歷經一年瘋漲 10% 的房產，投資人下一步該怎麼走？

英國房地市場當前榮景

從 2020 下半年開始，英國房價急速成長，根據土地註冊處 HM Land Registry 的統計，截至 2021 年 3 月份的一年時間，英國的平均房價已達 27.5 萬英鎊，成長幅度高達 10.2%，是近十四年來最高的年成長率。

低利率、稅務減免和貸款限制放寬等多項經濟措施，促使更多流動資金湧進市場，再加上居家工作的模式讓人們急於尋求更大的居住空間，這些原因推動買家積極展開購屋行動，熱絡起委靡了五年的房地市場，迎來賣方主導的新局面。

房產仲介平台 Zoopla 四月份發布最新一期的《House price index report》，內容指出 2021 年 3 月份相較去年同期，買方需求量遽增 28.6%，但在市場掛牌的房產總量卻減少了 20.8%，比往年更加嚴峻的供需失衡情形還會繼續支撐房價增長，預計 2021 年的總銷售額將高達 4610 億英鎊。

價格暴漲的原因：量化寬鬆

一切主因始於疫情擴散，為保護並提振經濟活動，各國紛紛採取量化寬鬆政策，英國在去年更三度宣布量化寬鬆計畫，並提出一系列的經濟措施來增加市場資金的流動。

那麼問題來了，這些措施又是怎麼導致房價暴增的呢？

舉個例子，假如市場現在有 100 間房子和 100 元，你認為每間房子的價格是多少呢？答案是每一間房子的價格都是 1 元。當市場進行量化寬鬆後，各國政府開始印鈔票，使市場上的資金從 100 元變成 200 元，現在一間房子是多少錢呢？答案是 2 元嗎？如果以上你都這麼認為，代表你對市場的敏感度不僅不夠，還很容易錯失讓資產翻倍的機會！

理由是，現實不像假設一般那麼美好，全世界有超過四成財富掌握在僅 1% 的人手中。所以在這個例子中，原先的 100 元裡面，有 40 元在富豪手上，剩餘的 60 元才落在大眾的手裡，接著經過量化寬鬆之後，富豪 40 元變成 80 元，並且他們立刻用 1 元的價格買下 80 間房子；反觀市場上的資金，原先的 60 元現在變成 120 元，卻因為普羅大眾的反應速度較慢，使得他們只能互相競爭剩餘的 20 間房子，如此一來，房價立刻從 1 元變成 6 元！

有沒有發現整個過程似曾相似？沒錯，自從 2020 年開始，美國、英國、歐洲、全世界都在趕印鈔票，刺激消費，時常關注市場的人都會發現，今年股市大漲、地產大漲，幾乎所有的投資標的都出現最新高點！雖然現實情形不像舉例中這樣誇張，但這也是為什麼在景氣不好的時候，資本家、富豪，都願意將資金投入房地產之中，甚至在未來貨幣緊縮後，已經成長的房價不易跌落，我們手中的資金卻更難在投入到房產之中了。

接下來會發生什麼事情？

隨著疫苗接種率攀升，全球經濟將重新復甦，在一系列的寬鬆政策後，緊縮策略遂會逐步展開，市場過熱造成的溢價情形，也會在量化緊縮後回歸正確價格。

先聊聊美國，美聯儲（Fed）早在 6 月 7 日開始逆回購市場資金，連三個交易日接連創下新高，9 號回購資產高達 5029 億美元，創下美國史上首個回購規模超過 5000 億美元的紀錄。16 日利率政策會議結束後，正式聲明美國現階段會維持基準利率 0% 至 0.25% 區間不變，並且維持每月 1,200 億美元的債券購買步伐，預計在 2023 年底前還會有兩次升息。可以見得美國政府已經開始逐步的施行緊縮計劃，要將過剩的市場資金回收。

英國的情況則是，當前的 0.1% 基礎利率政策將在 2021 年 7 月 24 日結束，接下來是否會提高基礎利率還不得而知，不過英格蘭銀行貨幣政策委員會早在五月份的決策中就提到，在消費者物價指數（CPI）到達到目標 2% 之前都不打算收緊貨幣政策，目前 CPI 為 1.5%，可以預期貨幣寬鬆還會繼續保持一陣子。

再從各項措施進行分析，英格蘭原本訂定在 6 月 21 日全面解除接觸限制，目前計畫會延遲四週，因此最快預計 7 月份才得以恢復往日經濟活動，當所有限制解除後，人口將會更快速的回流都市，新家庭針對居家工作找房的需求也將趨緩下來。還有一點就是印花稅假期，購房的稅務優惠會在九月底結束，失去了稅務優惠的買家們，不再有交易時間的壓力，更容易回歸理性。總結起來，可能要到年底這波搶房熱潮才會比較冷靜。

至於接下來英國房地產會不會面臨泡沫化？我認為是不會的，首先在 G7 高峰會中，全體國家達成共識，致力在 2022 年終止疫情流行，如此一來在正常的經濟狀況之下，我們應該回歸到基本供需面向思考。

面對當前的市場，你能做的事

如果你不斷的回顧過往的歷史價格，只會讓你覺得更加扼腕錯過了近年來最划算的時機，回首過去的紀錄並且評斷是非常容易的事情，然而事實是，我們沒辦法完全預測未來的走勢，即使我們嘗試想抓住它，但總會出現更多超乎想像的事件發生。

與其猜測目前正在市場擺動的哪個位置，你更應該要清楚如果現在決定要買房子投資，目前英國還有哪一些優勢。

1. 城市優勢：
   2021年世界城市排名中，倫敦與紐約兩大城市長期佔據排行榜第一、二位置，英國在金融、科技、研究、教育、文化等各方面持續領先全球，能夠吸引全球各地的一流企業、頂尖菁英與富裕人士移居。
2. 人口優勢：
   國家統計局統計 2020 年英國的國際移民（預計在英國逗留十二個月或更久）人數高達 71.5 萬人，其中有 25.7 萬是為了正式學習而來，45.8 萬是為了工作、家庭或其他因素而抵達。雖然當前受到疫情影響，約有 40.3 萬人離開英國，但隨著情勢穩定，國際學生和工作者已經開始有回流現象。
3. 貨幣優勢：
   當英國貨幣保持寬鬆，而其他國家採取緊縮政策，亦即代表，對其他國家而言，英鎊的價值相對便宜，外匯差是外國人投資的一項優勢。
4. 市場優勢：
   倫敦在教育資源、國際商務、休閒旅行等多方面都受到封城影響，大眾的歸國計劃連帶終止了原先的購房布局。倫敦相比 2017～2019 年的成交時間，增加約兩周的時間，這表示相較於郊區地段，最精華的蛋黃區競爭反而不像以往那麼強烈，存在的談判空間更大。

結語

一場疫情與政治的紛亂，讓媒體得以大肆報導各種負面消息，美國在 2020 第二季 GDP 預期成長嚴重萎縮 31.4%，英國萎縮 11.3%，重挫兩國國際形象，但若因為經濟衰退而低估美國與英國這兩個老牌的資本主義國家，那就太傻了。2020 年全球 GDP 排名中，美國 GDP 為 20.84 萬億美元，佔據第一，而英國量體雖小，GDP 也高達 2.64 萬億美元，排名全球第五。當全球經濟同時受到衝擊而束手無策時，美、英兩國率先研發出了疫苗，展現了國家強大實力。

這場長達一年的抗爭就像過去每個經濟危機一樣，創造出美妙的投資機會，如果你進場的夠早，就能夠擁有比別人更多的獲利。但我們畢竟沒辦法知道每次危機發生的時間，唯有一點是我們能夠控制的，那就是利用現有的條件來衡量標的物本質，當分析結果是好的、正向的、有價值的，還有什麼需要躊躇呢？

Reference:
[1] UK House Price Index: March 2021. Office for National Statistics
[2] Annual house price growth hits double digits in May. Nationwid Building Society
[3] Research Institute: Global wealth report 2020. Credit Suisse
[4] Federal Reserve issues FOMC statement. Board of Governors of The Federal Reserve System
[5] Bank of England
[6] Migration Statistics Quarterly Report: August 2020. Office for National Statistics