對社會住宅租金問題的看法與建議：致柯文哲市長與臺北市議員的公開信

2020 年 12 月 9 日

其實談明倫社宅一直讓我很糾結。

一來，它高昂的租金真的是嚴重問題，若不認真指出批評，在供不應求的表象下，很可能會被市府認知為是一個「成功模式」，並定錨未來的其他新社宅的價格。

但另一方面，會有這些問題的浮現，也正是因為台北市政府目前正在認真蓋社宅，所以才會首先遇到這些歧路與關卡，如果批評得太多，又可能造成社宅興辦的反挫，不只對北市府來說不公平，其他縣市看到這狀況也可能更不想蓋了。

偏偏這事又鬧得那麼大，你不批評也不是，批評得太多也不是，閉嘴迴避當然更不負責任。所以，我之前談的方式幾乎都是理出結構、攤開數據、引述國外經驗，盡可能比較就事論事地平和指出一些問題，不然一旦讓討論極化成「黑柯或挺柯」，就沒有政策討論空間了。

雖然有時候覺得這種「糾結」很不值得。畢竟應該宏觀顧全大局，改善社宅興辦環境的中央卸責說謊罵人毫不手軟，我們這種小民間團體卻在那邊在意這種事，或許是我們自尋煩惱吧。

事已至此，我們接下來還是希望盡力把討論拉回政策範疇內，目標就是讓社宅可以持續往好的方向發展。所以我們今天提出一些具體的、可直接操作的幾項建議擬成公開信（https://reurl.cc/0ONr3k），希望北市府與議會可以參考。

這份公開信也已經寄給北市府、北市各議員、立法委員的信箱。以下我會用比較口語簡略的方式再談一次。

【短期：社宅房產稅解套】

目前北市規劃的46處社宅，總成本是1633億；但其中房屋稅、地價稅卻佔了總成本四分之一，約424億。

原因在於《住宅法》對社宅地價稅及房屋稅免徵期只有10年，因此市府在財務計算上將其餘45年（社宅總生命週期55年）計入成本，連帶導致租金定價水漲船高。

我們的建議是，若市府與議會支持「房屋稅與地價稅不計入租金成本」，就可以立即有效降低社宅租金。

另外，營建署12/8說房屋稅、地價稅「不應視為社會住宅成本」，既然中央如此主張，也不用多說風涼話，趕快修正免徵期限比較實際。北市可在社宅前10年先不計入，再積極要求中央修法明訂免徵，一併解決後面45年的稅賦問題。

【短期：府會溝通支持補貼預算】

北市府推估，採現行市價85折搭配九宮格補貼方式，預估社宅興建完成達2萬戶時，社會局每年需補貼13.5億。這部分有點複雜不展開來說，比方說上述房產稅解套可以讓市府省一些錢，但重新以可負擔計算補貼又可能讓市府多花一些錢。但無論如何，隨著社宅逐漸完工，預算會越編越多是一定的。

我們的建議是，市府要儘快就現階段2萬戶之社宅財務補貼需求，向議會進行完整報告，及早溝通、達成共識。另外要求中央依住宅法精神邀各地方政府共同研議社宅租金「分級收費基準」與非自償性經費「補助標準」，正本清源。

至於中央說什麼早就有八折標準了，完全就是公然說謊的鬼扯。所謂八折標準從來沒有明文出現在任何社宅訂價的中央辦法裡面；退一萬步說，即便這標準有依據，這也是一個很爛的標準，因為不同縣市租金八折的意義天差地遠。

【中長期：稅制改革用於社宅】

之前（https://reurl.cc/ld66GQ）有談過北市議員對《臺北市房屋稅徵收自治條例》（囤房稅）的爭執，但不管是哪個修正草案，目標都是縮短「建商銷售低稅寬限期」，如果這個修法可以通過，除了促進居住正義外，也會增加目前北市房屋稅收入。

我們建議，市府可宣示修法後新增稅賦「優先用於社宅可負擔租金之補貼」，取之地產、用之社宅，以爭取更多市民公眾支持；也期待議會儘速排案、審議通過。

【中長期：研議成本標準規範】

社宅租金一旦昂貴，就容易被質疑是不是蓋得太豪華。實際上，先前我的貼文提過了社宅在興建與營運成本上還有調整的空間，北市府也累積了不少實務經驗，我們建議市府應開展整體性檢視，並儘速研議下階段社宅興建營運合理成本規範。

比方說，房型面積、公設比、材料、設施設備、建築標章這些項目，應該要討論出一個「社宅適配水準」，並訂出必要規範準則。

另外，雖然社宅租金採可負擔原則，但社宅管理費我們認為應該反映實際日常維管成本。換言之，管理費收取標準回歸「使用者付費」機制，導正社宅提供物管服務水準合理化，避免財務進一步透支。