美國: 買房子要注意的事: 找房屋仲介，things you should know before buying a house part 2

五個月前我寫了一篇在米國找房子要注意的事情，其中大致上提到一個有計畫買房子自住的人或是家庭，要怎麼自己先做功課，會幫助你在找好仲介之後，更快速跟仲介討論，進而能縮短找到你理想房子的時程。今天要來討論一下怎麼找房仲，房仲會幫我們做什麼事情?

首先我們先來討論一下房屋仲介，會做的事情，大致列舉如下:

• 把賣房子 訊告訴你，比較專業的仲介，會大致跟你討論一下每個建案或是二手房子的大概情況，包含學區、房型的優缺點等等。
• 在討論之後，你有發現有興趣的房子，房仲會帶你去賞屋，並跟你介紹房子的詳細內容，譬如他的建材用料，如果是inventory或是二手房，你可以真正進去你屬意的那間房子，但是如果是預售屋，很大機率會被帶去看樣品屋，討論社區裡不同的房型，跟你升級的一些選擇。如果不是批次建商，而是客製化建商，可能也沒樣品屋給你看，只能看別人下訂蓋得差不多的房子。
• 在做好決定之後，如果你有需要，房仲會幫你推薦inspector跟mortage broker，如果你選擇的是預售屋，必須跟房仲還有建商討論你要的地號、房型，會給出大概的估價，一般來說新的房子大的建商都會有合作的貸放款機構，如果你使用這些機構，建商會返回一點現金給，這些現金可以用在房子的設計或是材質的升級上面。
• 預售屋主接下來就要去建商那邊討論詳細的設計，有很多東西可以選擇，譬如說你要不要四面貼石頭，要不要做screen porch，地板地毯櫃子要不要升級，閣樓地下室要不要finished，要不要做隔間跟衛浴等等。這些升級價格可能從幾百塊到上萬元，像說吊燈組的升級可能就幾百塊，閣樓隔間這種可能就要上萬元。
• 貸款的部分會跟你的收入、花費、信用紀錄有關，也會跟當前正個市場的利率相關，房屋檢查的部分，檢查技師會跟你說這個房子可能需要修繕的項目跟金額，你可以幫他當作跟屋主最後討論房價的依據，等檢查通過貸款下來，就要去律師那邊簽約，但是在簽約之前，你必須把你的頭期款電匯給律師事務所，房仲陪你簽完字，他她的任務就結束了。
• 仲介費都是賣家付清，每個州比例不太一樣，像五年前我們買房子買方賣方的房仲都會收取3%的仲介費，今年好像變成2.4%，有些房仲(我問過比較多是中國裔的)會退一半的仲介費給你，但是大多是這種情況都會是你的案子很簡單，房仲也不會花太多心思在你身上，如果是預售屋的部分，可不會拿到現金減免，房仲會把建商給他她的仲介費轉給你當作房屋設計升級的費用。

所以這樣大致整理的房仲會做的事情跟收費，那身為一個買家怎麼跟房仲配合，我上一篇文章大概提到，你對你自己的需求越清楚越好；再來挑選房仲的時候要先去打聽這個房仲的名聲，好的房仲會幫你做很多事情，爛的房仲可能連貸款的小技巧都不知道，這個部分可以從熟人用過的房仲尋找，盡量避免直接在網上搜尋。你找的房仲最好是對你目標區域很熟悉，我們上次找的房仲本身就是住在我們目標買房區域內，我們最後買的房子就比鄰他的社區，這個好處是房仲會對社區附近的大小事情很了解，之後的都市規劃，可以透漏給你更多有用的資訊。最後當然價格很重要，能找到仲介費折扣的房仲可以幫你省下不少錢，但是這個部分你真的必須做好功課，可以減少房仲的工作，那他她會更有意願降低仲介費。