「頂樓加蓋」漏水，買家如何依瑕疵擔保責任要求賠償？

在房屋買賣中，根據《民法》第354條和第373條的規定，賣方負有「物之瑕疵擔保責任」。這意味着賣方在房屋交付時，需確保房屋沒有顯著的瑕疵，這些瑕疵可能會減少房屋的價值或影響其正常使用。「漏水」屬於減少房屋通常效用的瑕疵，賣方理應承擔這種瑕疵的擔保責任。

頂樓加蓋漏水的情況

若房屋存在「頂樓加蓋」部分，漏水情形如何處理？瑕疵擔保責任的範圍包括整個買賣標的。這意味著如果「頂樓加蓋」或「增建」部分列在買賣契約內，賣方仍需對這些部分的瑕疵負責，除非契約中有明確排除擔保範圍的約定。

例外情況

• 賣方在以下情況下可免除瑕疵擔保責任：

1. 買方知悉瑕疵：如果買方在簽約時已知道頂樓加蓋存在漏水問題，賣方可免除瑕疵擔保責任。

2. 重大過失：如果買方在簽約時未發現漏水瑕疵，但一般人會明顯察覺到，這種情況下賣方仍需承擔瑕疵擔保責任。若賣方明知漏水情況卻故意隱瞞或虛假保證，則賣方仍應承擔責任。

如何要求賠償？

• 若發現頂樓加蓋漏水，買家應依以下步驟要求賠償：

1. 檢視契約：確認買賣契約和不動產現況說明書中對於「頂樓加蓋」的描述，是否有關於漏水的保證或排除條款。

2. 通知賣方：發現漏水後，應立即以書面形式（如存證信函或律師函）通知賣方。

3. 證據收集：委託專業公司檢查漏水情況，收集證據證明漏水問題是賣方的責任。

4. 要求賠償：根據瑕疵擔保責任，向賣方主張賠償，包括修繕費用、價金減少等。

了解並利用瑕疵擔保責任，能有效保護買家的權益，確保賠償的合理性與合法性。

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