明倫社宅很貴仍爆滿？「夾心世代」與「排貧」的社宅定價

之前[1]提到明倫社宅租金很貴，但在開放申請一週之後，354戶的可申請名額，卻有高達1378戶[2]申請。為什麼一間貴到輿論罵翻的社會住宅，卻仍然供不應求？

有一種說法，是「明倫社宅的租金並不離譜，市場上供不應求就是明證。即便很多人批評租金太高，也不過是口嫌體正直的展現」。但真的是這樣嗎？

【供不應求的原因，是購屋與租屋市場不健全】

要討論這個問題，需要稍微把視角拉遠一點，先理解我們的「住宅體系」長什麼樣子。我們的住宅體系可以分為三個環節：「購屋市場」、「租屋市場」、「可負擔住宅體系（社會住宅）」。

在正常的狀態下，政府會透過各種政策引導與介入[3]，讓購屋市場與租屋市場健全運作。而就算市場健全，也無法進入市場取得住房的弱勢，就需要國家提供社會安全網承接，這就是以社會住宅為首的可負擔住宅體系的工作。

這也是為什麼社會住宅應該優先照顧弱勢的原因，因為這些人都無法在市場上尋找住宅了，國家總得想個辦法介入協助。如果社宅還不照顧他們，要讓他們去哪生存？

但如果購屋市場與租屋市場出現了各種不健全與扭曲的狀況，如高房價、租屋黑市、住宅品質不佳等問題，那麼原本可以在市場中尋找住房的民眾，也會大量湧入社會住宅當中。

這就是明倫社宅「供不應求」的真相：有一大批原本可以不用住社宅的民眾，被逼到來擠社宅了。

這種狀況不是台灣獨有，香港是我們的前輩。由於其政策在購屋市場與租屋市場相對不作為，所以大量民眾排隊等候社會住宅，縱使社會住宅佔住宅存量比例超過30%，社會住宅仍供不應求。台灣目前社會住宅佔住宅存量比例僅0.18%，狀況可想而知。

【買不起租不好，只好擠社宅的夾心世代】

回到明倫社宅，北市社宅的收入門檻為家庭年所得低於158萬且平均每人每月收入不超過59518元。其中有三成五為社經條件較為弱勢的「特殊身分保障戶」，六成五則為「一般身分戶」。

這些月收最高可達近六萬的「一般身分戶」，是台灣居住困境的「夾心世代」：他們不夠有錢到可以買得起價格越來越扯的房子，但又不夠窮到可以一輩子領政府的補貼，而在租屋市場上他們也找不到品質足夠好又穩定的住宅。

因此，這個群體就成為了明倫社宅申請數量的大宗。一般戶申請數佔申請總數85.9%，申請比例遠超社宅原本應當優先照顧的特殊戶；而社宅整體中籤率最低的，也是這個群體，同樣以當前申請人數計算，一般戶抽取一房型中籤率僅16%，二房型中籤率僅21%。

對這個群體而言，明倫租金即便不便宜，但卻是有裝潢的新成屋。且附近有捷運、公園，還有設置公托等設施，更重要的是當前租屋市場絕對沒有的「至少保障三年租期」，當然就趕快去申請。

但這意味著明倫昂貴的租金沒問題嗎？其實不是明倫的租金沒問題，只是因為購屋與租屋市場太糟糕，而這些夾心世代又剛好還付得起明倫的租金，讓明倫因此顯得是一個划算的選擇罷了。

【明倫社宅的租金是混居，還是排貧？】

台灣社宅採「單一社宅混居」，也就是在一棟社宅當中同時招募一般戶與特殊戶。這就是柯文哲說的「不希望整棟社會住宅裡面住的都是窮人」、「社宅要混居、共榮」的理路來源。

但不同於一般戶有能力接受較高額的租金，弱勢的租金可負擔能力更加有限。因此目前社宅的特殊或經濟弱勢戶，均由政府進一步補貼降低租金。

而明倫社宅目前的特殊戶租金，是否能夠順利讓經濟弱勢得以入住混居呢？

以最高補貼額度，也就是經濟能力最弱，未達最低生活費收入標準1倍（家庭總收入平均每人每月17,005元以下）的特殊戶租金來看，一房型最便宜的戶型租金為8,900，二房型為21,900，三房型為36,000。

以房型直接對應戶內可工作人數（一房型為一人、二房型為二人，以此類推）進行計算，其「租金所得比」（房租佔收入比例）為52.3%、64.4%、70.5%。也就是說狀況最好，號稱最划算的一房型，弱勢都還是要付每個月一半以上的收入當房租，遠超國際標準設定的「三成收入作為房租」。

而且明倫社宅在定價昂貴的同時，對最弱勢群體的補貼額度上相較於其他社宅也是最低的。由於三房型的價格遠遠超過一房型，因此過去北市社宅在三房型所給予的補貼額度，均遠較一房型為高，通常是一房型補貼弱勢4000左右，三房型7000左右。

但這樣的差異原則在這次明倫社宅的租金中卻沒有體現，一房型補貼4000，三房型卻只補貼4500，造成三房型租金所得比被大幅拉高。

我不知道為什麼租金最高昂的明倫社宅，台北市政府的特殊戶租金補貼卻反而最少。但社宅租金這麼貴，「混居、共榮」不只無法達成，反而很可能成為新的排貧手段。

我上一篇談明倫社宅的文，雖然是說明倫社宅很貴，其實沒有太多批評北市府。一來是社宅昂貴有一部份是結構共業，二來是我覺得社宅有蓋還是比沒蓋值得鼓勵。所以即便有一些缺失，我都盡量講得比較溫和隱晦，下次改進就好嘛。

但最近看到柯市長不甘寂寞，一直跳出來說「混居、共榮」，那我覺得就該來好好算一筆帳給大家看，看是不是弱勢真得能住得「混居、共榮」。結果就是上面算給大家看得這樣，根本不是「社宅不要都是窮人」，而是「根本沒什麼窮人住得起社宅」了。

我真的建議柯市長有則改之，無則嘉勉，不要再越描越黑了。

[1] https://reurl.cc/q8WKA3

[2] 數據來自台北市社會住宅招租網。擷取時間：2020/12/03 18:00

[3] 住宅同時具備「消費財（使用價值）」與「資本財（交換價值）」兩種性質。因此，各國均或多或少有介入住宅市場的相關政策，而非完全作為商品看待。