人口老化的新金融商品「以房養老」

面對人口老化，金融商品也開始推陳出新，最近因為做問卷認識到「以房養老」這個新名詞，才知道原來這是因應人口老化的新金融商品，讓戰後嬰兒潮有房產的長者，退休後可以藉由，「以房養老」來靠自己的房子支應老年生活開銷，不需要看兒女臉色伸手要錢，也是另類靠自己。如果單身沒有兒女，也可以利用「以房養老」來活用房子這個資產來養活退休後的自己，也是一筆現金流收入。

什麼是「以房養老」？

「以房養老」又叫「不動產逆向抵押貸款」。以前是拿房子跟銀行貸款，每月繳錢給銀行，直到全部清償完畢。而以房養老是拿房子去跟銀行貸款，每月跟銀行領一筆錢，等上天堂後銀行會拍賣房產清償。因為貸款模式相反，所以名稱中多了「逆向」二字。

「以房養老」不是隨便都可以申請，目前銀行的條件是年滿60歲銀髮族群，擁有建物所有權，可用房產向銀行借錢，每個月領取一筆錢，作為自己的養老經費，或者是追求更好的退休生活，環遊世界的基金，目前國內銀行有辦理「以房養老」的多以官股行庫居多，合庫、一銀、土銀、華銀、台銀、台企銀、兆豐……

「以房養老」優點

當事人可以在自己最熟悉的自宅安享天年。

房子帶不走，透過活化資產每月可以拿到穩定的現金流，用自己畢生賺的錢來養自己，相對減輕小孩對父母的奉養支出。

「以房養老」缺點

房子的區段是現實的問題。通常銀行估價會七折八扣，還有因為利息內扣，一般來說，領了十年之後，會明顯感受到每月領金額的減少幅度；另外，當利率上漲因素，每月領的錢就會變少。

「以房養老」房子的所有權

以房養老是把房子拿去辦「貸款」，不是將房產「過戶」給銀行，所以房產所有權人仍是當事人。一旦當事人上天堂後，以房養老的房子還是可以由房子的繼承人做選擇：

● 如果覺得房產有價值，把貸款及掛帳利息全清償掉，房產就歸繼承人所有。

● 如果不想繼承，那麼銀行會拍賣房產來清償貸款，如有剩餘會交給繼承人。假設貸款960萬，最後以1,000萬賣掉，銀行會結清所有費用後，把結餘款30多萬撥付給繼承人。

台灣「以房養老」方案

國內的商業版「以房養老」於2015年正式上市，鎖定60～65歲的有屋銀髮族，目前銀行提供的成數約為5～7成（極少數開放至8成），最長貸款年限為25～30年。申貸者每月必須支付1.85％～2.7％不等的利息，由銀行直接從發放的錢裡扣除，多數都規定扣息金額不得超過每月給付金額的三分之一。

「以房養老」適合哪種族群

適合只持有一間房屋，而且想住家裡，不打算搬到安養中心、養生村或換到較小房子的人，但要考慮物件本身的條件，要是地段相對冷門，即便申請過關，結果申貸成數低，也換不了太多現金，扣掉稅費成本後反而入不敷出的話，就不划算了。

運用「以房養老」活化資產，是一個新選擇，尤其單身沒有小孩者，最適合將畢生買的房子用在自己的晚年。

除了以房養老，由於有些人還是希望留房子給下一代，所以又衍生出「留房養老」這個新金融商品，下一篇再介紹「留房養老」。對以房養老有興趣的人，可以自行閱讀以下參考文章，有更詳細的介紹。

參考文章：

以房養老，如果每月從銀行領4萬，理財專家個案分析：領十年之後可能會後悔？

想要穩健的退休金 「以房養老」、「留房養老」哪個適合我？

「以房養老」怎麼選、怎麼貸 一次講清楚

通膨、長壽風險增！以房養老成退休新思維　「2族群」更能接受

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