【預售屋】預約看房會遇到什麼問題?成交過程注意什麼?

(第三步-預約看房)

當網路或路上，看到符合心中的物件，就可以預約看房了，我預售屋其實都會先電話預約

當你先預約，他們案場會幫你安排代銷人員，評估你的需求及預算，來為了介紹建案商品

如:591看到的相關平面圖、建案介紹、公設介紹等實體圖給你

當場也會有模型圖，附近設施平面圖等

若後續有簽約成功，記得:資料要留存，這些都是未來房子蓋好後的資料佐證唷!

在此階段，分享一下看房的感想…

一開始都是我跟妹妹一同觀看預售屋，很容易因年輕，沒有家長陪伴就被打發，或是言語中會測試你是否買得起?是否真的要買?

代銷小姐:「未來家長會來看嗎?」、「工作多久拉?」「我們都是XXX價位喔，或是XXX坪數喔」「從事甚麼職業?」諸如此類問題，其實可以理解此階段就會篩選客人，但是有些代銷人員的態度，會讓你打銷購買慾望，這是真的，買房子真的要天時地利人和阿

且一個建案，在你尚未踏進去接待中心，他們已經在評估你了，其實我還是建議預約，平日安排人員可能不多，可能會遇到無法為你服務的時候，假日也可能有人手不足情況出現。

外場:

1.通常一個人員，手拿對講機:會觀察你們什麼交通工具來的

2.幾個人?是否預約?等等

代銷人員:

1.基本介紹建案的設備等等

2.帶你看模型，樣品屋，讓你選喜歡的平面圖模型

3.選車位

其實選車位，也是一門學問，建設公司有些車位是配好了或讓你選

但若有2房及3房，此建案又有機械性車位、平面車位，2房都搭配機械居多

但也是有人可以2房又搭配到平面車位的，這個不在我討論範圍內

我當時看的價位:

機械性車位(70-100萬) 平面車位(100-150萬)

4.幫你算初步付款等

以下假設開價為1000萬，會給你類似這樣的單張(已經包含車位)

(第四步-成交過程)

• (議價過程)

首先，一個房型一定有建設公司設定的開價與成交價之分

這會根據面向、棟別、樓層不同的開價，如:面公園及高樓層比較貴等

我是根據附近的街道與其他成交建案，近1-2年內的一坪房價去計算，有做好功課去議價的當確定想買， 代銷人員，會初步給你折扣，我自己購買經驗是，給你開價的9折優惠，並告訴你，這是他的最大底線了，他的階級無法再更高則讓

通常這時，你必須講一個總價，代銷人員評估應該可以成交，他會離開位置，試著幫你跟建設人員溝通，再跟你說是否可行，通常第一次都不會成功，代銷人員會告知你，建設人員可以接受多少價位等等，這樣來回最後成交。但我也遇到不二價(假如:說1200萬就是1200萬，1塊錢都沒辦法殺價，大家都一樣)，看建設公司怎麼賣囉。

我這邊要分享是議價一個過程，我無法教導大家話術等等，我自己也是做好功課，評估這是合理且可負擔，然後成交，今年也根據實價登入，看到購買價位是合理，也沒買貴，這樣就好了。

• (付款明細表)

訂金

預售屋跟新成屋最大差別就是在這，當你喜歡確定下訂時

首要先付款是訂金(通常10-20萬不等)，這時候還不表示你買到了

你只是先下訂金而已，其實下訂單前，就可以跟建設公司拿合約，回家慢慢看，政府有規定至少5天合約審閱期，可以回家慢慢看，確定喜歡再下訂跟簽約

但是，就是但是…很多建設公司，都會要你下訂金，才要給你合約回家看，要記得我們自身的權益。

但若是先下訂金才看合約，當你5天內，發現合約有不合理地方，變成不買了，要退款，拿回訂金，這是可以的。但是要注意時間，不可以超過5天，不然你的錢錢可能很難拿回來了。

簽約

當你看完合約，確定沒有問題，想要簽約時

後續返回案場，代銷人員，會跟你約定何時付款剩下的簽約金

若依照上面1千萬為例子，此時已經付出100萬元(訂金10萬+簽約90萬)

簽約完後，表示購買到這間房子了，才會給你簽屬正式合約，必須蓋印建商跟你的印章，我自己正式合約快1個月左右才拿到，根據建商說法，必須寄回總公司蓋印等等

開工款

所謂開工款，只要此建案開始挖土，就算他開工了

你就要付出開工款項(20萬，目前已累積120萬)

所以預售屋通常付款會有「訂、簽、開」的付款說法

工程款

這是跟新成屋最大的不同，新成屋就是一口氣付出總價2-3成的現金，也就是200-300萬不等。

所謂工程款通常區分3種方式付款

1.依據工程進度:

可能此建案蓋3年，工程分10期，也就是這3年平均分10次繳交80萬，好處是慢慢繳交，減輕壓力，但是突然蓋慢蓋快，都會影響你繳的時機，如:蓋完地下室是一筆，蓋到10樓是一筆等等。

2.按月繳交:

每個月不管蓋到哪裡，固定跟你收費。

3.當總工程蓋好:

顧名思義，總工程期全部都不收費，但是蓋好後，一口氣跟你收費80萬

所以也不是不用存錢，他只是一口氣後面跟你收取而已，這些都必須評估可以負擔才可以唷。

銀行貸款

通常建商有配合的銀行，但若是自己有更優惠或是可以貸款更高也可以調整

交屋

終於到了交屋階段，表示還差一點點囉，交屋前一定會進行驗屋的動作

當你確定都沒問題才會交屋，而在這之前有問題，建設公司必須幫你處理完，你才會願意交屋對巴，所以最後的交屋款很重要，政府有規定交屋款最大籌碼為5%，但是我實際看房，很少建設公司願意壓到5%，甚至沒有%數，直接跟你說1萬-3萬的，還有代銷人員還說，不接受，就不會強迫簽約，表明建設公司不會調整最後的%度

這部分請大家自己決定，我認為很重要，故我是找尋最後交屋款為5%的建案。

偷偷說，你可以投訴少於5%建案的

以上是個人的購屋經驗分享，從現在開始開源節流吧

後續有時間再分享找設計師及客變的過程唷~