房產稅與木桶理論：為何房地合一稅好像效果不彰？

房地合一稅（房地產交易所得稅）被委員說「無效，越打、件數越多」，行政院跨部會小組也說在研議把短期持有的時間延長來改進這問題。

這件事情，我覺得其實就是上有政策下有對策，對於炒房客來說，你擋了這條路，他們整天琢磨的當然就是換一條路來走。所以這件事其實有點像「木桶理論」，也就是木桶能裝的水量，取決於桶子上最短的那片木板。

【房地合一稅是什麼】

目前的房地合一稅是這樣，如果你的房子持有1年之內就賣掉，會課徵獲利金額45%的稅、1~2年則是35%、2~10年為20%，10年以上為15%。也就是說，房地合一稅其實是一種遏制短期房屋交易的稅，你拿到房子之後越快賣掉，稅就越重。

所以那炒房客會怎麼做？除了鑽漏洞的以外，大部分就分成兩種方向，一種就是去玩沒有課房地合一稅的東西，比方說紅單炒作；另一種就是把房子放久一點再賣就好。

【短期交易被遏制，但持有2-10年交易物件暴增】

在房地合一稅近年來所謂的「件數越來越多」，其實指的是「房子放久一點再賣」的數量越來越多。

在107年度時，持有2年之內交易（適用45%或35%稅率）的件數，約佔整體繳稅件數的60.3%（佔總稅額51.7%），而持有2~10年交易（適用20%稅率）僅佔37.8%（佔總稅額46.6%）。

這個數字從108年起就開始變得很奇怪，持有2年之內交易的物件數量改變不大，但持有2~10年交易的數字整個暴增。造成前者從60.3%直接跌成38.2%（佔總稅額24.4%），而原本佔37.8%的後者劇增為60.5%(佔總稅額74.2%)。

到109年(9/30號為止的數據)就拉得更大，持有2年內交易的物件總量改變還是不大，但比例縮到只佔29.9%（佔總稅額17%），持有2~10年交易的物件擴大到69.3%（佔總稅額82.4%）。

所以從數字上來看，這件事我覺得都去怪房地合一稅是不夠公平的，因為兩年之內交易的物件的確改變不大，暴增的都是2~10年交易的物件。可見它對於短期交易的確有抑制作用，但對於把房子買來囤個幾年再賣的投資客，效果就顯得不大了。

【那問題在哪裡？可能在持有稅】

為什麼「囤屋多放幾年等房市起飛再賣掉」的策略會划算？更大的問題應該是持有成本太低，所以讓「多放幾年」的風險被壓到了最低，因為每年要繳的持有稅很少嘛。

房地合一稅當然不是盡善盡美。但就「房地合併實價課稅」的性質來說，其實完善程度比目前的房產持有稅（房屋稅、地價稅）還高，也就是這塊「木板」其實已經相對長了。

但在房產持有稅超低的狀況下，這個「木桶」可以裝的水都從這塊短板上漏光了。這個時候不去檢討持有稅這塊短板，而是要把房地合一稅這塊長板再次加長。

要說有沒有效？可能多少會有效，至少對一些投資客來說可能房子要囤更久才划算了。但從帳面上來看，最有效的重點可能不在這裡，而在於修正不合理的持有成本。