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【居屋按揭2022】綠白表、白居二及房協樓按揭成數、壓力測試、政府擔保期、還款年期

星之谷 Starpro

2022 年 9 月 8 日

未補地價居屋（綠表居屋、白表居屋、白居二）的按揭年期和成數計算較為複雜，居屋按揭申請有別於私樓，置業前宜先仔細了解，以下為完整的居屋按揭 FAQ：

(I) 綠表居屋按揭

問：何謂政府擔保期？如何計算？

答：政府為所有居屋擔保30年，擔保期內如業主斷供，政府會還錢給銀行。擔保期以首次出售日計算，故新居屋擔保期為30年。若為二手居屋，假設首次出售日是5年前，政府餘下擔保期便為 30－5 ＝ 25年。

問：居屋按揭須否做壓力測試以及提供入息文件？

答：於政府擔保期內，申請居屋按揭毋需壓力測試和提供入息文件。相反，若擔保期已過，便須作壓力測試以及提供入息證明。

不過，即使銀行不須查閱入息文件，申請者仍要申報入息，以證明有能力供樓。如果申請人無入息怎麼辦？其實居屋是以「家庭」為基礎，故可向銀行申報家庭總收入，而家人也不一定須為登記家庭成員。

若準買家沒有入息，部分較嚴謹的銀行會要求提供「諮詢人」，該諮詢人須提供入息文件。

不同銀行有不同批核標準，由於每間銀行按揭利率相若，所以準買家應選擇最易批、最快批的銀行；另外，如果環聯信貸評級差劣至達「H級」，部分銀行未必會批准按揭申請，詳情可向按揭代理查詢。

請參閱我們在《東方日報》的文章：

【星之谷】二手當新居屋買　買家踩按揭地雷

問：居屋按揭最多可借幾多成、最長還款年期是多少？

答：一手新居屋及綠表居屋按揭，最多可借9成半，還款年期最長25年。若為二手居屋，實質按揭成數和年期因屋苑而異，須視乎政府擔保期剩餘幾多年。

銀行的原則是，擔保期完結後，按揭餘額須低於樓價6成，才可批足9成半成數以及25年年期，否則便要扣減居屋按揭成數或還款年期。

銀行擁有的「對數表」上會列明，每個擔保年期和按揭成數的組合中，可以做到多長按揭年期。

例子：假設政府擔保期已過了23年（即剩餘7年），貸款人便不能借足95％以及25年期，因為若供款年期為25年，7年內借款人是無法供滿樓價4成或以上，不符合居屋按揭原則。

根據對數表，如借款人想借足95％，便只能借17年。反之，如想借足25年，最多只能8成按揭。因此在較大按揭成數和較長還款年期之間，借款人須作出取捨，不能兩者兼得。

問：什麼年份首次出售的居屋，合資格做9成半按揭成數以及25年還款期？

答：如2003年後首次出售的綠表居屋，一般可借足9成半以及還款期25年，如是綠表公屋，便要2008年後發售的才可。

若居屋的首次出售日期為2003年以前，銀行會視乎首次發售日期，考慮按揭年期或成數，而審核標準大多計算該單位於擔保期完結時，按揭餘額可否低過樓價6成。

問：如何索取上述所指的按揭「對數表」？

答：如想知道特定擔保期下，最高按揭成數及最長還款年期組合，可聯絡我們查詢，費用全免。

問：若擔保期已過，如何計算按揭成數和還款年期？

答：如果擔保期已過，未補地價居屋最多只可借6成，最長還款期為25年，並需要做壓力測試和提供入息證明。

問：若曾經破產或信貸評級差劣，能否獲批按揭？

答：如破產令已解除，按揭批核沒有問題。至於環聯信貸評級很低，部分銀行亦不介意，曾拖欠該銀行款項除外。

問：如何計算居屋的按揭利率？能不能選擇H按？

答：按揭利率以最優惠的利率計算，目前為 P-2.75% (P=5.25%)，或 p-2.5% (p=5%)，年利率同為2.5%。另外，政府規定居屋按揭不能選擇H按。

問：居屋按揭現金回贈有幾多？有沒有高息存款掛勾戶口？

答：除銀行會給予回贈之外，坊間的按揭中介亦會提供回贈給客人，一般為貸款額的0.1%-0.35%。客人們可向中介索取「按揭轉介表」，然後交給銀行，便能取得中介的額外回贈。

須留意，應嚴選較有規模的按揭中介，避免回贈走數風險。另根據金管局指引，如按揭現金回贈超過 1％，不論回贈源自銀行或中介，銀行亦會把現金回贈扣減貸款額，客人須向銀行申報中介獎賞的金額。

問：居屋按揭須否按揭擔保人？

答：於政府擔保期內，政府就是擔保人，毋需壓力測試，亦不需要另找擔保人。但如擔保期已過，按揭批核方法便和私樓相同，需要通過壓力測試，唯分別在於已過擔保期的居屋不可以加擔保人。即意味業主本人必須要有足夠能力通過壓測，不能找外援。

(更新：近期個別中小銀行為吸按揭市佔率，容許居屋按揭加擔保人，但不知可維持到幾時，可參考以下文章。)

【居屋按揭】過了擔保期的居屋，有無銀行肯接受擔保人？

問：如業主年事已高，可否借足95％及獲批25年還款期？

答：擔保期內因政府是擔保人，因此業主年齡不是問題。能否借足95％和25年，僅取決於餘下擔保期有幾多年，然後查對數表。

如果擔保期已過，按揭年期便取決於銀行標準，若銀行用「80－人齡」來計算還款期，65歲的最長還款期便為15年。

年過65歲長者申請二手未補地價居屋按揭時，部分大銀行需要家人陪同到銀行見證。銀行為確保長者神智清醒，會問數條問題，須由其親自作答，如清晰回答，按揭便可批無誤。不過，亦有部分銀行不會要求家人陪同。

請參閱我們在《東方日報》的文章：

【星之谷】二手當新居屋買　買家踩按揭地雷

問：居屋按揭能否做到一天批核？

答：香港零售銀行超過20間，並非每間銀行均能一天內批核按揭。不過部分銀行審批神速，若長者申請按揭，可約定家人陪同至銀行填寫申請表，若帶齊所需文件，例如身份證，購買證等，最快可一日批出臨時貸款信。

(II) 白表居屋按揭、白居二按揭、房協資助房屋按揭

問：白表居屋的按揭成數和年期，和綠表居屋有何分別？

答：白表居屋（白表或白居二）最多只可借9成，最長還款期為25年。若為白居二，實際按揭成數和年期因屋苑而異，須視乎政府擔保期剩餘幾多年。擔保期是以單位的首次發售日期和新買賣的成交期計算，只有擔保期夠長，才能25年還款期及9成按兩者兼得。如可參考下文：

問：如何知道二手居屋屋苑的首次發售日期和剩餘擔保期？

對於「擔保期內」及「擔保期外」的居屋，銀行按揭批核標準大不相同，將直接影響準業主能否成功上會。購買二手未補地價居屋時，務必留意單位是否已過擔保期。關於全港居屋各屋苑的首次發售日期和剩餘擔保期，可參考：

【每年更新】未補地價居屋首次發售日期及擔保期名單一覽 (適用於白居2及綠表2手)

問：房協資助房屋的按揭成數和年期，和綠表居屋有何分別？

答：一手資助房屋最多可借9成，還款期最長30年，未必需要壓力測試（視乎銀行）。至於二手，如未補地價，按揭成數為6成。

值得留意，房協樓如果是「住宅發售計劃第二市場」下之「住宅發售計劃」及「資助出售房屋項目第二市場」，HKMC可提供高成數按揭保險，計算方法和私樓一樣。

若由HKMC提供高成數按保，申請按揭可免去壓力測試，不過銀行仍有機會要求壓測，建議借款人先向不同銀行了解或聯絡我們查詢。

請閱讀我們在《東方日報》的文章及《經濟日報》之訪問：

問：居屋和資助房屋的按揭計劃有什麼分別？

答：無論是綠表或白表居屋，都只可選擇 P按（現時是 p-2.75%=2.5%)。但部分房協的資助房屋，則可選擇傳統H按計劃，實質利率與私樓一樣。現金回贈方面，銀行加上星之谷獎賞高達貸款額之1.3%*。

(III) 居屋轉按

關於未補地價居屋轉按，可參考以下文章及影片：

特選居屋只要符合一個條件最高可淨袋高達6萬元？｜星之谷｜按揭轉介｜居屋

(IV) 居屋補地價

關於未補地價居屋，如何套現補地價，可參考此文：

未補地價居屋補價攻略（按揭、估價、申請程序、時限）【一文睇晒】

(V) 未補地價居屋拒批按揭

關於未補地價居屋拒批原因，請參考此文：

未補地價居屋拒批的5大原因

*注意：根據金管局指引，如按揭現金回贈超過 1％，不論回贈源自銀行或中介，銀行亦會把現金回贈扣減貸款額，客人須向銀行申報中介獎賞的金額。