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(本文章於2022年4月於Patreon首先發佈)

今日和大家談談2023年開幕的旗艦商場，由南豐發展的啟德AIRSIDE。

談商場之前，當然要先談南豐近年的代表作南豐紗廠，以及活化項目的創辦人，南豐第三代掌舵人張添琳。

根據團結香港基金的網站上顯示，和其他地產商第三代一樣，張添琳亦是在外地學成歸來，她從哈佛大學獲取景觀規劃設計碩士學位(Landscape Architecture)，2017年她成為集團董事總經理，亦是活化南豐紗廠的核心人物。

活化後的南豐紗廠於2018年年末開幕，筆者亦曾經在2019年談過。

三年過去，南豐紗廠仍然是年青人常去的打卡勝地。就算其他活化項目，例如市建局旗下618 上海街、由華懋營運的中環街市陸續開幕，南豐紗廠仍然具有自身風格，在活化和商業營運上找到平衡。

經歷社會運動及COVID-19 疫情，南豐紗廠亦在商户組合上作多次調整。

除了在2019年已經營運的TAP 啤酒餐廳及Honbo漢堡店外，商場亦引入白蘭樹下、Fleur及咖啡店KOKO等餐飲選擇。

非餐飲方面，南豐紗廠開幕時期一些定價較高的精品店已經結業，取而代之是較為親民的小店，例如桌遊專門店及近年流行的裸買店等，以及寵物用品店。

毗鄰的D·PARK 愉景新城，因為以親子為主題，在政府收緊社交距離措施下影響較為嚴重。相比之下，南豐紗廠雖然亦有開設親子遊樂場，但受到的影響似乎較少。

南豐紗廠畢竟是走文青路線的商場，似乎和走大眾路線的AIRSIDE 截然不同。

AIRSIDE 位於啟德發展區，啟德港鐵站亦會有出口直達商場及連接未來的地下購物街項目。

商場面積達七十萬平方呎，共有十一層，由Snøhetta 設計，為事務所在港首個設計項目。

從概念片段中，可以看到地下入口的藝術吊燈，與新世界旗下的K11 MUSEA 以藝術設計包裝商場的概念相近。

Snøhetta

商場內部以磚紅色作為主色，並在中空位置設有大量天窗，把自然光引入室內。

Snøhetta

從設計圖中，可以看到中空位置設有垂直栽種的植物，相信其可行性及持續性會比K11 ATELIER King’s Road 的倒吊栽種植物為高。

商場於六樓設有户外空中花園，以梯級式設計，提供綠化地帶作休憩用途。

據官方網站透露，空中花園分為四大區域，分別為都市農莊、餐飲、活動空間及休憩空間，並可飽覽未來啟德都市公園及維港景致。

AIRSIDE 另一個賣點，是會設有全港首個自動單車停泊系統。那麼究竟是自助單車泊車位，抑或是有其他新猷呢？

在日本及新加坡，早已引入自動單車泊車場，用家完成寄存單車後，單車便會由自動運輸帶運送到儲存空間。

不過，新加坡已因為服務入不敷支為由而叫停，其設施位置亦被用家指並不方便。

既然政府已經叫停啟德發展區的高架連接系統，啟德居民又無法像愉景灣居民般使用區內巴士服務，那麼單車設施的需求會否上升？除了商業項目的發展外，相信政府有沒有提供相關配套，亦是重要的一環。

商場已公布的旗艦商户當中，僅有MCL戲線。新戲院位於五樓，將設有七個映廳及超過一千個座位。

從規模上看來，估計佈局是和康城英皇戲院，共六個映廳及八百多個座位相若，另加一個IMAX 映廳，相信會是使用最新的Laser IMAX 科技。

不過，MCL 剛於上月公佈，會與英皇戲院合資經營兩個新品牌，其中MCL Cinema Plus 首間戲院已經在荷里活廣場開幕。

兩個品牌會由兩間院線獨立營運，相信雙方都想減低投資風險，以及因為第五波疫情下戲院無法營業，影響現金流。

未知MCL會否在和鑽石山一站之隔的啟德AIRSIDE，開設另一間MCL Cinema Plus?

至於其他旗艦商户則尚未公佈。從南豐旗下將軍澳廣場的商户組合估計，新加坡家品IUIGA、GreenPrice相信會是潛在商户。

而AEON 已承租啟德體育園，開設全新AEON STYLE 分店，相信在AIRSIDE 開店的機會不大。

至於曾豪言要在港開設超過二十間分店的Don Don Donki，會否在AIRSIDE 開設分店？似乎就算開設新店，Donki亦難以像以往般，再造成萬人空巷的場面。

翻查資料，南豐於2017年以超過246億元奪得 AIRSIDE的地皮。五年過去，香港的營商環境已有了不少變化，包括曾被視為CBD 2.0 的啟德發展區。

除了高架連接系統已被叫停，僅以「多元組合」環保連接系統取代之外，政府亦建議改劃區內五幅商業地皮，作住宅用途。加上疫情及政治環境影響下，商業樓面的需求亦有所減少，寫字樓的租金受壓。

加上億京正向城規會申請重建九展，其位置所在的九龍灣商貿區，似乎比AIRSIDE 更適合作寫字樓發展，達致協同效應。

AIRSIDE 另一個賣點為地下購物街，全長一千五百米，但項目由政府及各地皮的發展商負責興建，因此相信購物街從成形直到營運，要待五至十年時間。

AIRSIDE 作為商場及寫字樓的綜合項目，和新世界旗下的K11 MUSEA 定位相近。不過，K11 MUSEA 商場部分開幕時亦曾經因為社會運動關係，招租步伐緩慢，因而分階段開幕，並引入不少獨有元素去吸引顧客。

AIRSIDE 作為南豐的旗艦項目，究竟會是南豐的金蛋，抑或是對南豐未來財政的一大挑戰？相信這會是南豐第三代掌舵人的「考牌作」。