樓價

該報告以60平方米（約650方呎）市區住宅物業為標準，按照樓價，居民收入，租金，按揭比率，GDP和通脹率等因素，綜合評估25個大城市的 「樓市泡沫」 程度。

什麼是樓市泡沫？ 就是粉絲以魚翅的價格去賣。 

香港一早已是粉絲當魚翅。 小時候有個同學家住將軍澳，每次填寫住址時，她都會說：「真的不喜歡將軍澳的英文名，為何中文名以將軍為名，英文卻叫Junk Bay」  

Junk Bay意即垃圾灣, 從前將軍澳是垃圾堆填區，雖然2016年將軍澳堆填區已停收家居垃圾，不過還會接收建築廢物。垃圾問題由臭氣減少，轉而至沙麈暴。附近居民說每當有大型泥頭車經過將軍澳的環保大道時，都會導致漫天塵土。

縱使如此，在發展商打造下，將軍澳由Junk Bay銳變成Tseung Kwan O, 英文名稱由中文名直譯出來，新意欠奉，不過地鐵站加大型購物商場，不斷的新派主宅項目落成，昔日的Junk Bay, 如今已是樓價上升的小引擎。

擁有19年樓齡的將軍澳中心，2房單位，465呎，10月份以HK$17,957/ 呎，港幣835萬成交。 5年樓齡，尚算新樓的帝景灣，540呎，以HK$18,519/呎，港幣1千萬成交。 

如果我同學没有移民加拿大，還在香港生活，她怎也想不到Junk Bay會有一座屋苑名「帝景灣」 。

昔日粉絲，今日魚翅， 知道是假魚翅，又如何？

因為真的魚翅已今非昔比。跑馬地逸廬，58年樓齡， 2,049平方呎，呎價為HK$28,306，近日以港幣5,800萬成交。 中半山老牌豪宅嘉慧園， 實用面積3,335平方呎，呎價約為HK$47,976元, 上月以港幤1.6億成交，新買家就是董建華。 

中半山市值1.6億，再上一些的山頂歌賦山道，面積約9,212平方呎，2016年以21億元易手， 當時呎價巳高達港幤22.8萬元，足以挑戰全球呎價最貴住宅。

水漲船高，泥多佛大，當真魚翅由港幣半億起至21億，假魚翅值1千萬好像也不為過。

港幣1千萬（即美金大約128萬）其實多不多呢？

對香港人來說，多！ 也是不多！ 

國際公共政策顧問機構Demographia，每年都會公布全球城市樓價負擔能力報告。 2021年報告顯示，香港再次榮登全球最難負擔的房地產市場榜首。樓價中位數對家庭入息中位數比率高達20.7倍。 即是要不吃不喝20.7年才能買得起一個住宅單位。 

報告所指的是大約港幣1千萬的假魚翅， 不是人人所能承擔。 而港幣1千萬在香港來說，不是很多，因為也買不了什麼，是偽繁榮的悲歌。 

全球最難負擔的房產市場，香港連續11年蟬聯世界第一，實在當之無愧。 前幾天當我看着瑞銀(UBS)的泡沫樓市指數研究報告時，發覺我們雖是亞洲第一，全球只是第三。 

豈有此理！ 誰能比我們更泡沫！ 原來世界第一和第二分別是法蘭克福，和多倫多，香港排第三，慕尼黑排第四。 

再從google搜尋資訊，德國房地產研究Bulwiengesa的報告指出，法蘭克福實際樓價平均每年上漲10%，換言之，5年內飆逾5成。 竄升的速度的確快過香港，難怪成為全球泡沫樓市頭5名，

而5甲內德國就有2個城市入圍，主要原因是當地經濟活動強勁，城市人口又因新移民政策，和本地人口穩定增長而在10年間增加了12%，然而新屋供應嚴重落後，求過於供，再加上疫情下全球的低息環境令資金泛濫，導致德國樓市泡沫膨脹。

我再翻看Demographia 的報告，發現泡沫樓市第一的法蘭克福，和第四的慕尼黑都不在樓市最難負擔之列。 

原來德國為保民生，包容富與貧。2019年通過了租務政策（Mietendeckel），令5年内住宅租金都不准上調。當地市中心一個650方呎單位的樓價，業主要放租38年才能回本，所以UBS(瑞銀）的泡沫樓價報告，以租金和樓價的比例作其中一個研究因素時，樓價高，租金不高就把德國樓市拉上全球泡沫第1位。

德國的租務政策是泥沙俱下，有好有不好。德國報紙《時代周報》（Die Zeit）表示，地產商因為租金回報率低而放慢未來興建更多住宅的速度。大小業主也因為租金收益回報不理想，缺乏維修房屋的意欲，最終會令整體房屋質量下降。

政府租金干預的爭議不斷。今年4月，德國聯邦憲法法庭就裁定法案違憲，柏林政府無權實施租務管制政策。 判決一出又引發許多後續問題，例如租金瘋狂上升的民生問題，及政府是否有義務替居民繳交房租差額。

可想而知，樓價不止是香港問題，多倫多問題，在全球量化寬鬆的大環境下（低利率和增加貨幣供應），已是全球的問題。

瑞銀（UBS)在報告的文未警告，難以負擔的樓價，無法持續的抵押貸款，樓價與租金的差距擴大，都是「樓市泡沫爆破」的先兆，而家庭債務佔收入比重升得最急的地方是德國，香港，加拿大及歐洲等城市。

換言之，全球也泡沫，全球也難負擔，那麼全球會爆破嗎？ 

這問題真是命運有誰知。2016年，香港某電視台訪問剛為兒子購入天水圍嘉湖山莊的林太，兩房單位，成交價港幣330萬元。 同日，樓市專家不停唱淡，說經濟跟樓巿背道而馳，預計樓市起碼下跌一成。 天水圍林太説 「嗰啲咁嘅專家，食屎啦！」

「專家食屎」 論當日，嘉湖山莊的平均呎價只是約HK$6,800元，兩房單位港幣300萬元已有交易。 5年後的今天，當年HK$6,800呎價已升至近HK$1.3萬元。 

我不是認為樓市會升，只是香港沒有一天是正常，升降為何，好壞怎辨，時時自己知就算。