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【驗屋相關】自助驗屋簡易流程，驗屋的11個步驟

Mr. Engineer工程先生

2021 年 7 月 30 日

Photo by Glenn Carstens-Peters on Unsplash

有鑑於各家建商對於驗屋流程不是很一致，對於該如何檢驗房屋的品質有沒有什麼簡單的方法，我想還是做一個基本的整理，可以把一些基本的問題發現出來，避免把買房子這開開心心的事情變成滿肚子的怨氣。

內容目錄

自助驗屋基本流程

1、建商點交事項，確認物件數量是否正確及測試電視、網路及電話訊號是否正常。(建商端進行)如果今天建商沒有準備任何儀器驗屋，你可以遵循以下步驟進行驗屋：

2、將各大面盆及水槽放滿水，包含廚房水槽、浴廁面盆，並同時開啟以上幾項水龍頭，觀察水壓夠不夠強。

3、試沖馬桶，測試排水順不順暢。

4、測試各個排水口的排水順不順暢，包含陽台排水孔、廚房排水孔、浴室排水孔、冷氣排水孔(這部分要請建商準備水管方便注水)。

5、回頭將剛剛放滿水的水槽及面盆放水看排水順不順暢

6、用水區洩水坡度測試(浴室及陽台)

7、測試各個插頭接線及供電是否正常。

8、門窗開關順暢度測試(同時觀察門窗框、門窗扇及玻璃是否刮傷)。

9、地磚空心測試(同時觀察是否破損)。

10、壁磚空心測試(陽台及浴室會有壁磚，同時也觀察是否破損)。

11、對外牆面、室內天花板、浴室牆面漏水觀察(觀察是否有水痕)。

12、牆面油漆污漬查看(往後不裝潢比較有需要，否則此舉很多餘)。

以上是我認為自己驗屋的話，比較需要注意的幾個重點，驗起來也必須花不少時間了，另外，有關於防水的部分，建議要求建商下雨天的時候再看一次房子，來的時候特別注意窗框四周，那是最容易漏水的地方，對外牆會比較難找，建議帶著手電筒一起去會比較好，也可以用手機手電筒照，不過請只在驗防水的時候這麼做，如果你觀察任何項目都要用手電筒的話，大概沒有什麼項目可以過關，就舉油漆為例，一底二度油漆的意思通常最後一度會是用手刷，手刷油漆不管怎麼樣一定有刷痕，尤其是用手電筒照更明顯，但這不影響你生活，請不要跟自己過不去嘍。

❚ 各步驟說明

1、建商點交事項，確認物件數量是否正確及測試電視、網路及電話訊號是否正常(建商端進行)：

這個部分指的是你家裏的所有設備，像是廚具，廚具附屬物件，例如烤箱、碗架、洗碗機之類的單品；再來像是插座有幾孔、電視孔、網路孔、電話孔有幾孔，這在客戶變更裡是要加減價的，所以給你的時候必須是當初說好幾個就是幾個；浴室裡的物品，例如免治馬桶、暖風機、毛巾架、置衣架、蓮蓬頭等等；陽台物品像是水龍頭、瓦斯供應管、陽台燈等等。

總之就是在簽約的時候建商承諾要給你的東西，在這個時候會一一點交給你，當你確認這些設備沒有問題簽字後，有些建商就不理你了，所以驗屋時可以針對這些物品的功能去做測試，電器設備會有保固書，這一定要拿到手才行，不過時間久了還是會懶得去翻當初的保固書，像我自身家中建商附的微波爐，後來就懶得送修直接買新的了。至於網路、電話及電視訊號會由建商的弱電廠商或是建商的工務進行，畢竟平常人不會沒事準備那些器具。

2、將各大面盆及水槽放滿水、包含廚房水槽、浴廁面盆，有浴缸的話放1/3的水，並同時開啟以上幾項水龍頭，觀察水壓夠不夠強：

這個動作有兩個重點，一個是觀察供水水壓夠不夠強，一個是測試排水順不順暢，而且重點是，一定要一起打開，千萬不要相信建商說因為你同時開好幾個所以水壓變弱的鬼話，你想想看如果家中有人在洗澡也同時有人在煮飯水壓就不夠強，那以後是不是這兩件事都不能同時做了，這不就很瞎；再來是排水，順暢跟不順暢的排水應該不需要多做解釋，基本上你會聽到水被吸進去強烈的咕嚕聲，排水口也會有水龍捲，如果不知道順不順暢的話，那就同時開著水龍頭跟排水孔，不順暢的排水在這時候就會開始積水，通常排水是比給水快很多的。

有些建商對廠商不好，像是放款延遲或東扣西扣，廠商就會挾怨報復，在排水管裡面亂倒東西是最方便又不會馬上被發現的方法，建商都從你那邊拿走那麼多錢了還苛刻廠商，你覺得他會真心對你好嗎，不會吧。

↑戶內所有水龍頭打開，測試水壓強度；另外把水槽放滿，包含浴室及廚房(不好意思我只能拿寒舍來做示範，請各位不要見怪XD)

3、試沖馬桶，測試排水順不順暢：

相信我，你不會想排泄物倒沖的，不解釋。

4、測試各個排水口的排水順不順暢，包含陽台排水孔、廚房排水孔、浴室排水孔、冷氣排水孔(這部分要請建商準備水管方便注水)：

應該不是所有建商都這麼有貼心會幫你準備水管，我自己住的房子當初就沒有這回事，所幸傻人有傻福，排水管沒堵住，不過你別帶看房子的時候就叫建商幫你試排水喔，大概不會有幾個人理你，那很麻煩，通常是到驗屋的時候稍微有心一點的建商才會幫你準備，基本上每個排水孔注水一分鐘，沒有倒灌就是合格的，冷氣排水孔不能用太大的水量去試，因為冷排的水是用滴的，管徑本來就不會太大，硬要用大水量灌水而倒灌的話，換做是我也不會想理你XD。

5、回頭將剛剛放滿水的水槽及面盆放水看排水順不順暢：

在第一步驟放的水這時大概已經滿很久了，接下來把它放掉，觀察排水順不順暢，特別需要注意的是要打開面盆下方的櫃子，有沒有漏水去摸管子接口及U型管最下面的轉折處就知道了，通常建商覺得這裡沒人看到就會隨便亂做，另一個不會看到的地方是廁所及陽台天花板檢修口上面，因為裡面通常不會擦油漆也會亂做，打開上去看看，看有沒有留下模板殘骸，或有沒有奇怪的東西卡在混凝土裡面，像是鐵絲、捲尺、筆之類的，那就要擔心了，這建商一定搶快鋼筋有放模板有釘就趕快灌漿，根本沒在清版面的，好啦這是題外話，還是趕緊注意排水順不順暢跟有沒有漏水吧。

↑水槽下方這幾個接頭處要特別注意，可以用手摸摸看有沒有水滴

6、用水區洩水坡度測試(浴室及陽台)：

面盆跟排水孔試完水，接著就可以在陽台及浴室放水做地板的洩水測試了，原則上用蓮蓬頭跟陽台的水龍頭即可。放好水之後可以先去做別的事，由於這些地板的洩水都是緩洩水，一時半刻也不會排完，所以你可以先進行下個步驟。基本上觀察標準是不要再不是排水孔的地方積水，比如說完全在排水孔對向的角落，那就不正常，其他地方如果有薄薄的積水那都比較無傷大雅，畢竟地磚一片一片不是一體成形的，而且還有地磚縫，不太可能完全做到完美洩水的。

↑用蓮蓬頭對用水區域測試

↑只要跟排水口相對的這幾個角落不要積水，基本上都OK，至少這表示他洩水的方向沒有做錯

↑到最後留下這樣的面水都還是可以的，因為淋浴區面積小，不容易把洩水坡度做大，做大你反而要擔心站上去感覺斜斜的

7、測試各個插頭接線及供電是否正常：

這個測試在比較古老的做法中，是用小夜燈去看插座供電是否正常，但隨著時代進步，現在都使用插座安全測試器，因為它除了看出插座有沒有供電之外，還可以看出接線正不正確，一般插座都要有三條線，正極、負極以及接地線，接地線的功能是讓你不要被電到，所以這功能重不重要要不要驗，當然要。除了在驗屋階段使用插座安全測試器外，裝潢結束後也可以用這個儀器測試接線是否正確，由於有時裝潢會改插座的位置，這個儀器留到這個時候都還有用，算是滿實用的驗屋器具。

↑插座測試器亮兩個黃燈是所有接線，包含正極、負極以及接地線

↑裝潢之後很容易漏接接地線，只亮中間燈的狀況就是地線沒接

8、門窗開關順暢度測試(同時觀察門窗框、門窗扇及玻璃是否刮傷)：

結束了上面的測試後，可以去家裡的每扇門窗開關看看，有時候橫拉窗可能建商放久沒上油會卡卡的，門沒有裝正的話關的時候會撞到門框等等奇怪問題都有可能發生，你也可以在這時候看門窗有沒有小刮傷，這都可以修補，如果刮傷得特別嚴重甚至要求更換都是可以的，不過偷偷講我們常在驗屋前美容處理就是了XD，師傅的美容修復技術真的沒話講，完完全全不會發現。另外門的密合度也是可以檢查的重點，有時你把門闔上之後，仍會有小部分空隙導致室內外有氣壓差的時候門會一直叩嘍叩嘍的響，調這個很簡單，只需要一把螺絲起子，不過不跟你說的話大概不會有人去動它。

9、地磚空心測試(同時觀察是否破損)：

這時就要拿出打診棒來了，原則上空心的位置聽起來會非常清脆，如果空心只發生在邊邊一點點的話，就盡量不要去動它，因為這種情況日後也不會脫落，但超過1/3空心就要小心了，什麼叫超過1/3呢，就是你把一塊磁磚分成九宮格，裡面有三個部分空心就是超過1/3，這時候整塊更換會比較好，畢竟那是施工品質問題，如果伸縮縫又留不夠的話(請參閱：交屋驗屋Q&A：地磚跟牆壁的銜接處，踢腳板好還是矽利康好？)家中多片瓷磚一起空心拔起都是有可能的。

10、壁磚空心測試(陽台及浴室會有壁磚，同時也觀察是否破損)：

同上，只是這時候換成壁磚，基本上整片牆壁刷過去可以很明顯感受到聲音不一樣的地方那就是空心的位置了，家中會有壁磚的位置通常是浴室及陽台，空心的壁磚很容易敲下來，用你的打診棒就敲得下來了，不過勸你別自己幹這件事，建商到時候說是你自己弄壞的不幫你修理，那不是很倒楣。

11、對外牆面、室內天花板、浴室牆面漏水觀察(觀察是否有水痕)：

漏水這件事總是令所有買房的人最為困擾，水的來源有兩個，一個是室外的雨水，一個是給排水管線內的水。室外雨水最好是雨天的時候來看，不過並不是每個人都那麼剛好雨天驗屋，所以這時可以拿著手電筒針對窗角的部分觀察有沒有水痕；再來是廁所的隔間牆，這也是容易漏水的地方；然後往你的天花板看去，看有沒有水痕留在上面，最後是地板牆面交界處，因為如果漏水的話，最後一定都會流到那個地方，看看有沒有水痕，不要日後再來處理漏水，你會很痛苦。

12、牆面油漆污漬查看(往後不裝潢比較有需要，否則此舉很多餘)：

最後這個步驟我講出來其實是叫大家不要做，以前驗屋時很多客戶很喜歡看牆面這邊髒髒那邊髒髒，有些髒污還是小孩進來之後踹上去的，這時候就很想蕊死他們，請問你們有看過裝潢現場嗎？師傅標尺寸標在哪裡，你家牆上，你家的牆上在裝潢的時候會比現在髒100倍，全部裝潢好會在油漆一次，你這時候叫我補這要幹嘛，尤其是那還是你弄髒的，整個就很火大，不過有件事另當別論，就是很大很深的裂縫(請參閱：交屋驗屋Q&A：牆面裂縫跟結構安全到底有沒有關係)，如果是大裂縫，這間房其實我就不會買了，這建商是補不好的，油漆只是薄薄的一層表面修飾材，那有可能是結構問題，這最好別等驗屋的時候發現，預售屋雖然有可能比較便宜，但看的見的東西有憑有據還是稍微安全一點的。

驗屋的必要及不必要

另外，有些建設公司會說你先辦理過戶我們再幫你處理這些缺失，不好意思千萬不要喔，不是說不相信人還是怎樣的，而是錢交出去之後你還剩什麼籌碼，沒有阿，所以還是處理完再過戶，別傻傻的被坑。當初我們家在驗屋的時候我還沒入行，明明就一堆問題卻很快就過戶了，導致後來得自己處理很多事情，而且建商又沒售服，好在自己是做營造的公司倉庫借一些工具回來就可以自己修了，但不是每個人都做營造的，對吧，要住好幾十年的房子，還是好好驗屋再過戶喔。剛剛驗屋的缺失，可以使用紙膠帶在缺失位置做記號，記得要拍照記錄，想想如果磁磚需要更換換掉貼紙不就不見了嗎？貼心一點的主任會幫你拍施工前施工後的照片給你，通常是不會，所以你還是自己拍會比較好。

另外，有些人會教說帶彈珠去驗地板平不平，個人認為這很沒有必要，我也不知道為什麼要驗這個，其實他對你生活起居沒什麼影響，不可能斜到你站不穩或家具擺著會從前面滑到後面馬，地磚空心才是日後居住會影響到你生活的，所以拿彈珠到底要幹嘛我真的不懂。另外有些人說要用紅墨水，我覺得增加辨識度這個理由很好，但是那是你家，你就動手摸摸看，反正以後也是你的，帶著感情摸摸他去驗屋不是更好嗎？