政策漏洞：抽居屋變穩賺不賠的投資

受疫情影響，一年一度的大抽獎並無於今年舉行，而是延至2022年首季，所說的是居屋申請，或許是闊別一年，今次房委會亦特別闊佬，共提供8,926伙，涉及七個不同地區的屋苑，為2014年復售居屋以來最多的一次，但為何我們以大抽獎來形容? 因為這是穩賺不賠的畸形產物。

「居屋2020」總共提供7,047個單位，但最終收到約23.6萬份申請，換言之超額認購近33倍，這個並不只反映港人對上車的渴望，同時亦側面反映出新居屋的投資價值，而新居屋的投資價值，跟居二政策恒常化有莫大關係。

新居屋最吸引的地方，除了其定價較市價有近五成折扣外，也是因為其有按揭優勢。在政府擔保下，新居屋按揭對銀行而言接近零風險，故申請者可以免卻上車最大難關：「壓力測試」，即使較年長的申請者，部分銀行亦會接受家人協助其供款，而且白表及綠表申請人只需分別支付10%及5%首期，亦即數萬元資金亦能覓得全新的居所。

自從政府將自由定價的居二市場恒常化後，新居屋的按揭優勢更反映於價格上，因為政府按揭年期為30年，當居屋樓齡少於18至20年(視乎不同銀行而定)，銀行仍願意提供免壓力測試，最高95%的按揭貸款，但樓齡高於18至20年，由於政府擔保期將至，銀行最高只會提供60%按揭，而且申請人必須進行壓力測試，亦不容許申請人外加擔保人增加貸款能力。因此，你可以想像，撇除地點等基本因素，樓齡愈新的居二放盤，議價能力愈高，因為準買家能完全釋放其槓桿能力，君不見天水圍部分樓齡較新的居二成交呎價，竟高於十大屋苑嘉湖山莊。

那為何說新居屋是穩賺不賠的產物? 難道樓價只升不跌嗎? 這個我們可以先看看新居屋的轉讓限制，在「居屋2020」中列明，簽立轉讓契約起計第三年起，居屋業主已可申請在居二市場，以自由定價方式出售予白表或綠表買家，在折扣率高達40%的情況下，只要放盤仍低於市價，當準買家仍能免壓測承造高成數按揭，這類居二放盤仍有價有市。

如果簽立轉讓契約起計三年內，你突然有資金需要，那該怎麼辦? 你亦可以不高於首次購入價，出售給白表或綠表的買家。說穿了，即使有轉讓限制，但新居屋仍然有一定流動性。

或許政府亦洞察這個短期炒賣的漏洞，消息指，居屋2022的轉讓限制，亦即可以自由定價在居二市場出售的年期限制，由第三年起延長至第五年起，可以補地價的限制，亦由第十年起延長至第十五年起，以遏抑居二轉售圖利的活動，這個做法看似更符合居屋的自住原意，但另一邊廂卻壓低了樓齡較新的居二供應，增加半新居屋的議價能力，吃苦的仍是想覓得安樂窩的準買家。

居二政策就像一劑止痛藥，雖能短期內加速資助房屋的流轉，但卻衍生出新居屋短炒圖利的副作用。

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