香港上车客困境：有收入却买不起楼

自从我们的新节目《和你搵盘》( https://youtu.be/4OTmqJLgomY ) 开播后，不少谷友都问我们，如有一定资金与月入，在某些区份究竟有何上车盘选择，但我们在协助谷友寻找放盘拍摄时，也发现未必每次都尽如人意，总有一些放盘是价钱适合，但地点、面积不合。不过，我们发现每次搵盘的烦恼，都与压力测试及估价不足有关。

为何烦恼都与压力测试及估价不足有关？

因为大部分上车客都是有足够入息，但却没有足够首期，皆因在目前楼价高企下，$600万的银码已属于上车盘，即使透过按揭保险申请九成按揭，但计及杂费开支，首笔置业资金都起码需要约$80万，但不要忘记，上车盘的保养通常都不太好，或者楼龄不小，所以上车客往往都要多准备资金装修翻新，如此一来，首笔置业资金随时要过百万元。

然而作为卖家，开价多数都会比市场高，让议价的过程中有调整价格的空间，但什么是市场价？作为参考，最简单的就是银行估价，因为银行会根据物业的价值或合约价(以低者为准)，而批出相应的按揭贷款，所以银行估价往往都是准买家购买力的重要指标，而你会发现，每当市旺时，二手楼业主的开价往往高于银行估价，以免物业以低于市价出售。

如果估价不足怎么办？最直接的方法就是补钱上会。以我们最近协助谷友寻找的放盘为例，无论是单位售价、地点、户型、保养状况都完全适合谷友的要求，唯独是叫价较银行估价高出约$80万，如果要申请按揭，银行最多只能批出较叫价低$80万的相应贷款额，变相谷友霎时间要多补$80万现金才能完成交易，但当然，如果最终能筹到$80万现金，按揭贷款额就会减少，所需的压力测试亦变得更容易。

如果在签约之前已得悉估价不足，这样还好，最怕是签约前没有查清楚，再被业主、代理、亲友催促下胡乱签约，之后发现估价不足而未能筹到首期，最终只能忍痛挞订，辛苦储下的几十万元付诸流水。因此，下决定之前必须做足功课，以保障自己利益。

其实，我们还遇过很多谷友的奇难杂症，包括有谷友在疫情期间被逼放无薪假，导致银行接纳的入息减少，压力测试由过关变成肥佬；又遇过有谷友本想着有担保人帮助，可以容易通过压力测试，但最终银行却因此降低按揭成数，凡此种种都导致谷友最终要取消交易，究竟具体情况如何？

我们下次再谈。

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