越南房地產租賃市場持續崩壞，河內黃金店鋪、A級辦公室的神話破滅

疫情影響下的越南房地產租賃市場如何?

本公司整理30天來，各大越南當地報導，綜合以下的結論。

受到疫情最嚴重的是店舖，包含街邊店、百貨公司櫃位，以及大樓下店鋪，其次是商業辦公室，如同以下截圖標示部分，不光是租金下降30-50%，更是出現大規模的退租潮。

以越南首都河內市來說，租賃市場的變化更會加快新舊城區的世代交替。

越南房地產首當其衝的是租賃市場，因為它已經快速反應了疫情的立即損傷，房客賺不到錢了，退租、換租、談降租金了。

河內市的店鋪、辦公室租賃市場大致區分兩大支撐：舊城區的觀光主體、新城區的商務主體

但是疫情是不會區分的，觀光與商務雙雙落馬，這幾周我們開車出門的時候往街邊看，常常看到以往熟悉的小吃、服飾品牌店都拉下鐵門，換貼上一張招租的廣告紙，這樣的持續變革下，是否能穩住未來的房價與發展，讓我們繼續看下去。

河內市店鋪退租潮止不住了

河內房地產店鋪租賃受傷最重的的就是所謂的舊城區，也是觀光客、第一次來越南、剛來做生意…等，大家所朗朗上口的還劍湖區、36古街區。

舊城區小路蜿蜒、古樹盎然，懷舊的越南風情一直是觀光客的最愛，尤其以大量的西方遊客home stay方式一次住個幾個月，跟亞洲旅客的短暫停留。受到疫情影響，舊城區營業額可以降到80%，包含紀念品店、民宿、旅館、飯店、越南傳統小吃店、餐廳、八大行業…等盡是如此。

第一波的退租潮發生在2020年的4月份，財務槓桿高的營業單位率先受不了，之後越南河內疫情穩定後，當地人興起消費風潮，但是隨著2020年7月份再度爆發第二波疫情的情況下，企業主紛紛決定結束營業，不看好未來不再堅持。

舉例來說，Hang Gai的商店可以退租到80%，還有號稱全河內最貴地段的Pho Hue也是湧現退租潮。

觀光客進不來，本地消費力道被第二波疫情打散，讓舊城區的人們第一次感受到沒有什麼是永遠，曾經的金雞母店鋪如今成為一文不值得空殼子。

對河內房地產的影響來說，舊城區的房價也會隨著原先支撐最大動力「黃金店鋪因素消失」，而下降，這對河內舊城區的地位消逝有相當大的影響，會加速河內市紙橋、慈蓮區域的茁壯與房價上漲。

不光是越南首都河內市，南方大城胡志明市各大消費熱區，也是出現店鋪退租潮：

疫情之下的河內辦公室出租市場呢? 

隨著疫情轉變為常態與人們共存，河內市商辦大樓一樣是受到嚴重衝擊，以下我們分成幾個角度來分析：

1. 外國企業進駐的腳步受挫，不管是今年準備投資越南的外資企業，或者已經在外省份有廠區準備往首都設立辦公室的企業，受到疫情撲朔迷離的影響，大部分都停下腳步觀望。原先預估的9月份開始開放讓有工作證的外國專家入境恢復正常工作，也因為第二波爆發而有變數，停滯的政策造成河內市A辦出租市場一片安靜

2. 本地企業擴張的預算受限制，原本想要擴編制，想要換更大的辦公室的企業。也考慮疫情對未來的不確定性，暫時暫緩所有的發展決策，以原先辦公室暫時使用為主，不搬遷了

3. 本地企業破產，縮編制、甚至主動降級辦公室以節省經費，例如從A辦降到B。如同我們截圖劃線的重點

4. 新創企業辦公室租賃驟降，現在根本不是創業時機點，少了非常多辦公室需求

2020年之前，河內市的標準A、B辦公室一直呈現需求高於供給的情況，一大堆外國企業抱著大把現金要找好的辦公室地點，也造成租金高居不下，這一波疫情也讓河內辦公室租金跟租賃重整，租金的幅度整個城市來說降幅平均為25-30%

其中最嚴重的是黃梅、河東這兩個郡，因為過多的本地企業縮編、破產所導致。

疫情之下越南河內房地產機會點?

我們一致認為河內舊城區( 還劍湖、二徵夫人…)的地位會受創，一路從租金下降、退租、到房價支撐不住，到整個區域的蕭條；相對來說往西邊走的新城區 ( 紙橋、慈蓮、青春 )會隨之而起，請各位在做投資選擇的時候做分別以及選擇。

外國投資人無法直接投資購買越南的街邊店鋪，但如果在法源基礎、資金允許情況下，或許可以搜尋有沒有合理的街邊店鋪做接手動作，2020年會是一個很好談判的買點。我們建議的區域會是：巴庭、棟多、紙橋、慈蓮、青春，這些區域。在挑選上以學區、上班族的區域為主，盡量避開大型社區已經有百貨商場，因為居民逐漸地址會在內區做消費。

至於如何挑選河內房地產好鄰居的，請閱讀我公司的解析：越南河內市房地產投資，如何挑選好鄰居？讓您房價漲不停