还原真实的美联储 读书笔记17

次贷危机酝酿过程里，雷曼兄弟等投资银行有无法推卸的责任。美国金融市场分工很细，房贷市场向个人发贷款的银行和金融公司属于房贷零售商，银行提供房贷给购房者，购房者每月还款给银行，带来固定现金收入，因此房贷属于资产。这些银行会把房贷卖给下一级金融机构，也就是投资银行，再把获得的资金用来重新发放购房贷款。有点蛋壳公寓的意思。

2020年蛋壳公寓暴雷就是低价收房东的房子，抢占市场，每月给房东支付租金。低价出租房子，但要求租客以年度来结算房租，会有折扣优惠。再用这些钱继续低价收房，从本质来看这个事情就是不会长久的，因为没有盈利点，只不过疫情加速了蛋壳暴雷的速度。

投资银行只与房贷零售商打交道，投行留部分房贷自用作投资，其余会打包卖给养老基金、共同基金、保险公司、信托投资公司、商业银行等大型投资者。这些机构我没省略，从这里可以看出好处是有钱一起赚，大家一起发财，但也是变相的绑架了经济，如果出事，大家一起玩完。这也是为啥我们的房价以前要限涨，现在又要限跌，若敢低价卖房就约谈你。

话要反着听，这是发财之道。以前限购的时候，提倡房住不炒，要想办法买房。现在各种购房限制都在放开，并且用各种力度和配套措施鼓励买房，前所未有的推动房地产，这时候就要慎之又慎，不然很容易就掉坑里。言尽于此，懂得都懂。

这些债券由房地产抵押就是房地产抵押债券，打包就是把不同金额、不同到期日、不同条款的购房贷款捆绑在一起销售。目的是把不同背景的资产捆绑，分散风险。当打包结构太复杂的时候，普通的投资者就无法自行判断风险，只能听从专业的评级机构。而2002年后房地产抵押债券里的次级贷款比例明显升高，而评级机构仍把它评为最安全的投资品。

评级机构失察有两个原因，一是美国房价连涨20年令很多人形成房价只涨不跌的观念，次贷的风险只有在下跌的时候才会显现，否则就算次贷比例上升，也只是让更多的人皆大欢喜。

另外两房作为政府扶持企业，大举涉足次贷市场，投资者认为即便出现问题，政府也会出来救市，不至于让其垮掉。因此尽管两房打包的债券次贷比例上升，仍被认为是安全的。

最后美国国际集团（AIG）也积极为这些房地产抵押债券提供担保，这更使投资者放心大胆地购买这些债券。等于为这些资产购买了保险，如果房价下跌，次贷违约，保险公司同样会因为赔偿而破产，这也是前面说的次贷绑架经济。但就好比人买了保险不代表不会出事，资产买了保险不代表就没有风险，只是说多出一种风险的防范手段。

三个因素的共同作用使得投资者低估了次级贷款的风险，越来越多的资金进入房地产，推动房价上涨，房价上涨吸引更多的人使用次级贷款，在需求的推动下，房地产泡沫化。由此可见这种泡沫是由房贷机构不负责任的提供贷款，投行通过证券化过度投机，两房等半政府企业的身份给投资者造成安全错觉，评级机构失职等多种因素共同作用引起的。