灰色讲堂-台湾房地产05篇：买房千万别看中古屋(上)

前几篇已经讲了不少房价高涨的真正原因了，这篇该来讲讲怎么买房了，事实上再讲买房前还有很多观念要补充，但因为那个太长篇大论了，本学究不见得有时间写完，写完也可能是下一轮虎年了，所以先挑眼下最重要的事情来写，就是买房千万别看中古屋。

你我身边都有无数朋友，买房一买五六年，你问他到底有没有要买，他会很诚肯的告诉你「要买！」，而且也很认真的看房子及出价，但学究告诉各位，台湾在2015年后看中古屋都是浪废时间，市场上无数讯息告知大众中古屋多好、多便宜只要会挑会选，一定能省下几百甚至千万的买房预算，但事实上呢？如果你多和这些房仲打交道，就会知道一般人根本不要碰中古屋，轮得到你买的中古屋都是烂货，以下学究就来好好说明。

首先台湾绝大多数的屋主在卖房子的时候，都会订一个表价及、底价，好比我们在网路上看到一间房子卖1500万这1500万就是表价，但实际上没有任何一组买方会订价1500万，就花1500万去买，那万一价格永远没出到1500万房介不就饿死喝西北风？所以房仲事先都会与屋主立一个合约价格，例如1500万的房子底价是1200万，一但有带看的客人出价超过1200万，即使只是多个1万也算成交，若屋主反悔就得付相对的违约金。

只要是人行为都是以利益为导向的，状况一：我们用上段1500万房子的例子，对房仲而言如果今天市场上突然有一个市值1700万的屋子，被屋主用1500万拿出来卖，而且底价是1200万，这么好的苹果物件(价格便宜的好房子)丢出来，底价与市价相差500万，一定会优先考虑自行吸收，再不行就找亲友合购，如果真的无法吸收就会找大咖的投资客购买，因为好的物件A房仲能卖、B房能卖、C、D、E…房仲都能卖，如果接到苹果物件的房仲，不尽快将他销售出去，那这笔佣金或价差铁定会被别人赚走。

所以房仲老鸟们都会有口袋买主名单，也就是所谓的大咖投资客，而这些投资客平常也会与房仲打好关系，并约定好如果有好的案子介绍成功，除了公司给的仲介费外会再依比例私下给予奖金，也就是说在这种关系及制度下A级S级的好货，根本进不了大众市场。

状况二：我们用刚才1500万的房子，假定这间屋子的实际市值刚好也是底价的1200万，这个时候房仲的行为就会跳过自我承接，直接找大咖投资客问看看，但大咖的投资客也会评估，不见得会想吸收，此时房仲就会依序找财力较不佳的B咖投资客或包租公购买，这类客源通常比较愿意花时间谈，这时房仲就会先去吵屋主降价，很大的机会最后都会谈成。 (因为真正的底价永远只有屋主知道。)

状况三：我们最后再延用刚才1500万的房子，假定这次的状况是该屋子实际市值是900万，也就是底价1200万还比市值高了300万，那么这间芭乐级(价格太高的房子)的房子的命运，就会出现在一般购屋者如广告传单、网页上，然后再天真的去看房照名嘴说的实价登录打N折去出价，你放心屋主永远惜售，你永远没办法把屋主打到骨折，这也造成实价登入的中古屋成交价格，远永不是一般老百姓的成交价格。

还有一类的房子是只有对该区域付出很多时间经营的专业人士，才会知的问题屋例如社区管委会是黑道、闹事的邻居、性侵犯、私人招待会所、电信基地台，甚至建物结构有问题等…住了不会安心的房子，你觉得啦，房仲会把这些讯息告诉一般消费者，还是长期合作的投资客？

好，那有的买家说他会花时间查证，对，没错！啊查证要不要时间，需不需要多个时段自己来绕绕？但各位知道吗？真正的投资客不看屋也能签约，或者看完房子当下就下斡旋、写要约书的也大有人在，一般家庭买房模式根本抢不到好房子，只是充当炮灰。

最后补充一种更气人的购屋情况，买家有作功课也知道行情，但好不容易看到合适的物件打电话去问房仲就说卖完掉了，有那么刚好吗？当然不是！是因为有少数屋主对房价的价格并不敏感，因此在卖屋前是傻傻的请房仲估价，肥羊上门房仲当然狠宰啊，网页拉几间有在刊登做假便宜卖的房子，让屋主开自行调整底价，仲介好私自赚价差。

此类情况也造成了一般购屋族的购屋困扰，更重要的是耗掉购屋族的时间成本，这问题非常严重本学究会在下一篇来讲述。