美國生活: 小屋換大屋2

美國生活: 小屋換大屋2

換屋過程

我跳過買房子之前的準備，什麼頭期款、pre-approval 這些東西以前應該講過我這邊就不贅述。

買家接受出價

出價的部分，我不是專業房仲沒什麼好講的，你的房仲應該都會比我懂，但是還是大略以一個買家的角度來分享我們怎麼選擇offer。訂金就分成兩個部分due diligence跟earnest money，每個地區的規定好像略有不同，譬如我們這邊due diligence在offer接受之後當天或隔天買家就會把訂金收走，而且即便交易沒有完成是不用歸還，但是我聽說有些地方會有不同天數的時限，譬如有些地方offer接受後十四天才要付due diligence，earnest money 其實也是大同小異只是在我們這個區域，earnest money 通常會接受offer過三周後才要兌現，只是這部分的錢，在接受offer的一兩天內就會全部到律師的帳戶裡面。而接受offer的考慮不外乎就是，訂金的多寡，什麼時候可以close，你的buying power，跟最後房屋的售價。在有很接近的offers的時候，房屋售價就不一定會是最後的考慮基準。

這邊有一個小細節，買賣方如果使用同一個律師可以加速整個過程的時間，所以如果賣方有屬意的律師而你的房仲也覺得不要緊，使用同一個律師會是比較好的選擇。

賣舊家

我們一個多月前就打算好要把舊家賣掉，所以先做了很多是前準備，譬如說整理過房子的照片、房子的相關文件、survey等等的東西，我們自己也花了不少時間每個周末會想一下舊家listing price應該開在哪邊，尤其今年初的房市每周附近成交價都會略漲一點點。

以現在買方市場，房仲是建議兩天加起來8-12小時，大概可以看到20組人就夠了，由於疫情關係我們傾向於不要personal showing，只要offer接受了買家可以馬上進來看房子，就像上一篇說的，這間房子在coming soon的時候就成交了，買家也同意我們rent back 到月底，所以我們新屋可以順利交易。但是這種合約就會有很多細節需要注意，譬如說我們那時候在三跟買家討論說我們在close到我們rent back交屋之前，不希望有人在進入我租賃的房子(主要是小朋友還沒疫苗打)，本來買家是說要自住也同意我們的requests，但並未白紙黑字註明在合約當中，那時候太多事情要處理，可能也太相信別人，因為我們沒有in-person showing所以其實房價應該是低於市價約兩到三萬美金，我們以為買家佔了這點小好處，應該會履行口頭約定。沒想到交屋第二天就說他們八月一號要出租，然後七月十五號開始要有人來看房子，其實我非常生氣，某一天就帶了一組人說要來看房子，我當下就跟他白紙黑字修改條約說，從今天起到七月三十一號都只能vitrual showing，要不然我今天不會幫你開門，你之後來我也不會幫你開門(我們運氣好，因為rent back所以律師說我們可以持有鑰匙跟車庫門鎖到月底交屋，所以他們完全沒辦法進來)，即便是屋主跟房客，也不是說屋主想要進屋就可以進屋，這段時間花了很多心力在看屋主與房客的權益，他最後只能就範，所以如果你需要rent back，盡量把所有可能的情形寫得越詳細越好。如果是賣方市場不用客氣寫得對你越有利越好。

新屋貸款

我們其實在舊房子交屋之前把新屋貸款需要的資料全部都準備好，只是剩下舊屋交屋之後最後我們收到現金的部分，我們貸款也不是jumbo，頭期款也大幅超過20%，信用分數好，每月應繳金額跟收入比真的不高，本來以為是很簡單的貸款過程，但是因為我們選擇chase，貸款部分在鳳凰城，我們人在東岸，又加上我們房仲有給我rebate，我們本來closing date是星期四，星期二早上說星期三下午貸款能好，結果chase沒算到房仲rebate，星期二下午發現問題，但是發現之後通知律師跟chase但是律師下班了，第二天chase又要東岸快十點半才上班，因為時差的問題一直到星期四下午才搞定貸款但是律師下班不能交屋，星期五早上又要等十點多chase才開工搞到星期五下午五點才拿到新家鑰匙，貸款我是會建議最好找當地的lender，在同一時區可以比較有效率解決問題，最好可以找broker才能確定房仲rebate這些東西一開始就在文件裡面。

其實晚個兩天問題也還好，但是我們本來安排星期五要開始remodel廚房，remodel team 說這樣下星期三可以完成改造，我們安排星期四搬家公司來幫忙搬家，但是因為一個延後加上周末，我們只能一邊remodel一邊搬家，事情就有點焦頭爛額，所以我會建議closing date最好選星期三，前兩天可以檢查文件跟準備缺件，星期四星期五可以留著當貸款如果有問題的預備，我們運氣好最後星期五下午拿到鑰匙，要不然又要延到星期一，那整個周末我大概會緊張到爆炸。

如果要居家改造跟雇用搬家公司搬家，時間最好抓寬鬆一點，我們這次會抓那麼緊主要是因為前面說到買家突然改變想法，一直要試圖進我租賃的房子，我室友非常擔心，他想要在新家交屋後一星期內搬離舊家。

我這邊沒有討論到房子檢查跟檢查後房價協商的部分，但是你的房仲應該都比我了解，我今天提出來的問題是，房仲當初沒有提醒的部分，不過也不能怪他，主要是真的沒想到有人會買了房子馬上反悔本來的口頭約定。下一篇可能簡單討論一下如果要做home remodel怎麼去找remodel team，我一開始也不知道從那邊下手，直到去某個北美裝修版問，才發現現在找remodel team或是handyman那麼方便，如果有興趣那就過兩天再回來看囉!!