是飙升，人们越会追高买进，甚至是不惜一切加杠杆，继续上涨还好，大家皆大欢喜，若是赶上暴跌，则一命呜呼了。

同样例子，若一年后房价跌10%变为54万，那年赚12000是完全无法承担6万的亏损，只能是违约，溜之大吉，反正又没首付，死猪不怕开水烫。但传统贷款同样是60万的房子要付12万首付，除非跌20%否则都可以扣首付，所以相对而言，违约的风险更低。

对于次级贷款这种高风险资产，若市场能正确评估和警告风险，投资人会更加谨慎。但是由于房价总是不断上涨，从1987到2006年连涨20年，谁提醒风险谁就像个傻冒，因为市场会不断打脸，使得你还赚不到钱，你总是喊跌房价看空房价，结果就是年年上涨，人们的警惕就会慢慢消失，认为房地产总会涨不会跌，谁拦着别人投资房产，谁就是断人财路，如杀人父母。在次贷危机的推波助澜下，美国房地产市场泡沫越来越大。

题外话，中国房价从2000年到2020年同样连涨20年，发达国家走过的路，我们往往都要再走一遍，如果对经济有了解，对美国房产泡沫有了解，早早买房，现在早已翻倍。所以知识就是力量，每天都会有无穷无尽的机会，知识越多，就越能识别出这些机会，而很多机会并不是多么难以识别，只要有基础常识，只要还在场内，就已经具备的赚钱的条件。

2006年底美国房价见顶，次年房地产市场恶化，次级贷款违约加剧，银行资金出问题。2008年继续恶化，由于大量投资美国房地产抵押债券，四大投行之一的雷曼兄弟破产。