【房屋知識+】驗屋做不到的事

2021 年 11 月 5 日

雖然我之前寫了自助驗屋的文章來協助消費者辨認自己房屋的品質，但不得不說近期在靠北建商看到的建商品質真是令人大開眼界，比起來我以前上班的公司真的可以算模範生了，正所謂一爛還有一爛爛，那些房屋品質還有代銷的合約問題，真的不是用驗屋包自住驗屋或是找驗屋公司來可以解決的，三個字形容，沒。救。了。

驗屋無法解決的事

驗屋不是萬能，雖然沒驗萬萬不能，用心的建商在客戶驗屋之前就會自己全部巡過一遍，更甚者自己找驗屋公司來找自己麻煩，至於爛的，就算找驗屋公司來也沒用，只能說有些建商真的很囂張，大概只想做一個案子吧。

合約問題

有些房屋買賣合約上面直接寫「不得找驗屋公司驗屋」，各位想想看這合理嗎？一棟房子再怎麼便宜也是要好幾百萬，花了好幾百萬卻不能驗，變向就是在告訴消費者：我們的房子很爛經不起驗，買賣合約簽之前千萬仔細逐條審視，合約都有七日審閱期，簽約時跟代銷確認有這七天合約審閱期跟解約機制，正常情況下這七天都可以無條件解約，而且這個條件一定要在合約裡加註，如果沒有，這房子千萬不要買，不要買，不要買，很重要所以講三次，買賣合約裡面那麼多密密麻麻的字你當下沒耐心看完都沒關係，這條一定要有，確定有這條之後，再帶回去慢慢看就好。

即便你不找驗屋公司來驗屋，有這條合約內容就是不行，消費者要不要找驗屋公司是消費者的自由，建商沒有理由禁止消費者找驗屋公司，房子蓋得好，哪

其他合約理會提到的像是結構體保固時間，防水保固時間各家建商不一樣，沒有說保固的時間久就一定好。還有買預售屋的時候合約裡會有一個付款辦法，有些建案就主打結構工程零付款，這個情況通常是建商的資金充足才有辦法做到這件事，大部分建商比較偏向階段性付款，這樣他們才不需要花到太多自己的資金，這些事情跟驗屋沒辦法幫你解決，簽約的時候一定要字斟句酌，才不會被建商當成待宰的肥羊。

重點整理如下：

- - 合約內沒有註明審閱期及無條件解約條件者，不要買
  - 不得找驗屋公司驗屋的建商，不要買

缺失改善

驗屋公司通常只負責初驗，複驗要請他們來的話，必須再付一筆錢。

所以驗屋公司開出來的缺失改善後的標準，是屋主自己決定的，跟驗屋公司一點關係都沒有，建商這邊的主任解釋的讓屋主可以接受那就過關，不行的話就進入第二次複驗，反正一定要屋主點頭才可以進行交屋，有良心的建商是這麼做的，沒良心的就直接交屋撥款，在看靠北建商之前我真的不知道有建商這麼惡劣的，這個意思就是不管房子的品質好還是不好，建商不管三七二十一就是要消費者付款，這跟搶銀行有什麼不一樣，差別在被搶的對象變成消費者跟建商不會被抓而已，行為超級惡劣。

以我自身的經驗，驗屋公司曾經開過廚房地板排水管洩水坡度未達1/12的缺失，要處理這個狀況只有兩種辦法，第一是抬升管頭的高度，但管頭已經碰到梁底所以沒辦法再抬升，在梁上多開一個洞會破壞結構安全所以此案行不通；第二個辦法是降低管尾的高度，但再降下去就跑出裝飾用的鋁企口天花板，最後我們是跟屋主提出兩點：第一是洩水坡度不足，但方向沒錯，並不會倒灌；第二是此處廚房地排是清潔用途，並不會經常有水下去(各位可以想像一下你會用水沖你家廚房地板嗎？頂多拖地而已吧)；另外洗梁的方案我們並未提出，如果碰到不講理的客戶硬要在梁上開洞，那可就不是他們一戶的事情，是整體安全的事情了。

屋主最後接受了我們的解釋，所以由驗屋公司開出的這項缺失沒有更動，其實房屋是個全手工的產品，小瑕疵多多少少會有，即便找驗屋公司，有些太苛刻的缺失就是沒辦法改，挑毛病很簡單，動手做很困難，如果這世界每個人都是挑毛病的人，沒有任何事情可以順利推展下去。

重點整理：

- 驗屋公司不會管你的缺失有沒有改善，他們只負責開缺失
- 驗屋公司沒辦法控制你的建商要不要強制撥款

驗屋包與驗屋公司的分別

講了這麼多，要來幫自己打廣告一下了，這是我在蝦皮上架的商品，客製化驗屋包。

驗屋包的設計方式是我以自身在前東家上班的經驗安排的，所以他能驗出的缺失，就是比較重要的項目像是漏水、漏電、排水、磁磚空心等項目，它是假設房屋的尺寸無誤，建商也有先整理過的狀況下去針對重點項目去驗，如果建商真的爛到梁柱都是歪的，房子都沒整理就叫你去驗，這種狀況不論是驗屋包或驗屋公司都不需要了，反正你一進門用眼睛看就知道爛到骨子裡，還需要工具嗎？

所以針對房屋都沒整理就要你去驗的建案，我其實不建議用客製化驗屋清單及驗屋包去驗，那個缺失超出我的想像，在靠北建商還看過坪數少給客戶的真的太誇張，為什麼會這樣呢？最有可能的原因是因為工地主任在放樣的時候完全沒查驗，反正自然完工法，工班有來做就好。這種建商的信譽跟品質本來就不好的，還是多花點錢找驗屋公司來驗吧，免得交屋之後建商看到你像是鬼見愁，連理都不想理你。

我知道從經濟面上看來這有點違反直覺，可能就是因為買房的時候花掉太多預算，才想在驗屋方面省點錢，驗屋包是個花時間省錢的經濟實惠選項，但憑良心講，我對在我想不到的地方漏水以及連坪數都可以做錯的房子真的沒轍(坪數做錯只能改權狀跟退錢，蓋好的房子打牆打住來改變空間是很危險的)。

重點整理：

- 驗屋包的功能是讓本來令人安心的房子令人更安心，而不是讓有問題的房子變成沒問題

結語

買房是人生大事，一定要每個階段都小心才行，不論代銷跟你講得多天花亂墜，不行的合約就千萬別簽，別做花錢受氣這種要不得的事，除非你真的很有錢可以隨便亂花。

我是工程先生，在營造業工作的小小工程師。營造業是個資訊很封閉的行業，所有經驗大部分只能靠業內傳承下來，希望盡自己的一點小小心力，把業內的知識及生活分享給大家。如果對文章內容有任何問題，歡迎在底下留言讓我知道。此篇有幫你解答的話，請幫我拍手拍五下。

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CC BY-NC-ND 2.0 授权

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