回加日記第二篇:如何揾屋?

Travelogger#77
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(修改过)
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要買屋,先瞭解現在是買方市場還是賣方市場。
10月份素里地產資訊

上一篇講到我們選擇了素里市。所以這一篇專門説説我們下一步做的事情,就是買屋。

爲什麽那麽人未到先買屋?隔山買牛點得呢?

趁早買屋有3個重要原因:

  1. 加拿大現在是賣方市場。加上全球央行會大放水,房價每天在升。
  2. 定了住處,就方便替小朋友找學校。
  3. 趁你在香港還有工作有穩定收入,可以用海外收入來向加拿大銀行申請按揭

關於賣方市場,最近有報道說1個賣盤會有7個買家。而且二手屋經紀會讓買家出價bid,價高者得。所以每次成交都高出很多溢價。

如果你知道小朋友要進那個學校,那就可以縮小揾屋範圍。

第三點大家要注意,加拿大的銀行是接受利用海外收入作爲貸款資格證明的。唯一就是只能貸款最多60%。因爲香港樓價高,所以對很多家庭來説賣掉香港層樓來這裏買屋卓卓有餘,但買樓無理由唔用杠桿,因爲現在是非常低息的時期(1%上下)。即使有傳聞加息,也不會加太多不竟經濟其實沒有大起色。譬如100萬的樓,借60萬,省下的60萬用來投資,或者可以賺取5%-10%收入。加上把地下一層租出(譬如每月1800加元),還有政府給小朋友補貼,如果唔大洗,差不多夠一年生活費。

但係,如果你到埗后才買樓,問題就比較大,因爲你在加拿大沒有credit profile,而且如果一直找不到穩定的工作,你就一直燃燒家庭存款,就會令屋企人精神緊張,壓力好大。

所以我地決定先買屋。現在看回去是非常正確的決定。

那究竟應該買Detached House,Townhouse, 還是Condo?

我地覺得既然來到加拿大,就係希望小朋友有更大的生活空間,所以選擇了買Detached House。因爲近年房價升太快,各區政府都鼓勵拆丟舊房子后,讓開發商開發密度更高的Townhouse或者Condo。比較affordable,而且可以引進更多人口,讓經濟更發達。100萬以下預算的朋友,建議可以買Townhouse。Condo的話更適合2人小家庭。

其次,位置選擇和香港的邏輯不同。香港大家都希望樓下就是地鐵和商場,最好不用走出街。但加拿大的Sky Train站一般都是罪案率最高的地方。流浪漢和道友比較多,針筒隨地可見。除非必須每天坐天車上下班,不然住所最好遠離天車站。這裏買東西多數要揸車去附近的mall,所以好少話步行就能買餸。但這也是爲什麽很多華人會選擇列治文的Condo,落樓可能就係大統華(最大的華人超市)。

接下來就是揾邊個幫手揾屋呢?

首先有幾個手機APP可以先安裝的:Google Map、Zolo和Zillow。Google Map可以幫你遠程看看目標地區四周環境。Zolo和Zillow有真實房源,可以用來比價。

我地比較好彩,剛好有另一個朋友一家也回流。他們父母一直在溫哥華,所以幫他們看了50多間屋,最後選了一個新樓盤。因爲剛好樓盤也在素里,我們找了個之前認識的經紀朋友幫忙去現場考察,並跟開發商對接。很快就談好了。還幫經紀朋友賺了佣金。因爲發展商會給經紀佣金。

接下來就是找銀行,我們的經紀朋友再次起到作用,給我們介紹了2間銀行的貸款經理。銀行貸款經理讓我們先開個Chequing和Saving賬戶,然後就提供海外的收入證明做審批。兩間銀行都批了。一間只能貸款50%但利息低一點點。另一間可以貸款60%利息稍高一點點。我們選了後者。因爲cash在手很重要,可以創造收入。

這裏提一下,在銀行審批貸款前,可以wire多點錢進加拿大的賬戶。這樣能提升銀行對你的“瞭解”和信任。畢竟銀行賺錢是靠控制風險。他們覺得你風險少,給你的利率就低一些或給你成數多些。

審批後,就需要2個重要的角色。一個系加拿大的Notary Public,他會幫忙和開發商和銀行幫你完成所有paper work。另一個是在海外的加拿大持牌律師,他/她負責在海外見證你簽署貸款及交易文件。一般Notary Public可以幫你介紹身在海外經常合作的加拿大律師。

最後到了付款時間,很奇葩的,銀行要求我們發傳真(fax)來指示放款給開發商。這年頭要找一個傳真機不是容易的事,但剛好我們家的打印機有fax功能,問題就解決了。

從頭到尾,我們都沒有到過加拿大,間屋就搞掂左!非常幸運。因爲去年疫情期間出行不是容易的事,還會有中招風險。

新屋鎖匙經紀朋友公司幫忙快遞給我們。大功告成。

下一篇,我們説説找學校。

CC BY-NC-ND 2.0 授权

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