房價暴跌下企業破產潮和居民赤貧......

最近，深圳的樓市量價齊跌的問題，特別是學區房、別墅等跳水甩賣的新聞，不斷成為媒體報導的焦點。今天我就結合深圳房價下跌的話題，來和大家聊下最近中國高層關於樓市的一些講話，以及系統分析一下中國樓市未來的走勢，以及其對中國整個經濟系統、金融系統的影響。

5月二手住宅過戶套數為3027套，環比下滑37.9%，成交套數創14個月新低；二手住宅成交週期為313天，較上月拉長24天。各種市場信號都在折射出，強勢調控下深圳樓市已經越來越“冰涼”。

上個月報導過深圳的一套學區房，降價600多萬出售的事情。雖然是法拍屋，但是這樣的降幅，還是足夠震驚市場，成為媒體報導的頭條。

而就在昨天，深圳的一棟4年前入手的別墅，狂降662多萬出手再次引起了高度的關注。讓深圳的房價走勢再次走上風口浪尖。熱點城市買房只賺不賠已經成為傳說。

4年前1500多萬買進一線城市房產，4年後“血虧”630萬拍賣，卻兩次流拍。近日，阿里拍賣網上一棟深圳別墅引發關注。

這套別墅位於深圳龍崗區大鵬鎮璞岸花園。阿里拍賣網顯示，該別墅的核准登記日期為2017年7月26日，房產登記價為1550萬元。但近4年後的5月8日，該別墅跳水降價400萬、以1150萬的價格拍賣，因無人出價流拍；20天后，別墅再次降價230萬元、以920萬元的價格拍賣，但再次流拍。

阿里拍賣網顯示，該別墅的第一場拍賣有93人設置提醒、5574人圍觀；第二次有88人設置提醒、5258人圍觀，但無人出價。

當然，降價630萬還沒人願意接盤，可能是因為別墅位於大鵬，位置比較偏遠，且房產是因被執行被拍賣，可能存在拍賣後因糾紛無法及時收房等潛在風險。但是，如果放在之前深圳樓市火爆的年份，不要說降價，就是平價出售基本都會被瘋搶。而現在基本是沒人問了，說明深圳樓市的冷清程度。

不僅是拍賣這種小眾市場，在此輪強勢調控下，作為當地樓市的關鍵指標，5月深圳二手房成交量一降再降，環比下滑4成，可謂徹底“躺平”。

深圳中原研究中心數據顯示，5月深圳二手住宅過戶套數為3027套，環比下滑37.9%，成交套數為2020年3月以來新低；成交面積為27.6萬平，環比下降37.3%。　

買方觀望情緒愈發濃厚。二手住宅成交週期自去年6月起，一路攀升，今年5月已進一步拉長至313天。

新房方面，5月新房市場成交繼續下滑，新房市場共網簽4566套商品房，環比下降15.3%；住宅網簽2677套，環比下滑23.6%。

在二手住宅調控加碼背景下，5月住宅成交佔比58.6%，連續5個月出現下滑；商務公寓成交佔比則連續4個月上升，佔比29.7%；商辦及其他佔比下滑至11.6%。

近期，有關部門陸續推出限價限售限購、房貸收緊、加大房貸核查力度等組合套拳，細化措施、圍堵炒房漏洞。

5月，深圳調整入戶政策，提高落戶門檻減少具備資格的購房人；出台新建商品住房和商務公寓銷售價格指導工作通知，對新房開始實施“指導價”並啟用商品房定價評估系統，藉以打擊借裝修變相抬高房價行為。

一手控需求，一手加大供應，深圳開始集中供地、大力發展保障性租賃住房。

在管控入市資金方面，6月初，深圳有關部門對轄區內9家主要從事贖樓擔保業務的融資擔保公司進行集體監管約談，全面排查經營用途貸款擔保業務，重點自查涉及房地產“貸款擔保”或“委託貸款”相關業務。

購房貸款也趨緊。深圳中原研究中心指出，目前深圳各大銀行房貸接受業務申請、辦理，住房貸款資格審核嚴格。除北京銀行維持4月利率水平外，各大行房貸利率基本統一，首套利率上浮45BP，二套利率上浮95BP。

所有的這些措施，都是為了嚴格控制目前處於泡沫高位的樓市。防止泡沫的破滅。這和這兩年房住不炒的戰略定位是相匹配的。和前幾天郭樹清的警告也是匹配的。郭樹清說，認為中國房價永遠不會跌的人將付出代價。過去，做多中國樓市的人確實賺到了盆滿缽滿，他們當然會繼續把這套賺錢的邏輯，複製到未來的房產投資中，至於要付出怎麼樣的代價，眼下是不會管的。

現在高層下定決心收縮進入房地產的資金，通過各種手段打擊違規炒房，深圳的樓市已經進入了撼動。南方的熱門龍頭城市可能都將熄火，北方的城市早已經熄火了。

更要命的問題還不在這裡，而是債務問題。而房地產是和債務捆綁在一起，根據中國國家金融與發展實驗室國家資產負債表研究中心（CNBS）數據，截止2020年底，中國實體經濟部門中，中央政府、地方政府、居民部門和非金融企業部門債務，分別相當於中國GDP的20%、25.6%、62.2%和162.3%（見下圖），總債務高達274萬億元，相當於2020年中國GDP的270%，無論絕對值還是相對值，都是中國有史以來的最高水平。

幾乎可以肯定地說，20年的地產紅利已經到頭。如果中國出現全面的高房價暴跌，接下來就是連續不斷的企業破產潮，大部分居民的財富也會化為烏有，之後金融體係也將被重創，接下來，整個當代中國經濟體係也就不復存在。

所以，押注中國房價是否會下跌，其實——就是押注中國經濟不會出現問題，就是押注中國的債務不會出現系統性危機，押注中共的統治地位是否能一直維持。現在，有多少人在進行這樣的押注呢？房地產最終是否會瓦解經濟系統？我們拭目以待吧！