只有我們關心房價？不！他比我們更擔心

房價到底會漲還是會跌？不只是一般民眾會關心而已，政府其實比我們都還來得關心，因為這件事其實跟經濟情況息息相關，不單是價格問題，而是價格漲跌的現象，可能反映了國家面對的經濟問題，政府需要針對這些問題做方向的調整，以避免產生經濟崩跌。經濟發展的關鍵叫做「生產力」(註1)，生產力會影響經濟的週期變化，其中也會影響到房市的循環。我們會在文中探討2個部分：

1.政府為什麼需要針對房市問題做出調整？

2.房市循環時需要注意什麼現象？

●政府為什麼需要針對房市問題做出調整

1.在經濟發展過程中，金錢本身是沒什麼價值的，有價值的是這些錢可以換到什麼東西，而我們是因為對「錢(筆者：包含信用)可以換東西」這件事產生信任，才使錢跟東西產生連結。

但無論是錢太多而能換到的東西太少，或者東西太多錢卻太少，長期維持同一種狀態都會產生問題(筆者：通貨膨脹也是一樣的原因，除了自然發生外，也有可能失衡)。金錢是很容易被創造出來的，但與金錢連結的產出卻沒那麼容易，政府有責任去控制兩者間的落差，不然手上的金錢可能變成紙上富貴。這兩者之間，總是不斷地在做拉扯，也才會產生循環的週期。

2.在經濟活動中，政府需要關注各種事情的相互影響，一旦有失衡的狀況，就要想辦法找出原因(筆者：房市也是其中關鍵的組成原因)，並解決根本問題以維持良性發展的平衡，而這件事的觀察重點在於：「信用擴張與生產力是否失衡」(註2)

「信用擴張與生產力是否失衡」

政府需要關注總資產的擴大是不是主要來自於債務，如果是的話，可能會發現國家看起來變有錢了，但卻只是帳面數字，並沒有辦法真的兌現，借來的錢沒有好好運用在提高生產力，而且借來的錢終究要還，將錢運用在不同地方就會有不同的效果，如果金錢過度留在股票、房地產，都會導致這些錢難以達到刺激經濟的效果，跟把錢拿去研發科技，帶來的效益完全不同，可以試想汽車如果加水就能跑帶來的巨大效益，是否會有很不一樣的結果呢？同時，還需要關注，實際的生產力產出與賺到的錢，能否追得上債務增長的速度(筆者：可以想像一個人每月賺3萬，一個月卻要還款5萬，而且加薪幅度跟不上債務增加的速度)。

●房市循環時需要注意什麼現象

在這些經濟的變化下，房市也會有看得出來的循環趨勢，雖然時間看得越長的話，生產力、房價、收入都會是越來越高的趨勢，但在過程中不是直線上升，而是會有週期的變化，這就是生產力影響房市的循環：

生產力成長帶動收入提高→

帶動房價升高→

生產力成長速度低於房價成長速度→

高房價但收入成長跟不上房價成長→

不生小孩影響未來勞動人口下降→

人口結構變化(註3)→

勞動人口扶養非勞動人口比例失衡→

生產力可能改變→

房產價格下調符合生產力及收入水準→

生產力成長速度高於房價成長速度→

進入新的循環

房市在進入新的一輪循環前，會有很長一段房價連連上漲的過程，這很容易讓我們誤解，以為房價無時無刻只漲不跌(註4)。但其實我們要留意，價格的飆升的因素是因為經濟好轉？還是因為受炒作影響比較大呢？如果是後者的話，需要留意房市的循環，是不是要進入「房價下修配合生產力」的過程，在這個時期我們會看到兩個階段的現象，如果由階段一往階段二發展，就是我們需要留意的時刻，留意不動產交易這件事對我們的衝擊。

★階段一：

1.會看到房價所得比的大幅提升：

房價所得比是房價與所得的比較，所以如果房價越高或者收入越低，都會影響到數字變大，數字倍數也反應出平均一個人，需要工作幾年不吃不喝才買得起這邊的房子。目前全國房價所得比市9.46倍(筆者：工作9.46年不吃不喝買得起房子)，也創了歷史新高。

2.房貸負擔率的大幅攀升：

房貸負擔率是指每個月家庭的房貸攤還支出，與家庭收入的比較，如果達到33%，就代表家庭的收入有1/3都需要拿來繳房貸，這對大多數的家庭都會是很吃緊的狀態，更何況台北的狀況是家庭收入的2/3需要拿來繳房貸。這項數據年年攀升，更需要留意收入是否有提升，還是只是增加貸款的額度，房貸負擔率越高的情況下，只要遇到一些意外事件，很可能會導致家庭生活變故。

3.存款跟貸款利率會非常低：

雖然目前因為升息的影響利率可能會調高，但在之前很長一段時間房貸利率跟定存利率都是歷史新低的情況。

4.房市買賣交易量攀升：

房市買賣棟數也是近年來新高，次於民國102年37萬棟。

★階段二：

1.房價仍然上升，但是買賣的數量明顯下降：

目前房價及仍上升，但成交量已經趨緩，需要持續觀察政府的打炒房各項措施下，之後的影響幅度。

2.政府升息，並開始想收回太多往股市跟房市的資金：

目前開始升息循環，在通膨壓力以及全球各種不確定性事件(筆者：疫情、戰爭或其他嚴重事件)重大影響下，我們在運用資金需要好好思考需求，以及決策間相互影響的關係。或許我們現在貸款看似便宜，但千萬不要忽略了時間性及政策性帶來的影響。貸款壓力帶來的不只是數字的變化，而是每一筆錢後面你正在經歷的生活，若是沒思考清楚，可能生活就會被各種變化給壓垮。延伸閱讀：《政府打炒房 5大房市新政策》

3.階段性的改制不動產交易的相關法律、稅制及各種措施：

如房地合一稅2.0、實價登錄制度2.0、平均地權條例修正……等。延伸閱讀：《政府打炒房 5大房市新政策》

●結論

在前文的討論下，政府會考量在民眾手中流通的金錢，需要控制在消費或刺激生產力的方向，因此政府會依據2大考量來作出決策調整方向：

1.希望在這個時期金錢不要過度往房市(筆者：其實股市也是，但本文沒有刻意討論)流動：

(1)交易稅或交易所得稅提高及透明化，如房地合一稅2.0。

(2)提高持有成本，如限制轉讓或買房許可制、提高房屋稅、地價稅。

(3)防炒作考量，如實價登錄2.0、各種交易申報的登錄、炒作的處罰、檢舉制度設立、調整金融業放款條件。

(4)升息影響的利率提升(筆者：這不完全是自主決定，還需要受更多因素影響，可參考之前探討升息的文章《11年來的央行首次升息對我們會有什麼衝擊嗎？》)。

2.吸引民眾將金錢使用在刺激生產力跟消費的事務：

(1)創業及創新育成計畫補助。

(2)產業發展相關貸款優惠，如青年創業貸款、鳳凰貸款。

(3)輔導產業發展計畫的制度。

(4)刺激消費的代金券制度，如消費券。

附註：

1.生產力是經濟水準變化的主因，主要是「人口因素」 x 「生產效率」的結果，我們可以試想1,000年前耕種10公頃的稻米需要多少人力？現在耕種10公頃的稻米需要多少人力？現在人口結構跟1,000年前人口結構的差異是否很不一樣？因為這些變化，長期而言生產力是持續向上增長的。

2.信用擴張跟生產力的關係是，社會在金錢的運作其實比較像是預支的形式，不像是以前在以物易物的社會，很明確的知道拿甚麼東西可以換取到甚麼，先有多少東西才做多少事。而是透過貨幣或者信用(筆者：以後付款)的方式，預期之後根據我們需求，來看可以得到什麼。但如果信用不斷的擴大，真正的產出跟換取的東西卻沒有增長那麼多呢？兩者落差越大，就是通貨膨脹越發嚴重的原因。例如：如果將社會或國家比喻成一個人，他創業先跟銀行貸款100萬，預期以後事業順利可以償還，但如果100萬沒有達到有效的運用，並沒有產生預期獲利可以償還呢？這種狀態就會產生經濟問題，也是我們需要關注信用跟生產力失衡的原因。

3.人口問題其實跟生產力與需求息息相關，這是屬於「人口因素」的變化，如果在人口持續減少，「勞動人口扶養非勞動人口比率」大幅上升的狀況，生產力即會受到影響，也同時會影響到我們對房屋的需求。

4.房價呈現的數字是「住宅價格指數」，會對照過去不同時期價格當作基準，呈現各時期相對的價格變動。我們也看到住宅價格是不斷升高的。