【購屋篇】購屋需要考慮的問題（針對自住購屋者）

我準備好要買房了嗎？

大約 5年前，友人購入板橋捷運站附近社區的單人套房，距離捷運站步行大概15分鐘。那時社會上存在一種說法：『現在不是購屋的時機，之後會房價會崩盤。』然而，從那時到現在(2022年) 房價雖然沒有陡升劇漲，但確實是逐年成長。近三年疫情來襲，大家居家的時間拉長時，居住的品質被放大檢視，而通膨也反映在房價上。目前在看房時，看了單坪與總價後，我不禁發寒...。所以，如果你要自住，也已經預備好頭期款、裝修及購買傢俱的資金，就還是先買吧。

【註】購屋還需準備契稅、印花稅、仲介費。

那，要怎麼選到好房呢？

首先，你要釐清自己心目中的好房有哪些必要條件呢？最好、最頂級的地點與建設品質有一定的指標，然而，購入那些完美的屋子一定也需付出相當代價。如何能買到屬於你心動，且你買得了的房子才是這篇文章的主軸。

以我為例，我一直以來都沒有住電梯大樓，習慣回家需要爬點樓梯，所以住公寓爬樓梯對我來說並不是難事。假如預算是固定的，那我會考慮多爬幾層樓梯，而爭取較大的生活空間。另外就是通勤的時間考量，如果一天通勤超過 90分鐘以上就太浪費了。研究市面上的房價，捷運步行 15分鐘以內的老公寓，跟遠郊、社區型的新建案大概是同一個總價區間。

最後，我們就選了交通相對方便的老公寓。

如果你剛好和我的考量相反，就算犧牲通勤時間也要換到有電梯的大樓，那麼，在有限的預算下，你就只能選擇遠郊、社區型的新建案。

怎麼開始看屋的行程？

我們會先透過網路平台來篩選感興趣的房子，然後聯絡房仲帶看，也可以直接在你預計購入區域附近的房仲門市來諮詢，在地的資源還是透過在地了解會更好，有時候會聽到意想不到的資訊。

也建議建立不同仲介業者的聯絡管道，才可接觸到專任委託的物件。下面是我們主要使用的平台：

• 網站平台：591 、樂居、好房網
• 仲介平台：信義房屋、永慶房屋

但，先請等一下～～看屋前要先做功課喔！

價格

1. 首先，要先查看房子在房仲平台網站上的開價，確定在你的購屋預算內，因為往往有議價空間，建議總價可以放寬到 +200萬的區間。
2. 確認近 3個月附近相同屋齡、性質（老公寓就跟老公寓比，華廈就對比華廈）、樓層條件、屋況的實價登錄。

如果有做功課，往往能破解投資客的局。舉例，如果一年內買進，幾個月後又賣出，這一定是投資客，就算房仲跟你說『屋主買給她女兒當嫁妝，但是年輕人不想爬樓梯，就趕快認賠賣出囉。都是用心整理過的，所以價格降不下來。』聽到這些，你笑笑的就好，這個房仲不能相信啊！

地點

有時平台上不會披露完整地址，但你還是可以用Google 大致研究附近環境。建議避開嫌惡設施以確保入住後的生活品質，也是減少日後脫手時價格被砍價的機會。

附近有嫌惡設施的房價約有5%-25%的議價幅度、此外對於銀行鑑估及貸款條件也有一定程度影響，其中的關鍵在於房屋與嫌惡設施間「距離」，在300m以內屬於距離較近的範圍對房價影響相對較大。（資料來源：住商不動產）

通勤距離

另外也需確認通勤的時間，除非你是居家工作者，否則每個月至少有20天以上需要通勤，所以通勤距離也是購屋時重點確認項目。另外想要提醒的是，除非你很肯定工作地點不會變動，否則完完全全考慮在職的公司而決定購屋的地點，有可能後來會後悔。例如有些偏遠的區域，但是騎機車繞小路很方便，不過一旦改變上班地點時，有可能需要花上Ｎ倍時間，畢竟偏遠區域只能依賴公車，交通較沒有彈性。

但如果是開車通勤者，可能也得確認住宅是否有配停車位，或是附近是否有停車場。

另外，當你用 Google Map 搜尋所需的通勤時間時，最好是選在上班尖峰時段查詢，估算出來的時間會比較接近真實。

格局

研究平台上的格局圖，有些房仲業者會提供3D看屋，多少可以幫助我們推敲格局與動線。

1. 格局還是看需求，舉例來說，有些人在意接待朋友，因此對於客廳/公共空間相對要求，權衡之下會犧牲房間的空間，甚至打掉既有3房格局，作為客廳的空間使用。有沒有陽台的需求，在不在意有暗房，衛廁是不是都需要有對外窗等等，也是在研究格局需要注意的。
2. 目前可能只有夫妻2人，但未來是否有育兒的打算，房間數足夠嗎？

樓層

一般老公寓的 3樓是普遍能被接受的零缺點物件，避開老公寓有疑慮的因素。

• 1樓會擔心門戶安全、採光差、蚊蟲多、離一樓近容易吵雜。（參考）
• 2樓是大樓管線的轉折處，很容易廁所管線堵塞。蚊蟲多、離一樓近容易吵雜。且視野也不好。（參考）
• 5樓因為是頂樓，如果頂樓沒有加蓋遮雨棚，樓板很容易滲水和壁癌，也會比較熱。

但，1樓、2樓、5樓卻又有其優勢，例如：1樓通常能在自家門口停車；2樓在出租時較能以「膝蓋救星」為訴求取得優勢；5樓通常有既存違建 (頂樓加蓋) 能享受額外的空間。優缺就看你們怎麼權衡了！

未來性

買房原意就是為了對抗通膨，但如果地點選得不好，購入後土地的價值較低，屋齡又年年上升，日後勢必降價求售，那就失去購屋的用心。

1. 也需考慮土地持份，若地點好，日後有都更機會，老公寓的持份將優於電梯大樓。
2. 再來要查看土地的分區規則，建蔽率最高的土地分區依序是「商三 > 商二 = 住三 > 住二」。可在看屋時詢問房仲，也列入購買的評分。
3. 持續關注新聞動向作為評估未來性的參考，例如日後周邊可能會興建大型的展覽館、科技園區、捷運站都將能帶動房價升值。

每次看屋後，我們做了什麼？

鎖定了房子的種類及地點區域後，我們就每天花 1小時尋找適合標的，然後請仲介帶看。接近的房源可以一併看，平常日晚上大概可以安排 2間。

每個屋子都有他各自的優缺點，看屋後我們喜好未必相合，討論時在表達上有用詞的盲點，常造成誤會，後來我們學習用表格來進行理性地資訊對焦。

🔗下載評分的Excel模板

我們看了將近100間的老公寓，看屋時，會確認：

• 周邊生活環境
• 大樓環境
• 格局
• 想像自己住在裡面的樣子
• 考慮如果買來之後，需要花費多少資源整理
• 多瞭解屋主的資訊

周邊生活環境

因為要自住，所以需要考慮周邊生活環境與自己的習慣，例如不開伙的人可能需要考慮附近是否好覓食，習慣自己煮的人是否考慮附近有沒有超市/市場。有小孩的家庭則需要考慮學區。有開車的人則需要考慮是否好停車。有運動習慣的人則要注意附近是否有公園，離健身房是不是會太遠等等。

大樓本身

1. 樓梯的形式：老公寓比較常見是梯間在中間，一層左右各1戶。我也曾看過樓梯在一側，直梯向上，一層一戶。
2. 樓梯太過陡峭，爬久會累，較不耐久爬。
3. 樓梯走道寬度：如果走道不夠寬，對於採買大型傢俱的限制就多，須謹慎評估。

大樓梯間本身

1. 如果你有聽過孟母三遷，你就會知道「萬金難買好鄰居」，梯間整潔意味著鄰居的人品素質，甚至門口若隨意堆疊雜物，也稍微能露透些什麼。我曾經看過一間老公寓，一進門附近髒亂，且有警告謾罵鄰居的紙條，嚇得我根本無心於房子本身，就算再好的物件，也讓人沒有自信能跟惡鄰居相處。
2. 一樓進門處是否通暢，梯間是否有滅火器，樓間的照明是否正常。大門是否有監視器。
3. 是否定期清理水塔，每週打掃梯間，共同分擔垃圾清理等等。也可確認是否有管委會。（一般公寓不會有管委會，如果有，那很棒。）
4. 另外，棟距是否足夠，及一樓防火巷是否通暢，至少確保消防車能通行（一般消防通道至少要留有3.5 公尺的淨寬）。鄰房棟距至少比樓高要多1.2倍以上。如果是5樓老公寓，棟距至少要6米。（圖說：適當棟距的算法）
5. 是否已有拉設天然氣管線。有些老公寓都還在使用桶裝瓦斯，而安裝天然氣管線也需要全棟住戶同意，可以想見日後需要闖多少關卡才能爭取到改裝天然氣。因此，如果介意是否用天然氣的人，建議事先確認！

格局

1. 方正的格局很棒，生活使用動線都會很流暢。看房時學到前一後二的格局是所謂的國泰格局，就是屋子前半部有一間房間，後半部有兩間房間的格局。不過這種本身格局方正，沒有菱菱角角的物件，普遍開價比較高。
2. 是否介意暗房
3. 有沒有需要陽台
4. 能接受廁所沒有對外窗嗎？

想像自己住在裡面的樣子

進到屋子後，請先安靜下來，感受在裡面生活的樣子，如果無法想像，那大概不太適合。如果一進到屋子感到放鬆，那可能有機會積極考慮購入。建議可以看過白天的情況和晚上的情況再做決定，甚至如果是老公寓，也建議跟房仲約在連續的大豪雨後看房，因為房子的缺點很可能在一連幾天的大雨中原形畢露。

如果買來之後，需要花費多少資源整理呢？

1. 如果本身是壁癌很嚴重的物件，日後需要持續修繕，累積下來也是一筆可觀費用。
2. 管線是否曾經重拉過呢？如果超過20年也建議要重拉全室電線。
3. 我們也曾看過被屋內的木頭地板多處被嚴重的蟲蛀，這種屋況都需要多加考慮。
4. 還有，如果格局非常不喜歡，建議千萬不要買，不僅是因為拆除、清運的費用高，若打掉多面牆也會影響到建物。

除了主要樑柱、樓地板、樓梯及屋頂均不可任意破壞、更動之外，承重牆及剪力牆更是不可拆除。（資料來源：好房網News ）

另外提醒，有些物件已被整理過，或者是美妝了，但是這些「用心」會反映在開價上。大部分自住者會擔心這類物件是否透過美妝來掩蓋難以被處理的缺點，像是鋼筋外露、生鏽、嚴重壁癌痕跡等等。但如果你急著有新屋入住，也不在意這間房子在 3個月前是用1300萬買來，但卻開價1800，那麼購入也無妨。因為自己整理一間房子需要耗費的心力也不少，只是值不值得就見仁見智。

多瞭解屋主的資訊

多瞭解屋主幫助你能稍微嗅到一些資訊：若你有意購買，在斡旋時你能有機會砍多少價。例如，急著出售的屋主可能會願意降價賣出，但是繼承老屋的屋主可能並不缺眼前的現金，他們會較願意等一個好時機以高價賣出，賺取更高報酬，所以也比較難議價。換屋已經入住的屋主，可能也較沒有資金壓力。但若是以換屋為賣屋的動機，卻仍住在屋內的屋主，大概會急用現金，可能會比較有砍價的機會。

「屋主為什麼要買屋呢？」
「屋主幾歲人呢？」
「屋主很多棟房子嗎？」
「當初房子是自己買的嗎？」
「屋主目前住哪裡呢？」

最後

紀錄自己近一年找屋買屋的經驗，希望能幫助到你 :) 祝福你能尋覓到理想的居所。

如果喜歡的話，請記得追蹤我唷～下一篇預計來說說「我找到心動的房子了，然後呢？」是一篇在講斡旋的初體驗與觀察心得。