政策漏洞:抽居屋變穩賺不賠的投資
受疫情影響,一年一度的大抽獎並無於今年舉行,而是延至2022年首季,所說的是居屋申請,或許是闊別一年,今次房委會亦特別闊佬,共提供8,926伙,涉及七個不同地區的屋苑,為2014年復售居屋以來最多的一次,但為何我們以大抽獎來形容? 因為這是穩賺不賠的畸形產物。
「居屋2020」總共提供7,047個單位,但最終收到約23.6萬份申請,換言之超額認購近33倍,這個並不只反映港人對上車的渴望,同時亦側面反映出新居屋的投資價值,而新居屋的投資價值,跟居二政策恒常化有莫大關係。
新居屋最吸引的地方,除了其定價較市價有近五成折扣外,也是因為其有按揭優勢。在政府擔保下,新居屋按揭對銀行而言接近零風險,故申請者可以免卻上車最大難關:「壓力測試」,即使較年長的申請者,部分銀行亦會接受家人協助其供款,而且白表及綠表申請人只需分別支付10%及5%首期,亦即數萬元資金亦能覓得全新的居所。
自從政府將自由定價的居二市場恒常化後,新居屋的按揭優勢更反映於價格上,因為政府按揭年期為30年,當居屋樓齡少於18至20年(視乎不同銀行而定),銀行仍願意提供免壓力測試,最高95%的按揭貸款,但樓齡高於18至20年,由於政府擔保期將至,銀行最高只會提供60%按揭,而且申請人必須進行壓力測試,亦不容許申請人外加擔保人增加貸款能力。因此,你可以想像,撇除地點等基本因素,樓齡愈新的居二放盤,議價能力愈高,因為準買家能完全釋放其槓桿能力,君不見天水圍部分樓齡較新的居二成交呎價,竟高於十大屋苑嘉湖山莊。
那為何說新居屋是穩賺不賠的產物? 難道樓價只升不跌嗎? 這個我們可以先看看新居屋的轉讓限制,在「居屋2020」中列明,簽立轉讓契約起計第三年起,居屋業主已可申請在居二市場,以自由定價方式出售予白表或綠表買家,在折扣率高達40%的情況下,只要放盤仍低於市價,當準買家仍能免壓測承造高成數按揭,這類居二放盤仍有價有市。
如果簽立轉讓契約起計三年內,你突然有資金需要,那該怎麼辦? 你亦可以不高於首次購入價,出售給白表或綠表的買家。說穿了,即使有轉讓限制,但新居屋仍然有一定流動性。
或許政府亦洞察這個短期炒賣的漏洞,消息指,居屋2022的轉讓限制,亦即可以自由定價在居二市場出售的年期限制,由第三年起延長至第五年起,可以補地價的限制,亦由第十年起延長至第十五年起,以遏抑居二轉售圖利的活動,這個做法看似更符合居屋的自住原意,但另一邊廂卻壓低了樓齡較新的居二供應,增加半新居屋的議價能力,吃苦的仍是想覓得安樂窩的準買家。
居二政策就像一劑止痛藥,雖能短期內加速資助房屋的流轉,但卻衍生出新居屋短炒圖利的副作用。
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