投資筆記 有關海外房地產投資 (一)

因為求學及工作之故，雖然不敢說是全球跑透透，但至少也待過數個國家一段時間，作為異地游子，一開始當然不會想在當地買房置產，但是也認識當地不少人，之後也成為不錯的朋友，甚至是之後工作上的好夥伴，也有跟異國友人擦起了火花，當下會萌生是否要在當地定居的念頭，基於這樣的假設，慢慢地去了解當地的房地產市場，不敢說很懂，只能說是有點研究，後來幾次回國後，發現，本國的房地產產業也對海外房地產很有興趣，他們舉辦多場說明會，甚至組團帶有興趣的買家去當地考察，基於我不得閒得個性，也常常過去湊熱鬧，也跟一些房仲有些交流，這篇文章就是我的一些見解，有關海外房地產投資，有資訊不對或錯誤的，請別見怪。

海外房地產投資的注意事項

房價合理性

買房子算是一個人一生中，可能最大筆的交易，就算在本國買房子，也會擔心是否買貴的問題。海外不動產更不例外。某些國家，甚至還有賣給本國人是一個價格，賣給外國人又是另一個價格。外國人常常被當成冤大頭，除非你是一個跨國集團，才有可能對該國政府有話語權，假如像你我一樣只是個小小的投資人，可能就只能任由宰殺。因此房地產的透明程度，就成為一個相當重要的關鍵。在2020年公佈的全球地產市場透明度指數報告，前3名分別為英國、美國、和澳洲，據統計前30名國家皆屬於高度透明等級。國人常投資的，如新加坡第14名、香港第15名與日本第16名。台灣名列第23名，這些國家皆有完善的房價公開資訊，至少可供在購買時做為比價參考的依據。

全球地產市場透明度指數 Global Real Estate Transparency Index

https://tinyurl.com/yydlodam

國家政策是否支持

房地產是牽連到國民居住的基本需求，房價的高低會直接影響當地居民的生活。所以各國政府都會關注房地產發展的問題，所以很多人說房地產是一個國家經濟發展的火車頭不是沒有道理的，但若是房市過熱，有居住需求的人買不起房，就會產生很多民怨，政府會想辦法打房，若是房市過冷，政府會想辦法給建商優惠，來刺激房市活絡， 然而，畢竟我們不是當地國民，不能一味的仰賴當地銀行的貸款，且不是很多國家的銀行願意放貸給外國人，這些國家政策會有改變的風險，投資時要多考慮自己對這類政策變化的容忍程度，假如該國政府做出了政策的改變，也代表該地的房地產真的持續成長到段府不得出手的地步，反向思考，是不是到了該出場換手的時機。

馬來西亞暫停第二家園移居計劃申請　預計最快明年重新開放

https://tinyurl.com/y23gvcnh

英國宣布印花稅減免政策，印花稅減免政策規定，50萬英鎊以下房產交易免印花稅，50萬以上房產交易50萬部分免稅

https://dy.163.com/article/FGSR3E010515JR5K.html

居住文化的差異

台灣的都市化程度相當高，住宅區和商業區並沒有太大的區隔。 住戶可能到住家一樓下就有便利商店，走路5分鐘內到捷運站，甚至上班，生活機能良好，交通便利。可是當你購買海外不動產的時候，不能以台灣的習慣選擇房屋，需要以當地人的思維來選擇房屋，以美國華人聚集的洛杉磯為例，洛杉磯的市區並不是當地人喜歡居住的地點。 當地的華人甚至喜歡聚集在離市區1小時車程左右的Diamond Bar是Rowland Heights區，住家週邊幾乎都是清一色的獨棟別墅，要開車可能半個鐘頭才會有區域型的購物廣場。提到房地產投資，許多人都聽過專家會說：「location、location、location」，海外房地產投資也是一樣，買到對的地點，未來才好脫手。

房產交易是否熱絡

房產交易成交量會是一個非常重要的因素，房市成交不夠熱絡，房屋就不容易轉手，連帶賣出的價格也不漂亮。 有些國家因為經濟或文化等因素，國民不熟衷於買房，與華人有土斯有財的觀念大大不同。這樣的地方會因為房屋自有率低，所以不缺房客承租。但是要脫手時，卻可能面臨無人接手的窘境。另外，如果購置的不動產是屬於特殊類別的產品，並非大多數居民需求的物業，也許總體房市的成交量看起來不低，但該產品因為特殊的定位，也會落入成交量的陷阱裡。 

匯率的波動

海外投資房地產大多採取直接投資，也就是直接曝險在匯率波動中，匯率風險其實是中性的，外幣匯率上揚，等同於外幣計價的資產都跟著水漲船高，就算當地房產價格不變，光靠匯率就有可觀的獲利，反之，要是匯率下跌，房地產要有足夠的漲幅才能夠獲利，房地產投資是屬於長線投資，只要能在匯率的相對低檔，人手好的投資標的，相信未來都能有加成的獲利回報。

租金報酬率計算的方式

大部分海外房地產的報酬率會為了廣告效果，其實是所謂的毛報酬率。 也就是房客所給的年租金去除以房價所得到的報酬率，並沒有扣除其他任何的成本， 像日本就有持有稅、公共修繕積金、管理費等額外費用，扣除了之後所算得的報酬率才是淨報酬率，而且，近年來許多國家為了防止海外炒房，對於外國人購屋或售屋開始有一些額外的特別稅負與限制，如英國和澳洲就有印花稅來抑制房價，而實質上每個國家的規定不盡相同，可業者在推銷時大多不會明說，且之後也沒做售後服務，客戶都是成交後才開始面對這些麻煩及瑣碎的問題，下次看到心動的租金報酬率時，別忘了仔細看清楚租金報酬率計算是否有包括其他的額外支出。

保證租金投資報酬率是否可靠

海外房地產最常起爭議的就是誆騙保證租金投資報酬率，最常見打著保證租金投報率幾%的廣告，來吸引投資大眾上門，但很多業者都會誇口保證租金投資報酬率可達20~30%，但是保證租金報酬期間過了一段時間之後，是不是還有那麼高的報酬呢?這點就必需要好好的注意，有個案例是底特律的房地產，因為房價不可思議的低，有業者在售價灌水銷售，打著帶裝修並附包租一年10％的報酬 。「結果羊毛出在羊身上，雖然第一年有保證10％的租金，但包租期間過後就找不到房客承租，經查實價登錄才發現根本買貴了一倍，結果要賣也不是，想出租也租不掉，其實底特律原本曾經是美國的汽車中心，是通用、福特以及克萊斯勒，三大汽車公司的總部，但是近年來已經沒落成三線城市，根本沒有那麼大的房地產需求，投資人真的要做好功課，假如可以先行確認該城市的住房率跟租金行情，就可推算出有真實的租金投資報酬率，這些資訊在房產透明度高的國家很容易取得的，提出保證租金投資報酬率的最好就是開發商本身，假如是代銷公司、資產管理公司提出的，一旦出狀況，開發商是不需要為此負責的。

租稅的考量

房屋和租金都在國外，一般來說都需要向當地政府繳交財產稅與所得稅，購買之前應先評估過當地稅務的規則，有沒有需要請會計師或代為申報的費用。如，英國跟台灣有簽署DAT（Double Tax Agreement）。 投資英國的台灣人享有與英國公民同等的稅務優惠（享有個人所得免稅額），投資這樣的國家就能夠大幅減少稅務方面的支出，另外，針對海外所得的部分，在台灣也是要誠實申報。台灣對海外所得，一百萬台幣以下的海外收入不需要申報，超過一百萬的所得，可與台灣所得合併申報，以目前的稅制，超過6百萬以上的部分，才會被課徵20％的稅率，對於領薪水的上班族來說，這樣的投資管道也不失為一種投資兼節稅的理財工具。

房價所得比指數

房價所得比簡單來說，是指要花多少平均年薪才能換得一間中價位的住宅房地產。如果這個指數越高，代表這個國家國民的購房地產的壓力越沉重。 在華人地區普遍有土斯有財的觀念，這個指數比其他國家來得高，所以這個指數必須跟當地的購房文化一起比較作參考比較，所以通常都是華人地區做比較，歐美國家在另外比較，房價所得比指數較低的話，通常該地的購房文化比較偏向買房自住，如果房價所得比指數相對較高，但是購房文化偏向租房的國家，上漲的力道就會有限，做海外房地產投資時，這個指數可讓人們對當地房地產現象有些了解，最好，能有當地人帶領才能真正地貼近當地的房地產市場需求。

依Numbeo網站公布2020年的全球年中房價所得比排名

https://www.numbeo.com/property-investment/rankings_current.jsp

交易過程的安全性

過去台灣尚未有履約保證機制之前，時常會聽聞有房仲收了頭款就捲款而逃，或是代書將房產過戶到自己名下的離譜事件，而跨國的交易更是跨了好幾手，更需要保護自己的交易安全，免得房屋沒買到，還賠了自己的老本，海外不少國家由於並沒有保障機制，開發商一旦出事，很有可能直接拿錢落跑，所以為了安全起見，至少選擇是當地前3大開發商的物件，挑選市中心的物件較為保險，此外，所有的款項千萬不要由第三人經手，訂金先直接匯給開發商，其餘的款項通常透過律師來經手，進入律師信託帳戶，就像履約保證專戶一樣，在雙方約定的條件成立時，律師才會把款項撥付給對方，透過第三方公正單位，如律師或履約專戶來處理，才能保障自己的交易安全。

心得

海外房地產投資其實比國內房地產投資複雜很多，需要注意的細節更多，不過，國內房地產投資會碰到的那些問題，一樣會有。海外房地產的物件是不是真的是好的物件，我相信，應該不一定，因為好的物件，海外當地的房仲業者就會自己吃掉了，不會外流出來，有些當地業者會將房屋價值高報，價差還可能差到10%~20%以上，而且還會再跟我們收取仲介服務費，投資者礙於不熟悉當地市況及無法實際賞屋，只能當冤大頭被剝削，但是不是比國內房地產投資投報率來得高，我相信一定是有，但魔鬼就在細節裡，要小心、小心、再小心。